Investissement locatif : Rennes, une ville à potentiel

Rennes : une métropole régionale de premier plan

Rennes est l'une des villes les plus dynamiques de Bretagne et de l'ouest de la France. Desservie par la LGV, elle dispose d'une place centrale et donne un accès rapide au littoral (Saint-Malo, Saint-Brieux, Quiberon) et à d'autres métropoles régionales (Nantes, Le Mans, Angers et Paris).

Au-delà de son positionnement géographique, Rennes est aussi attractive car elle concentre des centres d'activité économiques et culturels. Le pôle Valorial est l'un des sites européens les plus importants en termes d'innovation agroalimentaire, avec la présence de nombreuses entreprises et un partenariat avec 60 clusters européens. Labellisée « French Tech », la métropole accueille également des entreprises du numérique et startups. Enfin, certaines grandes entreprises y ont installé leur siège social ou développé des succursales importantes : Yves Rocher, Keolis, Brioche Dorée...

Mais Rennes est également l'une des 10 principales villes étudiantes de France. Selon l'INSEE, elle comptait 44000 étudiants pour 220.000 habitants en 2022. Autrement dit, 20% de sa population suit des études supérieures. Le palmarès du magazine l'Etudiant l'a d'ailleurs classé 2ème ville de France « où il fait bon étudier ».

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Du potentiel pour l'investissement locatif

En tant que ville attractive, Rennes enregistre une forte demande locative : seul un peu plus d'un tiers des habitants sont propriétaires de leur logement. Pour les personnes qui souhaitent investir dans l'immobilier, elle représente donc une zone à potentiel à étudier de près. Si ses prix ont augmenté ces dernières années, ils restent raisonnables compte tenu du développement de la métropole.

Selon le baromètre Meilleurs Agents d'août 2023, un appartement s'achète en moyenne 4059 euros par mètre pour un loyer de 14,6 euros, ce qui permet d'envisager une rentabilité théorique brute de près de 4,5% en moyenne. Un rendement qui peut être nettement amélioré et atteindre 5% en misant sur des biens ou des quartiers à potentiel.

Si les appartements de centre-ville sont les plus prisés, d'autres quartiers sont à examiner. Beaulieu est ainsi l'une des zones les plus dynamiques et recherchée par les étudiants en raison de la proximité avec les universités et grandes écoles. Les particuliers pourront y investir dans des studios qu'ils pourront louer nus ou meublés.

Sainte-Thérèse figure également parmi les quartiers les plus recherchés. Les prix de cette zone plutôt résidentielle restent légèrement inférieurs au reste de la ville. Il a également fait l'objet de nombreux programmes immobiliers neufs. Les investisseurs peuvent ainsi y profiter des dernières opportunités en loi Pinel, qui permettent de réduire l'impôt sur le revenu en échange d'un engagement de location de 6 à 12 ans.

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Bien choisir son logement locatif

Comme pour tout investissement locatif, les choix de l'emplacement et du bien sont fondamentaux. Les personnes qui souhaitent investir dans l'immobilier à Rennes ne doivent donc pas hésiter à bien étudier le quartier visé, à s'y promener et s'imprégner de son climat ambiant avant de prendre la décision définitive d'acheter le bien.

De même, il est nécessaire de porter une attention particulière au logement choisi : mieux vaut miser sur un bien dont le DPE est classé entre A et D si l'objectif n'est pas de faire de lourds travaux. Au-delà de devenir un critère de choix des locataires, afficher des consommations énergétiques raisonnables devient légalement un critère de décence, indispensable pour conserver le droit de louer à long terme.