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La saison du ski terminée, il peut être tentant d'investir dans un logement à la montagne. Mais comme toujours en matière d'investissement, rien ne s'improvise et il est vital de ne céder ni aux coups de cœur, ni aux coups de tête.
• Investir à la montagne nécessite une sélection minutieuse de la station (altitude, proximité des pistes). • L'offre dans l'ancien est plus abondante que dans le neuf, mais il faut rester attentif à la qualité des prestations. • S'il peut faire bénéficier d'avantages fiscaux dans certains cas, l'achat à la montagne doit avant tout rester un "investissement plaisir".
Pour qui aime les sports d'hiver ou le charme de la montagne en été, l'achat d'un logement dans une station de ski peut faire sens. L'idée de pouvoir occuper le logement pendant une ou plusieurs semaines et le louer le reste de l'année est intéressante. Néanmoins l'achat immobilier, ici comme ailleurs, ne doit pas s'improviser. Pour acquérir un logement dans une station de ski, il est nécessaire de respecter les fondamentaux valables pour tout investissement immobilier. Avec une priorité absolue : la sélection minutieuse de l'emplacement. Celui-ci sera déterminant pour le potentiel locatif et pour la compétitivité du prix proposé à la location. Car attention, l'immobilier locatif à la montagne subit des règles qui lui sont propres, plus contraignantes que pour un investissement immobilier classique. « Les personnes qui investissent à la montagne apprécient les lieux, qui permettent à la fois de se ressourcer et de profiter des domaines skiables », explique Raphael Rippoz de Pierre et Montagnes Patrimoine. « Mais au-delà du cadre, ils recherchent avant tout un emplacement pertinent afin de le louer facilement aux touristes hiver comme été ». D'abord, l'altitude est importante : acheter un logement dans une station à au moins 1500 mètres assure un enneigement sur les mois d'hiver. Ensuite, l'accès rapide à un domaine skiable est primordial pour la location, puisque c'est un des critères recherchés par les vacanciers.
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Acquérir un pied-à-terre à la montagne doit d'abord être un « investissement plaisir ». Le débat entre neuf et ancien n'a donc pas lieu d'être. Si vous recherchez un avantage fiscal liée à l'investissement dans le neuf (type loi Pinel par exemple), la montagne n'est probablement pas le meilleur endroit. D'autre part, les projets étant souvent rares dans les stations, mener son choix par le prisme de l'emplacement implique souvent d'acheter dans l'ancien, voire l'ancien rénové. Mais attention, si beaucoup de résidences de tourisme ont été bâties dans les années 80, certaines sont aujourd'hui obsolètes : leur confort n'est plus conforme aux exigences des vacanciers d'aujourd'hui. Beaucoup des programmes neufs qui sont lancés concernent désormais des résidences luxueuses. « Un grand nombre de programmes immobiliers neufs ont été commercialisés ces dernières années : certains d'entre eux, luxueux, répondent non seulement à la demande étrangère mais aussi française qui est de retour sur le marché alpin. Les chalets à plusieurs millions se vendent rapidement », selon Camille Letuve, Directeur associé chez Athena Advisers, société qui commercialise et gère la location de biens dans les Alpes et sur la Côte d'Azur. Les Alpes françaises, et notamment des stations comme Avoriaz, Méribel ou Chamonix – Mont-Blanc, offrent majoritairement des logements neufs haut de gamme. Les prix au mètre carré atteignent donc très facilement des sommets.
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Une des meilleures pistes pour investir à la montagne est de l'envisager comme l'acquisition d'une résidence secondaire, qui sera mise en location saisonnière lorsque vous ne l'occuperez pas. « La résidence à la montagne est un lieu où les familles se réunissent lors de leurs vacances. Le reste du temps, on peut aller chercher une rentabilité locative assez intéressante qui permet de couvrir une partie des charges et du prêt en cas de crédit immobilier », explique Camille Letuve. La location meublée saisonnière permet au propriétaire d'entrer dans le régime fiscal avantageux du LMNP (Location Meublée Non Professionnelle). Si l'achat porte sur un logement neuf, il peut aussi permettre au propriétaire de récupérer les 20% de TVA payée, à condition de fournir aux locataires 3 services parmi la fourniture du linge de maison, l'accueil, le petit-déjeuner et le ménage. D'autres cas, l'acquisition dans un programme neuf de résidence de tourisme gérée consiste à louer son logement directement à une société commerciale, qui va se charger de mettre le bien en location. Attention toutefois à ce que les clauses du bail vous permettent d'occuper le bien quelques semaines par an si c'est votre objectif, et à ce que les conditions de renégociation du loyer ne soient pas trop souples pour l'exploitant.
