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Rio de Janeiro, son carnaval, son Pain de Sucre, ses longues plages sur Copacabana et Ipanema... tout cela donne envie de soleil et à l'arrivée des beaux jours, nombreux sont les Français qui en rêvent ! Nouvelle vie, pied à terre ou investissement locatif, Rio répond à toutes les envies des expatriés en recherche d'été toute l'année. Athena Advisers, spécialiste de l'immobilier neuf et rénové depuis 16 ans, revient sur cette ville haute en couleurs et en opportunités. Un endroit à fort potentiel pour investir, notamment pour les Français.
Rio est une ville dynamique qui offre une belle météo toute l'année, un cadre de vie très agréable et une douceur de vie. La ville attire des touristes du monde entier, tant pour sa qualité de vie que pour la pratique de nombreux sports très appréciés comme le kitesurf, le surf, le football... A cette carte postale s'ajoutent un système médical performant et des services à la personne accessibles pour les expatriés venus chercher le soleil. Du fait de 3 années de crise puis de l'élection présidentielle en 2018, les ventes immobilières à Rio de Janeiro tournaient plutôt au ralenti contrairement à la location qui se portait bien. Mais cette crise a permis de réguler les prix, qui sont maintenant équivalents à ceux du Portugal. La reprise du marché immobilier se fait sentir avec une augmentation des ventes à Rio de 17%1. Derrière les Américains et devant les Chinois, les Français sont situés au deuxième rang des plus grands investisseurs en immobilier à Rio. « Et le tourisme n'y est pas le seul attrait à leurs yeux : il s'agit aussi d'une ville d'affaires de premier plan pour les entreprises françaises. », ajoute Edouard Barthelemy, Responsable Brésil chez Athena Advisers. De nombreux sièges d'entreprises françaises y investissent et y ont élu domicile comme Lafarge, Casino, Carrefour, L'Oréal, Total, etc. Au total 850 sociétés françaises ont des filiales ou un siège au Brésil et emploient plus de 500 000 personnes. En termes d'investissement, la France n'est autre que le 5ème pays avec plus de 3 milliards d'euros investis en 2010, plus que la Chine et la Russie cumulées. Les relations économiques entre la France et le Brésil ont plus que doublé depuis 2003 atteignant 8,2 milliards d'euros en 20132.
1 Chiffres du 1er semestre 2018, de la CBIC (Chambre Brésilienne de l'Industrie de la Construction). Pour 2019, la CBIC prévoit une croissance de 10 à 15%. 2 Chiffres sur le site de l'Ambassade de France au Brésil.
La propriété est assujettie à moins d'impôts qu'en France, l'impôt sur la plus-value est moitié moindre (15% contre 30% dans l'hexagone) et il existe un accord entre le Brésil et la France pour ne pas être soumis à une double imposition. Par ailleurs, le nouvel amendement d'octobre 2018 du ministère du Travail stipule qu'en cas d'investissement immobilier d'au moins 1 million de réaux, soit environ 250 000 euros, l'acheteur peut devenir résident fiscal brésilien. « Les Français achètent dans un large éventail de prix allant de 400 000 à 1,5 million d'euros : ils investissent principalement dans des appartements de 70 à 200 m² situés à Ipanema ou Leblon ou dans des maisons situées sur les hauteurs de Rio aux abords de la forêt et profitant de vues imprenables sur la ville ou sur la mer, dans des endroits comme Jardim Botânico, Cosme Velho ou Santa Teresa. », explique Edouard Barthelemy. Dans ces quartiers, les biens immobiliers sont surtout des résidences secondaires, dans lesquelles des personnalités françaises investissent d'ailleurs depuis trois ans. Il faut noter aussi que c'est un des seuls investissements urbains qui soit aussi lieu de vacances. « L'immobilier neuf est quasiment inexistant. Les acquéreurs préfèrent investir dans un bien clef en main ou choisir un bien à rénover selon leurs goûts. A Rio, les trois quartiers les plus rentables sont Ipanema, avec environ 5% de rentabilité, Copacabana “poste 6” à proximité d'Ipanema, avec environ 4,8% de rentabilité et Leblon, avec environ 4,4% de rentabilité. Le prix moyen dans ces zones est de 4 000 euros/m². », précise Edouard Barthelemy.
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« Il y a des opportunités immobilières dans l'hôtellerie tout comme il y a la possibilité d'acheter un immeuble et d'en faire un appart'hôtel. De nombreux Français sont derrière les hôtels de charme à Rio comme Casa Marques, La Suite by Dussol, Casa Beleza, chez Georges et Mama Ruisa. », rapporte Roman Carel, cofondateur d'Athena Advisers. « A Rio de Janeiro, les Français sont les leaders du secteur hôtel, tant pour les hôtels de charme que les grands hôtels. » La récente acquisition du Copacabana Palace par le groupe LVMH et les importants investissements du groupe Accor sont le reflet de cette tendance. Le groupe Accor a investi 50 millions de réaux dans le premier hôtel six étoiles sud-américain Fairmont, à Copacabana. « Avec le nombre de touristes en hausse et un réal faible, monter un projet hôtelier au Brésil est prometteur. », précise Roman Carel. Qu'ils soient là pour leur retraite, en activité, rentiers, ou à la recherche de bons investissements, Athena Advisers observe qu'environ 80% des investisseurs qu'elle accompagne achètent un pied-à-terre qu'ils mettent ensuite en gestion locative, notamment pendant les vacances d'été (de décembre à février là-bas) et durant lesquelles il y a les deux périodes phare que sont le réveillon et le carnaval. En dehors de ces temps forts, la location marche toute l'année. Par exemple le taux d'occupation annuel à Ipanema est de 80%. « Véritable eldorado des temps modernes, Rio a su capitaliser sur son histoire et la beauté de son environnement tout en restant dans un état d'esprit simple et généreux qui fait revenir toute personne y ayant mis les pieds. Accessible et riche en diversités, Rio nous permet de proposer un large éventail de choix à nos clients en fonction de leurs projets immobiliers et de leurs budgets. », conclut Edouard Barthelemy.
Les Français et Rio : une histoire qui dure La présence des Français au Brésil remonte à 1555 et, bien qu'ils aient été expulsés par les Portugais en 1614, la relation entre les deux pays ne s'est jamais altérée. En 2015, plus de 7 400 Français étaient inscrits au Registre consulaire. La communauté française ne cesse d‘augmenter et est en constante progression avec + 1 000 inscrits depuis 2008. La circonscription de Rio de Janeiro rassemble à elle seule plus d'un tiers (34,3%) de la communauté française résidant au Brésil et les binationaux représentent presque la moitié des inscrits (47%). En tout, le Brésil compte environ 36 000 résidents français, principalement répartis entre Rio et Sao Paulo. Avec environ 260 000 touristes français au Brésil par an, la France est le 1er pays d'Europe à y voyager, et le 4ème du monde juste derrière le Chili, les Etats-Unis et l'Argentine.
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