Sortie le 7 novembre
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Les logements ne sont pas les seuls biens immobiliers dans lesquels il est possible d'investir. Parmi ceux qui sont réputés les plus rentables, les commerces se hissent en bonne place. Mais ce type d'investissement reste risqué.
Murs de boutique, locaux commerciaux, murs de supermarchés pour les plus gros budgets… L'acquisition d'un commerce à des fins locatives a la réputation de procurer un rendement allant en général 4 à 10 % par an. C'est environ 2 fois ce que peut rapporter un logement loué vide. La liste des avantages ne s'arrête pas là. Louer à un professionnel, c'est être moins exposé au risque d'impayés. C'est aussi se réserver la possibilité de récupérer plus de charges sur le locataire qu'en louant un logement nu. Enfin, bien que la nature des locaux soit commerciale, lorsqu'un particulier ou une SCI détenue par des particuliers loue ses locaux, la fiscalité dépend des revenus fonciers comme les logements classiques. L'offre de commerces à vendre est toutefois beaucoup moins abondante et les spécificités du marché le rendent plus complexe à appréhender. Tous les locaux ne s'adaptent par exemple pas à toutes les activités commerciales. De même, les règles qui encadrent l'implantation des commerces peuvent être contraintes : les règlements de copropriété ou le plan local d'urbanisme peuvent interdire l'installation de certaines activités ou imposer des normes qui empêchent indirectement leur implantation.
Comme toujours en immobilier, c'est l'emplacement qui va déterminer tout le potentiel d'un investissement locatif. Les murs de boutique dans des quartiers dynamiques et fréquentés ont, la plupart du temps, plus de chances de trouver preneur. Mais ces emplacements sont rares et donc chers. Par conséquent, la rentabilité risque d'être moins élevée qu'ailleurs. Mais en échange, les propriétaires ont la quasi-assurance de trouver des locataires plus facilement que sur d'autres emplacements. Pour qu'un commerce soit rentable, tout dépend de son environnement. Une rue passante peut être aussi intéressante qu'un emplacement situé dans une zone d'activité commerciale. Tout dépend du type de commerce qui va pouvoir s'y implanter. Mais la rentabilité dépend aussi de la pérennité de l'activité commerciale. Avant d'acheter un local commercial pour le louer, il convient donc de vérifier que la zone de chalandise existe bel et bien. Et avant de signer le bail, il vaut mieux être convaincu du potentiel de l'activité du preneur. Enfin, il ne faut pas perdre de vue que la vitalité des commerces dépend du dynamisme de l'économie nationale et locale. Ces dernières années, l'essor du e-commerce et la pandémie de Covid ont fragilisé les boutiques.
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Lors de l'investissement dans un logement, le calcul de la rentabilité s'effectue en ramenant les loyers annuels au coût d'achat du bien. Cette règle n'est pas la même pour l'achat d'un commerce. La plupart du temps, l'acheteur d'un commerce achète plus une rentabilité qu'un local. Ainsi, son prix est fixé en fonction de sa rentabilité réelle ou potentielle et non l'inverse. Par exemple, si les murs d'un commerce sont vendus à 10 % pour un loyer de 15 000 €, le prix d'achat va être de 150.000 euros. Ainsi la fixation du prix dépend de la rentabilité qui sera proposée, et non directement des caractéristiques du logement comme on peut le voir dans l'achat de logements. Enfin, il ne faut pas négliger que les bailleurs de commerces peuvent être sollicités beaucoup plus souvent que ceux de logements pour effectuer des travaux.
Lorsqu'ils sont loués, les locaux commerciaux font l'objet d'un bail commercial aussi appelé « bail 3-6-9 ». Il s'agit d'un contrat de location de 9 ans, que le locataire peut rompre tous les 3 ans. Comme il est possible de voir la page Wikipedia dédiée à ce type de baux, il comporte tant de spécificités qu'il est déconseillé de le rédiger sans faire appel à un avocat. Le loyer est fixé durant toute cette période et revalorisé chaque année en fonction de l'ICC. Contrairement au bail de location classique en logement (le bail de 1989), les parties sont libres de négocier de nombreuses clauses. Elles peuvent par exemple prévoir d'indexer le loyer sur une partie du chiffre d'affaires du commerçant ou d'attribuer certaines charges locatives au propriétaire ou au preneur.
