Le Havre : des opportunités pour l'investissement locatif

Le Havre au sein d'un territoire dynamique

Située sur la rive droite de l'estuaire de la Seine, la ville du Havre est la plus peuplée de la région Normandie avec près de 170.000 habitants en 2019. Elle est d'abord connue pour son port, qui rivalise avec les plus grands d'Europe. La ZIP (Zone industrialo-portuaire) constitue un gisement d'emplois important avec des compétences spécialisées regroupant 1 200 établissements et 32 000 emplois, soit 25% de la population active locale.

Elle bénéficie également d'une présence industrielle importante. Située à seulement 200 km de Paris, Le Havre possède des pôles d'excellence notamment dans la chimie et la pétrochimie, l'aéronautique, la mécanique et le secteur tertiaire supérieur.

Le Havre Seine Métropole est aussi un territoire agricole productif, constitué à 66% de terres. Les exploitations de la région sont orientées vers l'élevage, la polyculture ainsi que vers une culture maraîchère. Le secteur bénéficie d'une agriculture dynamique et diversifiée porteuse d'emplois, ce qui constitue un atout pour l'économie.

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Une destination touristique

L'histoire de la ville débute grâce au roi François 1er en 1517. Riche d'une tradition portuaire et maritime hors du commun, elle est labellisée ville d'Art et d'Histoire depuis 2001. Son centre est par ailleurs inscrit par l'UNESCO sur la liste des sites du Patrimoine mondial de l'humanité depuis 2005.

C'est donc sans surprise que le Havre est devenu une ville touristique, attirant chaque année pas moins d'un million de visiteurs. Parmi les sites les plus fréquentés, on note les jardins suspendus ou encore le musée d'Art Moderne André Malraux. Son emplacement permet aussi un accès facile à différents sites remarquables de Normandie, comme les falaises d'Étretat, Deauville et Honfleur.

Pour les amoureux de la nature, la sous-préfecture de Seine-Maritime dispose de 65 km de littoral. Elle offre ainsi une très grande variété de paysages et de richesses naturelles. La métropole possède également l'avantage de se situer au carrefour de deux véloroutes, à savoir « l'Eurovélo 4 » (Roscoff-Kiev) et « La Seine à Vélo » (Paris-Le Havre-Deauville).

Une ville étudiante

Le Havre abrite plus de 86 000 logements, dont 70% sont des appartements. Entre achat et location, la ville est plutôt équilibrée puisqu'on relève 58,4% de locataires contre 40,2% de propriétaires. Elle est aussi assez jeune, la tranche d'âge la plus représentée étant celle des 15-29 ans (20% de la population). Rien d'étonnant à cela, puisque la métropole concentre plus de 13.000 étudiants qui fréquente l'université et 8 grandes écoles. Le campus Le Havre ? Normandie offre 200 formations.

Un réseau de transports qui tend à s'étoffer

Pour se déplacer, le Havre et sa communauté urbaine offrent un service de tramway et de bus par le « réseau LiA ». Le tram fonctionne avec une forte amplitude horaire (de 4h30 à 00h30). Un funiculaire relie la ville haute à la ville basse. Accessible aux vélos, il est également relié avec les lignes de bus régulières.

Un TER baptisé le « LER », pour « Lézard'Express Régionale » relie la gare SNCF du Havre à Rolleville, Epouville, Montivilliers, l'hôpital Jacques Monod, le centre commercial La Lézarde, la ville d'Harfleur et les quartiers de Graville Soquence. L'ensemble des transports peuvent être utilisés grâce au Pass électronique LiA.

Un marché immobilier dynamique, et une des villes les plus rentables ?

Les logements au Havre sont plutôt familiaux, puisque les 3 et 4 pièces représentent près de 70% du marché immobilier. Les studios concernent moins de 6% des logements, et la présence étudiante provoque une demande conséquente sur ce type de surfaces.
Ces dernières années, on notera que la ville du Havre a subi de gros travaux permettant, entre autres, la construction d'un pôle universitaire, de nombreux logements neufs, la rénovation des quais de Vauban et de nouvelles zones commerciales.
Malgré cela, les prix de l'immobilier ont tendance à stagner. Si on note une croissance de près de 14% en 5 ans, la tendance depuis 2020 est plutôt au fléchissement. Au 1er mars 2020, le prix moyen au m2 était de 1?874? pour un appartement et de 2029? pour une maison selon le site « Meilleurs Agents.com ». Pour la location, il fallait compter environ 9,5 euros par mètre carré par mois.
Selon une étude d'ideal-investisseur.fr datée de novembre 2020, Le Havre reste théoriquement l'une des villes les plus rentables de France, avec un rendement potentiel de plus de 5,6% net pour un appartement. Une analyse à prendre avec prudence, puisque le rendement d'un bien particulier dépend de nombreux facteurs.

Dans quels quartiers du Havre investir ?

Comme dans toutes les villes, l'emplacement est le critère de choix numéro 1 pour un investissement locatif au Havre. La ville n'est pas exempte de défauts. Certains habitants regrettent ainsi la saleté de leurs quartiers, l'insécurité qui peut parfois régner, ou le manque de médecins généralistes et de commerces de proximité. D'autres zones à proximité du port peuvent parfois souffrir des odeurs de pétrole émanant des raffineries. Une visite sur place avant toute acquisition est donc, comme partout, d'une importance capitale.

- Le quartier Perret
Le quartier Perret représente l'hypercentre du Havre. Le plan du quartier s'articule autour de trois lieux emblématiques nommés « le Triangle d'Or » à savoir la Place de l'Hôtel de Ville, la porte Océane et le front de mer sud, l'ensemble étant relié par trois grandes artères, l'avenue Foch, le Boulevard François 1er et la rue de Paris. Lumineux, le quartier est également très prisé puisqu'il faut compter environ 2 000? le M² pour une acquisition.

- Le quartier de l'Eure
Le quartier de l'Eure a connu une belle augmentation de sa population, même si les petits commerces sont encore rares. Le quartier de l'Eure ne cesse de se réinventer et la ville a déboursé plus de 200 millions d'euros afin de transformer les hangars à coton alors laissés à l'abandon. On note également l'installation de nombreuses entreprises, grandes écoles et le quartier attire beaucoup les promoteurs. Les programmes neufs se vendent aux alentours de 1 500? le M2.

- Le front de mer
Principalement occupés par des retraités, les logements du front de mer sont les plus chers de la ville allant jusqu'à 4 000? du m2, mais avec des vues qui peuvent être exceptionnelles et des terrasses magnifiques.

- Aplemont
Situé en haut de la ville, le quartier d'Aplemont présente une vue incroyable sur la ville basse et englobe l'ancien hameau de Frileuse. Aplemont est un quartier résidentiel réputé pour offrir une bonne qualité de vie.