Investir à Paris en 2021 : pourquoi utiliser des simulateurs de loyers

Une forte demande locative pour les studios et T2

Avec la pandémie de Covid 19, le marché immobilier parisien a été quelque peu bousculé. Le départ de la clientèle internationale et l'absence de touristes ont notamment pesé sur le prix des grands appartements et sur ceux loués sur la base du modèle Airbnb.

Par ricochet, un grand nombre de propriétaires de biens destinés à l'origine à la location meublée ont souhaité faire machine arrière et ont proposé leurs biens à la location classique, c'est-à-dire non meublé dans le cadre d'un bail en loi de 1989. S'en est suivie une augmentation de l'offre de biens à louer et un plus grand choix pour les candidats à la location.

Malgré ces secousses, la demande locative reste toujours supérieure à l'offre dans la capitale. Si, après le premier confinement, certains professionnels misaient sur un départ massif des Parisiens vers les banlieues et la province grâce au télétravail, ces mouvements semblent aujourd'hui concerner surtout des familles qui cherchent plus d'espace pour loger leurs enfants. Sur le marché de la location, Paris reste attractive notamment pour les étudiants et les jeunes actifs.

Cette forte demande a plusieurs conséquences : d'une part, les studios et 2 pièces continuent de se louer rapidement et restent peu de temps sur le marché. Le taux de vacance demeure faible entre deux locataires, ce qui a de quoi rassurer les propriétaires qui effectuent un investissement locatif.

La capitale reste donc attractive pour les investisseurs immobiliers qui recherchent un placement patrimonial. Comme tend à le confirmer la période que nous traversons, Paris reste d'ordinaire à l'abri des fortes fluctuations du marché immobilier, et son dynamisme laisse présager une certaine stabilité pour les années qui viennent.

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Utiliser un simulateur de loyer

Si Paris reste à ce jour une valeur sûre dans le cadre d'un investissement patrimonial, la capitale est l'une des villes de France où le potentiel de rentabilité est le plus faible à cause des prix d'achat relativement élevés et de l'encadrement des loyers. Selon notre étude publiée en novembre 2020, le rendement réel avoisine en moyenne les 2%, là où d'autres villes dépassent les 6%.

Cette moyenne n'est qu'estimative. Chaque cas est particulier. La rentabilité réelle va dépendre du prix d'achat, des éventuels travaux qui vont être faits dans le logement avant sa mise en location, du loyer pratiqué et des différentes charges.

Trop de particuliers découvrent malheureusement le rendement de leur bien une fois celui-ci acheté, le locataire en place et les charges payées. C'est dommage, car l'estimation du loyer peut aujourd'hui être réalisée en ligne grâce à un simulateur de loyer. Ce type d'outil reste d'une aide précieuse pour ceux qui souhaitent investir dans la capitale, car contrairement à d'autres villes de France, elle est soumise à des règles particulières qui ont des conséquences financières pour les propriétaires.

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Connaître l'impact du plafonnement des loyers

Dans la capitale, comme dans d'autres villes, les pouvoirs publics ont décidé de mettre en place un encadrement les loyers. Ceux-ci ne peuvent pas dépasser un prix au mètre carré déterminé par le nombre de pièces, l'époque de construction et le type de location (nue ou meublée). Un arrêté préfectoral fixe un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré. Il est interdit de pratiquer un loyer qui dépasse ces plafonds lorsque le bail a été signé ou renouvelé après le 30 juin 2019.

Connaissant les rouages et les règles précises applicables en fonction de la configuration de l'appartement, les professionnels de la gestion locative peuvent conseiller leurs clients afin qu'ils puissent maximiser leur rentabilité sans dépasser les plafonds. Il est aussi possible pour les propriétaires de procéder à une estimation du juste loyer de leur bien à l'aide d'un simulateur.

Les subtilités pour la location meublée

Pendant quelques années et avec l'essor d'AirBnB, l'achat d'appartements à Paris dans le but de les louer en tant que meublés touristiques a séduit de nombreux investisseurs. Il faut dire que la France reste le premier pays touristique du monde, et que la Ville de Paris arrive en tête des lieux les plus visités.

Mais la situation n'est plus si simple pour ceux qui souhaitent investir en meublé. En dehors du fait que le tourisme continue de souffrir de la pandémie, des mesures restrictives ont été prises afin de limiter le nombre de meublés touristiques dans la capitale, qui, selon la mairie, ont pour effet d'assécher le marché locatif traditionnel. Tous les propriétaires qui optent pour ce mode de location doivent aujourd'hui le déclarer et obtenir un numéro d'enregistrement.

Désormais, pour pouvoir louer en meublé touristique un appartement qui est habité moins de huit mois par an par ses propriétaires, il est aussi obligatoire de déposer une demande d'autorisation auprès de la mairie. Celle-ci doit s'accompagner d'un changement d'usage du logement dès que l'objectif est de le louer pour des durées inférieures à un an (ou neuf mois en cas de location à des étudiants).

Cette démarche n'est pas des plus simples : pour obtenir cette autorisation, le propriétaire doit acheter de la « commercialité ». Autrement dit, il doit acquérir une surface commerciale équivalente dans le même arrondissement afin de « compenser » la création de son activité de location meublée.

À Paris, les locaux qui permettent ce genre de transactions sont rares et se monnaient entre 1000 et 2000 euros du mètre carré, voire plus selon l'arrondissement. A certains endroits, cette règle est même renforcée : il est nécessaire d'acquérir le double de la surface du logement loué. En cas d'omission, le propriétaire peut être passible d'une amende pouvant aller jusqu'à 50 000 ? par logement.