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Acquérir un appartement par le biais d’un investissement locatif est un choix très judicieux et synonyme de rendement. Il faut cependant tenir compte de la copropriété de l’immeuble et donc des différentes charges connexes. Ces charges sont dues par le propriétaire du bien. Il lui est cependant possible, selon la loi et si cet appartement est loué nu (non meublé), de réclamer une partie de ces charges à son locataire. Ce qu’on appelle plus communément les charges récupérables.
La première charge que doit supporter le propriétaire est le remboursement de son emprunt immobilier. Il y a ensuite tous les frais liés au logement tels que les impôts locaux, soit la taxe d'habitation et la taxe foncière. Si la première incombe au locataire, c'est uniquement la seconde que le propriétaire doit régler. Il doit également régler les charges de copropriété visant notamment l'entretien des locaux, la réparation de l'ascenseur ou de la porte du garage ou encore le salaire de la gardienne. A savoir également que les gros travaux de rénovation de l'immeuble votés en assemblée générale seront à votre charge tout comme les dépenses nécessaires à l'entretien et à l'amélioration des parties communes. Il est donc fortement conseillé lors de l'acquisition de votre bien, si ce n'est pas dans le neuf, de vous renseigner sur les travaux en cours ou en discussion concernant l'immeuble. Par exemple, si lors de votre achat, le ravalement de façade de l'immeuble est en cours de négociation mais pas encore voté, c'est à vous de payer ce ravalement. A contrario, si le ravalement a été voté, c'est à la charge de l'ancien propriétaire.
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Les charges que le propriétaire peut partager avec le locataire sont de trois ordres : - Les taxes et redevances qui sont dues en contrepartie de services rendus (ordures ménagères, redevance assainissement, taxe de balayage) - Les dépenses d'entretien courant et les réparations du matériel qui profitent au locataire tels que l'entretien des espaces verts, le remplacement des pièces usagées de l'ascenseur, ou encore les petites réparations collectives concernant le chauffage ou l'eau - Les services dont le locataire bénéficie directement : ascenseur, eau et chauffage collectifs
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De nombreuses charges sont récupérables selon la loi, voici les principales : - Dépenses relatives aux parties communes intérieures au bâtiment ou à l'ensemble des bâtiments d'habitation : fournitures des consommables, électricité - Exploitation et entretien courant des espaces extérieurs au bâtiment ou à l'ensemble des bâtiments habités (voies de circulation, aires de stationnement, aires et équipements de jeu, abords et espaces verts) - Eau froide, eau chaude et chauffage collectif des locaux privatifs et des parties communes. Dépenses d'entretien courant et de menus réparations (chauffage, fuites et remplacements de joints) - Ascenseurs et monte-charge : dépenses d'exploitation, d'électricité, d'entretien courant et petites réparations (cabine, paliers, fusibles…) - Installations individuelles de chauffage et distribution d'eau chaude dans les parties privatives : alimentation commune en combustibles, exploitation et entretien courant, petites réparations - Frais de personnel notamment pour l'élimination des déchets et l'entretien des parties communes. Lorsque l'entretien et le nettoyage de votre immeuble sont facturés par une société d'entretien, la totalité de la dépense est imputable au locataire. - Hygiène : dépenses de fournitures des consommables (sac en papier ou plastique…) pour l'élimination des rejets, produits pour la désinfection, exploitation et entretien courant Par ailleurs, la rémunération du gardien de l'entretien de votre immeuble est en partie récupérable. En effet, 75 % du montant des travaux d'entretien et d'élimination des rejets (exemple, sortie de poubelles) de ce dernier sont à la charge du locataire (rémunération & charges sociales). Lorsqu'une seule de ces deux tâches est assurée, le montant se limite à 40% des dépenses.
Les charges non récupérables correspondent aux charges exclusives au propriétaire : - La taxe foncière - Les frais d'établissement ou d'envoi de quittance - Les frais de location d'une poubelle ou d'une citerne de gaz liquéfié - Les frais de dératisation - Les frais de nettoyage de graffitis, etc. En général, les bailleurs sont dans l'obligation de régulariser les charges une fois par an. Ils doivent comparer le montant versé par le locataire aux charges effectivement dues. Si le solde est négatif, il s'acquittera de la différence. Si c'est le cas inverse, le bailleur envoie un chèque de régularisation à son locataire. Certains bailleurs imputent directement la somme sur le prochain loyer. Dans tous les cas, le bailleur doit informer son locataire en amont en lui envoyant un décompte des charges un mois avant la régularisation.
La gestion de copropriété est une mission qui n'est pas simple. Rares sont les propriétaires qui n'ont pas vécu de longues assemblées générales, souvent houleuses, durant lesquelles la méthode de gestion et l'impression que l'argent est gaspillé sont débattues de façon passionnée. La première source de réduction des coûts se cache dans le choix d'un bon gestionnaire. Celui-ci doit faire preuve d'une gestion rigoureuse, justifier systématiquement ses dépenses et ce que recouvrent ses frais de gestion, obtenir plusieurs devis à chaque intervention d'une entreprise extérieure pour comparaison... C'est sur son sérieux que vont reposer la plupart des économies. Parfois, un gestionnaire proposant des honoraires un peu plus élevés va s'avérer plus performant pour réaliser des économies. Son coût ne doit pas être le seul facteur de choix. Mais cette piste n'est évidemment pas la seule. Pour réduire les frais engagés dans la copropriété, certains postes peuvent être optimisés. C'est notamment le cas des contrats d'entretien (ascenseur, espaces verts, ménage, chaudière…), qui doivent être renégociés au mieux. D'autres dépenses peuvent être supprimées, comme le recours à un gardien. Enfin, des travaux peuvent être engagés dans le but de faire des économies sur le long terme. Comme ceux qui vont permettre d'optimiser les économies d'énergie : isolation des combles, des façades, changement pour une chaudière à haut rendement... En cas de doute, il ne faut pas hésiter à demander des devis afin de les comparer à ceux obtenus par le syndic.
