Investissement immobilier : faites baisser la facture en réalisant des travaux !

Ils donnent accès à d'intéressants dispositifs fiscaux...

Réhabiliter des logements anciens est, en effet, encouragé par les pouvoirs publics via plusieurs dispositifs et mécanismes :
- le dispositif Denormandie, possible dans certaines zones du territoire (sauf exception) permet de bénéficier d’avantages fiscaux si les travaux de réhabilitation éligibles représentent au moins 25 % du prix global et s’ils améliorent la performance énergétique du logement d’au moins 20 % à 30 %. Dans ce cas, l’investisseur peut bénéficier d’une réduction d’impôt (étalée sur la durée de location) de 21 % du bien s’il s’engage à le louer pendant 12 ans, de 18 % si la location dure 9 ans et de 12 % si elle dure 6 ans. Contrepartie de ce cadeau fiscal : le propriétaire doit respecter des plafonds de loyer et de ressources des locataires.

Nouveauté 2024, en plus de la prolongation du dispositif jusqu’à fin 2027 : depuis le 11 avril dernier, les logements situés dans des copropriétés dégradées ou sous administration provisoire sont éligibles au Denormandie, indépendamment de leur situation géographique. Prudence tout de même dans ce domaine : le rabais sur les prix des logements dans ces copropriétés « à problème » doit être vraiment important pour contrebalancer l’inconvénient d’une situation complexe qui va prendre du temps à s’améliorer... Attention ! Il est également important de se renseigner sur la demande locative car de nombreuses villes éligibles à ce dispositif ont des marchés difficiles.

- Le dispositif Malraux permet aussi aux investisseurs cherchant à acheter des logements avec travaux de bénéficier de cadeaux fiscaux. Également réservé à certaines zones, le Malraux implique de lourds travaux de réhabilitation et un suivi par un professionnel, mais offre une réduction d’impôt égale à 30 % ou à 22 % de la valeur des travaux, pouvant être étalée sur 4 ans. Par exemple, pour un logement coûtant 250 000 €, avec une répartition de 55 000 € en foncier et 195 000 € en travaux, la réduction d’impôt atteint 58 500 € (30 % du montant des travaux). À noter que le montant des travaux est plafonné à 400 000 € sur une période de 4 ans à compter de l’année de délivrance de l’autorisation de travaux. Là encore, il y a une contrepartie : le propriétaire doit s’engager à louer le bien pendant au moins 9 ans.

Le dispositif Monuments historiques (la totalité des charges foncières peut être déduite des revenus fonciers puis globaux) est le plus contraignant, mais il procure une défiscalisation totale et immédiate des travaux. Si l’on réalise 100 000 € de travaux en 2024, on modifie le montant de ses revenus 2024. En Malraux, l’impact aura lieu au printemps 2025.« Les contribuables aux tranches marginales d’imposition les plus élevées profitent donc au maximum des avantages de ce dispositif, renchérit Rodolphe Albert, Président d’Histoire & Patrimoine, d’autant plus que, comme le Malraux, il est hors plafond des niches fiscales fixé à 10 000 € ».

- Le mécanisme Déficit Foncier (montant des charges supérieur aux revenus locatifs), enfin, intéresse particulièrement les investisseurs déjà très investis dans la pierre et intéressés par une défiscalisation de leur revenu foncier existant. Beaucoup moins contraignant que les dispositifs évoqués précédemment (seule condition : louer non meublé), il est intéressant pour les contribuables les plus imposés qui peuvent, chaque année, déduire de leur revenu foncier puis global, 100 % des travaux, dans la limite de 10 700 €/an. L’excédent peut être reporté pendant 6 ans de l’ensemble des revenus, et durant10 ans des seuls revenus fonciers.

Attention ! Le plafond annuel d'imputation sur le revenu global des déficits fonciers qui a été rehaussé à 21 400 € ces dernières années pour les dépenses déductibles de travaux de rénovation énergétique, ne devrait pas être reconduit dans la loi de finances pour 2025. Cela ne devrait toutefois pas affecter les investisseurs ayant une opération en cours, ayant justifié de l'acceptation d'un devis intervenue à compter du 5 novembre 2022, et dont les dépenses doivent être effectuées avant le 31 décembre 2025.

... et à des aides nationales et locales

3e avantage d’un achat avec travaux : bénéficier des aides publiques, plus nombreuses qu’on ne le pense. « Liée à la rénovation énergétique, MaPrimeRénov est la plus connue, mais elle n’est pas la seule ! tient à signaler Arnaud Hacquart, Président d’Imodirect. Il faut s’intéresser aux autres possibilités d’autant plus que cette subvention nationale est longue à obtenir, nécessitant de nombreuses démarches... Les certificats d’économie d’énergie (CEE), mais aussi de multiples aides accordées par les communes, les départements et les régions doivent être prospectées... »

La loi de finances pour 2025 prévoit toutefois d’amputer le budget de MaPrimeRénov d’un milliard d’euros... Il ne faut pas tarder à la réclamer, le cas échéant !« La TVA à 5,5 % au lieu de 20 % ou le prêt à 0 % accordé pour travaux participent aussi à adoucir la facture globale de l’opération, ajoute Pierre Evrard, associé de Synergiec. À noter que les SCI à l’impôt sur le revenu ont droit quasiment aux mêmes aides que les bailleurs, personnes physiques. »

Dans un achat avec travaux, la configuration idéale se présente lorsque la ristourne est suffisamment intéressante pour que le prix des travaux, additionné au prix d’achat, reste inférieur au coût global d’un logement équivalent en bon état... Mais si tel n’est pas le cas, l’opération peut tout de même se révéler avantageuse car les travaux peuvent donner lieu à des cadeaux fiscaux ou à des aides... qui viendront, eux aussi, à leur tour, abaisser le coût global de l’opération.