Sortie le 7 novembre
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L'achat d'un logement locatif n'est pas la seule possibilité pour investir dans l'immobilier. Les locaux professionnels apportent aussi leur intérêt, notamment en termes de rentabilité potentielle et de souplesse des baux. Mais leur emplacement et leur qualité sont d'une importance redoutable.
L'investissement dans des bureaux ou locaux destinés aux professionnels fonctionne assez différemment des logements locatifs, mais peut engendrer un rendement plus élevé. À condition de bien choisir les villes où investir et le local. Premier constat, les locataires professionnels sont généralement assez stables et le risque d'impayés est en principe très réduit. Un phénomène dû en partie au bail lié à ce type de location. Ce contrat, « bail professionnel » ou « bail 3-6-9 », engage le locataire sur une durée de 9 ans avec une possibilité de résilier tous les 3 ans. Néanmoins, si le locataire décide de partir avant la période triennale, il reste dans l'obligation de payer l'intégralité des loyers correspondant à sa durée d'engagement. Le choix du locataire peut également être effectué sur la base de sa solvabilité, au regard de ses comptes annuels. Cela permet de se rendre compte non seulement de la pérennité de l'entreprise avant de signer le bail, mais aussi du sérieux de sa gestion. Enfin, en cas d'impayés, les recours sont en général plus rapides que lors de la défaillance d'un locataire de logement. Enfin, il existe tous types de surfaces pour tous types de budgets, comme on peut le constater pour les bureaux en vente à Lille.
Comme pour tout investissement, il existe néanmoins des risques et certains éléments peuvent rapidement faire basculer l'investissement dans la catégorie des gouffres financiers. D'abord, l'emplacement des bureaux va avoir un lourd impact sur la rentabilité et sur la durée des périodes de vacance du local. Il est ici impératif de viser des secteurs fortement demandés par les entreprises (centres, facilité d'accès pour les employés, proximité du cœur économique...). Ensuite, il faut particulièrement veiller à la qualité des locaux. Les entreprises ont des besoins spécifiques et l'absence de certains équipements peut être rédhibitoire : climatisation, cloisonnements, emplacements des prises, surfaces vitrées, accès depuis la rue... Les aménagements et les travaux de rénovation peuvent rapidement devenir coûteux si les bureaux ne sont pas adaptés à la demande. De même, les réglementations thermiques se durcissent progressivement : l'isolation et la consommation d'énergie deviennent des critères de choix importants. Mieux vaut donc se tourner vers des locaux neufs ou des locaux dont l'étiquette DPE est excellente. Enfin, il faut signaler que tous les locaux ne peuvent pas être loués en bureaux. Il n'est, par exemple, pas possible de louer un logement à un professionnel pour son activité. Le bien doit obligatoirement être déclaré en tant que local d'activité auprès de la mairie et des services des impôts (une demande de changement de destination est possible, mais n'est pas garantie notamment en raison des contraintes du Code de la construction).
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Investir dans des parkings En ville, l'espace est de plus en plus limité. Nombre de places de stationnement disparaissent en surface, ce qui pousse des particuliers ou entreprises à louer des places à proximité de leur bureau ou de leur domicile. Les parkings sont donc devenus un produit recherché par les investisseurs qui y trouvent un intérêt certain : peu d'entretien, de charges et de risques de dégradation, un bail librement négociable et facilement résiliable en cas de problème... Là encore, l'essentiel est de choisir le bon emplacement pour réussir à louer facilement le stationnement, et de porter une attention aux projets d'urbanisme à moyen terme (projet de zone d'interdiction aux voitures...).
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