Immobilier : vers une baisse des prix ?

Une sortie de crise difficile à anticiper

Le marché immobilier a été stoppé net. Le confinement a provoqué la fermeture des agences immobilières et les clients potentiels n'ont pas le droit de sortir de chez eux pour faire des visites. Les signatures des actes, dont les ventes ont été conclues avant la crise, sont suspendues. Plus aucune transaction n'a lieu.

Le monde de l'immobilier est comme gelé. La situation étant inédite, les professionnels ont une absence totale de visibilité sur le comportement des acheteurs et des vendeurs à la sortie de la crise. Bien malin qui peut parier sur l'évolution du marché lors du dégel. Les citadins vont-ils fuir les centres-villes pour se mettre au vert, marqués par le confinement ? L'immobilier va-t-il confirmer son statut de valeur refuge face à la débâcle des marchés financiers ?

Selon Thomas Venturini, CEO de Liberkeys, agence immobilière digitale, « pour le moment, le marché est à l'arrêt, il n'y a quasiment plus aucune vente. Il est donc trop tôt pour déterminer l'impact du confinement sur les prix du marché à la sortie de cette période. Cependant, on peut s'attendre à une baisse du volume de transactions. »

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Une baisse des prix n'est pas à exclure

Ces semaines de passage à vide se ressentiront sur le volume des transactions. 2019 a été une année record, et 2020 sera probablement celle du trou d'air. Le site MeilleursAgents.com prévoit 700 000 transactions cette année, soit une baisse de 30 % par rapport à l'an dernier.

Si les experts s'accordent à dire que le scénario de sortie de crise dépendra de la durée du confinement, le flou règne quant à l'évolution probable des prix.

D'un côté, cette période blanche oblige les propriétaires vendeurs à décaler leur moment de mise en vente. De nombreux biens pourraient donc arriver sur le marché en même temps à la sortie du confinement, provoquant une baisse des prix. Ce recul pourrait être confirmé par un éventuel rallongement de l'obtention de la durée des prêts, les banques étant actuellement très sollicitées par les entreprises. Jean-François Humbert, président du Conseil Supérieur du Notariat, estime que les prix de l'immobilier pourraient baisser de 10 à 15% comme durant la période 2012-2013.

Mais de nombreux acquéreurs potentiels sont bloqués chez eux. Ils pourraient se ruer sur les offres dès la sortie du confinement. En même temps, les Français pourraient se révéler échaudés par la chute des marchés financiers et fuir les placements risqués (PER, assurances-vie multisupports...). Ils pourraient alors investir massivement dans la pierre (immobilier direct ou SCPI). Or, ces deux scénarios favoriseraient la hausse des prix. D'autant que les taux des crédits immobiliers ont de fortes chances de rester bas de façon durable.

Mais tous les actifs immobiliers ne seront probablement pas logés à la même enseigne.

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Plusieurs scénarios envisagés pour la reprise

Selon une première analyse de l'Institut de l'Épargne Immobilière et Foncière (IEIF) datée du 24 mars, la crise du coronavirus ne ressemble en rien aux autres : elle n'est ni d'origine économique, ni d'origine financière. La crise sanitaire ne remet pas en cause des fondamentaux solides acquis avant son déclenchement.

L'IEIF envisage donc 4 scenarios, que les particuliers pourront apprécier notamment s'ils souhaitent investir en SCPI :
• L'immobilier commercial pourrait chuter et reprendre rapidement (un scénario en forme de « V »).
• Une remontée plus lente pourrait être observée sur les segments de l'immobilier relatifs aux secteurs impactés de façon conjoncturelle par la crise, comme immobilier de tourisme, les centres commerciaux et les bureaux loués aux grandes entreprises (le scénario en « U »).
• Le prix d'autres actifs pourraient se maintenir durablement à un niveau plus bas qu'avant la crise, comme les bureaux loués aux PME et le résidentiel haut de gamme des grandes métropoles (scénario en « L »).
• Enfin, un scénario instable pourrait se dessiner si la crise sanitaire dure et que le virus revient par vagues, obligeant la population à être confinée de manière régulière.

La crainte de confinements répétés

A ce stade, les professionnels craignent surtout l'installation d'une crise économique durable. Un confinement limité à quelques semaines entraînera probablement quelques perturbations à la reprise. Mais un confinement et une épidémie qui durent pourraient avoir des conséquences économiques plus profondes (licenciements, faillites, plan sociaux, récession...) et impacter durablement les prix de l'immobilier. « La seule certitude est qu'en l'absence de perspective globale de sortie crise ou de remède contre le Covid-19, le marché de l'immobilier va être à l'image des Français, confiné et attentiste », indique Taha Benabdelaziz, Data Scientist chez Liberkeys.