Investir à Grenoble : attention à l'emplacement

Grenoble en quelques mots

Avec près de 670 000 habitants, Grenoble est la 11ème aire urbaine de France. Il s'agit ainsi de la plus grande métropole alpine, ce qui lui vaut le surnom de capitale des Alpes. Situé dans le département de l'Isère, la ville est entourée de 4 massifs montagneux : le Vercors, la Chartreuse, le Taillefer et la chaîne de Belledonne. Ce cadre naturel lui vaut une réputation de ville nature et sportive. Les premières stations de ski sont à une quinzaine de kilomètres. L'Alpe d'Huez et les Deux Alpes sont à portée après respectivement 35 et 48 km de route.

Côté transports, Grenoble est reliée à Paris en un peu plus de 3 heures par une dizaine de TGV quotidiens. La ville est sillonnée par 5 lignes de tramway, et de nombreuses lignes de bus. Enfin, Grenoble est accessible par 3 autoroutes, l'A41 (vers Chambery), l'A48 (vers Lyon puis Paris) et l'A51 (vers Gap et Aix-en-Provence).

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Grenoble : des atouts environnementaux et économiques

Si le pari de la transition énergétique peut encore relever du mythe pour nombre de communes de l'hexagone, il se peut que Grenoble soit à la pointe en matière d'énergie verte. L'objectif de fonctionner uniquement sur la base des énergies renouvelables pourrait en effet être atteint d'ici quelques années, si l'on en croit la mairie.

Un plan d'investissement de 125 millions d'euros à en effet été adopté en 2018 pour que les 166 000 Grenoblois soient alimentés à 100 % en énergies renouvelables dès 2022. Une politique qui peut devenir une nécessité : avec sa situation particulière, Grenoble est souvent l'une des communes de France les plus chaudes durant les périodes estivales, mais également l'une des plus polluées.

Mais l'aire urbaine Grenoble-Alpes métropole, qui compte 49 communes, s'efforce également d'être attractive sur le plan économique. Non loin de la Suisse et de l'Italie, elle bénéficie d'une situation stratégique au cœur de la région Auvergne-Rhône-Alpes, l'une des plus dynamiques d'Europe. Le développement de ses activités est résolument orienté vers l'avenir du marché du travail. Les nouvelles technologies sont en effet au cœur du tissu économique grenoblois.

Ainsi la ville et son agglomération constituent l'un des principaux pôles de recherche de l'hexagone. 1 habitant sur 5 travaillerait dans ce domaine. De nombreuses entreprises du secteur de l'électronique (Thalès...), de l'informatique (Atos, Capgemini, Oracle...), de la santé (Biomérieux, Roche...), de l'énergie (EDF, Air Liquide...), de la chimie (Arkema...) et de la mécanique (Caterpillar, Ponticelli...) y sont présentes.

En 2013, le magazine Forbes a d'ailleurs hissé Grenoble à la cinquième place de son classement des villes les plus innovantes au monde. Il est vrai que l'agglomération concentre aussi de nombreux laboratoires de recherche tels que l'EMBL (Laboratoire Européen de Biologie Moléculaire), l'IRAM (Institut de Radioastronomie Millimétrique) ou l'ILL (Institut Laue Langevin).

Une réalité qui ne doit pas masquer que Grenoble souffre d'un taux de chômage plus élevé que la moyenne nationale, à 15,8% en 2016 selon l'INSEE.

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Le marché immobilier à Grenoble

L'évolution du marché immobilier dans l'agglomération grenobloise est très contrastée. Elle s'inscrit à contre-courant de l'évolution des prix dans l'hexagone. Selon la chambre des notaires de l'Isère, le volume des transactions a baissé de 3,1 % en 2018 alors que les prix moyens des appartements et des terrains étaient en baisse, respectivement de 1,1 % et 3 %. Les prix immobiliers ont par ailleurs reculé de 3% en 10 ans selon MeilleursAgents.

Dans le même temps, le prix des maisons individuelles a progressé de 3,1 %. Cette tendance s'est poursuivie tout au long de l'année 2019. Tous biens immobiliers confondus, le prix moyen au m² à Grenoble ressort en 2019 à 2 270 €. Avec un loyer au m² estimé à 11,2 euros par mois, un investisseur immobilier pourra envisager d'obtenir une rentabilité brute supérieure à 5 % par an. Du moins en théorie.

Car même si la demande locative à Grenoble est au rendez-vous, ces chiffres dissimulent en effet des réalités très différentes d'un quartier à un autre. Peut-être davantage que dans n'importe quelle autre grande ville de France, un investisseur en locatif aura intérêt à sélectionner avec soin l'emplacement où il sera judicieux d'investir dans cette ville, certaines zones étant par ailleurs réputées pour leur climat d'insécurité.

Où investir dans l'immobilier à Grenoble ?

Grenoble intramuros offre des opportunités d'investissement attrayantes. Quelques quartiers-clés situés près des commodités et bien desservis par les transports en commun méritent l'attention des investisseurs.

• Il s'agit d'abord du centre-ville historique où la demande de logement reste forte. Le cadre de vie y est agréable avec la proximité des quais de l'Isère, son célèbre « jardin de ville » ou son téléphérique qui permet de rejoindre la Bastille (ancien fort militaire) et ses superbes panoramas.

• Au nord-est de la ville, le quartier de l'Ile verte est également très recherché. Il est éminemment résidentiel, car indépendant de la ville et en même temps proche de l'hyper-centre. La rentabilité locative dans l'ancien dans ces 2 quartiers ressort à environ 3,7 % brut.

• Près du campus de Saint-Martin-d'Hères, investir dans des logements étudiants permettra d'obtenir un rendement supérieur avoisinant 6 % brut.

• Enfin, le quartier des affaires, Europole, demeure également un choix premier pour les investisseurs.

Mais attention, comme pour tout placement immobilier, si vous souhaitez investir, assurez-vous d'effectuer une étude de marché sérieuse afin de vous assurer de la validité de l'emplacement et de la solidité du marché locatif local.