Investissement locatif : le prêt personnel pour financer ses travaux de rénovation

Le prêt personnel peut financer jusqu'à 75.000 euros

Lorsque l'on met un bien immobilier en location, il arrive un moment où des travaux sont nécessaires. Parfois, ils s'imposent même dès l'acquisition. À moins d'avoir prévu leurs coûts à l'avance, par exemple en l'intégrant dans un crédit immobilier ou en le provisionnant sur les loyers perçus, leur financement peut parfois s'avérer problématique.

Qu'il s'agisse de rénover un logement ou simplement de le remettre au goût du jour pour satisfaire des nouveaux locataires, le montant des travaux de rénovation peut rapidement monter en flèche. La mise en place d'une isolation plus performante, l'achat d'une nouvelle chaudière ou la mise aux normes de l'électricité débouchent parfois sur une facture de plusieurs milliers d'euros.

Le prêt personnel, accessible à tous les particuliers, peut financer ces dépenses. Il s'agit d'un crédit à la consommation dont le montant peut aller jusqu'à 75 000 €. Le financement de travaux fait partie des motifs les plus courants de ce type d'emprunt.

Deux types de prêt peuvent être envisagés. Lorsque le montant des travaux est déterminé à l'avance et que l'investisseur dispose déjà de devis, il peut opter pour un « prêt affecté ». La banque exige alors une preuve d'achat ou d'affectation des fonds. Si le budget global est encore flou ou qu'une partie des travaux n'est pas encore clairement définie, le prêt « non affecté » peut être une solution. Elle permet d'emprunter une somme sans avoir à justifier la dépense. Ce type de crédit est toutefois plus cher.

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En cas d'accord, la banque adapte le crédit à la capacité de remboursement

Déposer une demande auprès d'une banque ou d'un courtier est assez simple. La démarche va exiger de construire un dossier de demande de crédit, dont feront partie des bulletins de salaire et les quittances de loyer. L'établissement bancaire pourra également analyser les relevés bancaires du demandeur.

Une fois tous ces documents en possession, la banque va s'assurer que la personne qui demande le crédit n'est pas en difficulté financière, qu'elle n'est pas fichée à la banque de France en tant qu'interdit bancaire, et que sa capacité de financière est suffisante pour payer ses mensualités jusqu'au remboursement du crédit.

À moins que la capacité d'endettement du propriétaire bailleur soit déjà à son maximum ou que son dossier présente des problèmes importants, les demandes relatives à des biens mis en location trouvent généralement les faveurs des établissements de crédit grâce aux loyers qui sont perçus chaque mois.

Si la banque donne son accord, elle édite une offre de prêt qui peut être accompagnée d'une obligation d'assurance. Les conditions de remboursement seront fixées à l'avance. La durée de remboursement et le montant des échéances s'adaptent à la capacité financière de l'emprunteur. Dans certains cas, il est possible de rembourser de façon anticipée sans aucune pénalité. Dans d'autres, l'emprunteur peut moduler ses mensualités en fonction de ses rentrées d'argent. Dans tous les cas, il ne faut pas hésiter à essayer de négocier les conditions du crédit.

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Le prêt, parfois intéressant même si la trésorerie est suffisante

Même lorsque l'on dispose de l'épargne nécessaire pour effectuer des travaux, le recours à un prêt personnel peut présenter un intérêt pour les investisseurs immobiliers et propriétaires bailleurs. Les taux des crédits sont aujourd'hui très bas, y compris pour les crédits à la consommation. Sur des sommes raisonnables, le coût du crédit peut ainsi devenir négligeable, tandis que parfois, procéder à un rachat partiel sur un contrat d'assurance-vie ou débloquer des fonds peut s'avérer fastidieux.

D'autant que s'il opte pour le régime réel d'imposition pour ses revenus fonciers, le bailleur particulier peut déduire non seulement ses travaux, mais aussi ses intérêts d'emprunt.