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Tout dépend du nombre de semaines durant lesquelles le bien sera mis en location. Pour Camille Letuve, l'avantage de la montagne est de pouvoir louer à la fois sur la saison de ski et pendant les vacances d'été. « Les Alpes marchent de plus en plus l'été puisque les mairies font énormément d'efforts pour attirer les touristes : golfs, aqua-center, adaptation du domaine skiable au VTT... Et les prix des locations restent encore raisonnables. » Globalement, la période de location s'étend entre 28 et 30 semaines par an, ce qui reste plus long que pour les stations balnéaires de bord de mer. Mais question rentabilité, tout dépend de la station de ski choisie, ce qui revient encore une fois à veiller à la qualité de l'emplacement. « Sur Val d'Isère et Méribel, les prix au mètre carré sont élevés, et la rentabilité que l'on peut dégager est de 2,5-3,5% net environ selon les emplacements dans la station. L'Alpe d'Huez marche bien. La mairie a lancé un grand plan d'investissement il y a quelques années pour améliorer les infrastructures et agrandir le domaine skiable. La station est située dans un domaine de très haute altitude également fréquenté l'été notamment grâce au Tour de France. Les prix d'achat ne sont pas encore très élevés, et ceux à la location bien plus raisonnables que dans les grandes stations de la Tarentaise (Val d'Isère, Méribel, Courchevel). On peut aller autour de 3,5 à 4% de rentabilité dans le neuf. Dans des stations plus petites comme Combloux, les prix restent autour de 5000 euros du m2. Ce qui est intéressant puisqu'on est dans un village typiquement savoyard et sur le même domaine skiable que Megève. »
L'achat d'une résidence à la montagne consiste la plupart du temps en l'acquisition d'une résidence secondaire ou d'un logement meublé à destination d'une location touristique. Le montant à engager est souvent élevé, et nécessite dans la plupart des cas d'avoir recours à un crédit immobilier. Pour ceux qui disposent des fonds suffisants, le crédit peut aussi être une option intéressante, les taux d'emprunt étant relativement bas ces dernières années. En cas de nécessité d'un nouveau prêt, les personnes qui ont déjà un emprunt en cours ne devraient pas se priver d'examiner la possibilité de réunir leurs crédits immobiliers en un seul. Pour cela, ils peuvent entamer une procédure de rachat. Les banques ne sont pas forcément les meilleurs interlocuteurs sur la question, même si interroger la banque dans laquelle est souscrit l'emprunt principal est une étape incontournable. Les courtiers sont mieux placés en la matière, car leur statut leur donne une visibilité globale sur les pratiques de l'ensemble des établissements de crédit. Ils sont donc à même de renseigner leurs clients sur les meilleures options qui s'offrent à eux dans le cadre de leur projet. C'est notamment vers un courtier qu'il faut se tourner pour savoir comment obtenir un rachat de crédit facilement. Attention, il n'est pas nécessaire de saisir plusieurs professionnels. Le premier courtier interrogé traitera normalement le dossier avec la plupart des établissements bancaires. Les éventuels courtiers suivants se verront refuser le dossier par les banques, puisque celui-ci aura déjà été présenté par un confrère. Le choix d'un bon courtier est donc indispensable dans ce type de démarche. Les meilleurs dossiers sont ceux des particuliers qui disposent de revenus suffisants, et dont la mensualité totale ne dépasse pas 33 % du revenu disponible une fois le nouveau crédit souscrit. En cas d'investissement locatif, environ un tiers des futurs loyers sont pris en compte dans le calcul.
