Immobilier : les fondamentaux de Réside Études à l’épreuve de la conjoncture

Le 11 juin dernier, le verdict est tombé : l’une des filiales du groupe Réside Études a été placée en redressement judiciaire par le Tribunal de commerce de Paris. Afin notamment de « restructurer, réorganiser et mener la recherche de partenaires et/ou de repreneurs », comme l’a indiqué un communiqué du groupe qui est actuellement engagé dans des discussions serrées avec ses partenaires financiers. Objectif : trouver de nouvelles sources de financement susceptibles de soutenir son plan de redressement pour sa branche Seniors, alors que les autres filiales bénéficient en revanche de la poursuite de la procédure de sauvegarde.

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Un groupe solide, mais fragilisé

Si le nom du groupe n’est pas des plus connus du grand public, ses marques sont omniprésentes dans le tissu socio-économique des grandes villes françaises, à travers des enseignes comme Les Estudiantines, Stud’City, Residhomes ou encore Séjours & Affaires. Avec 498 millions d’euros de chiffre d’affaires en 2022 (en hausse de 21% par rapport à 2021, dépassant son niveau de 2019) et quelque 2600 salariés, il fait partie des acteurs incontournables de son secteur. À la tête du groupe depuis sa fondation en 1989, Philippe Nicolet a imposé un style et une stratégie qui ont fait de Réside Études l’un des leaders français du marché de l’immobilier grâce à une croissance continue. Que ce soit pour les résidences senior ou celles destinées aux étudiants, Philippe Nicolet a su orienter le business model de son groupe vers des créneaux porteurs, à partir d’un modèle qui avait fait ses preuves, jusqu’à la conjoncture récente qui l’a ébranlé, et selon lequel « le promoteur crée des établissements, vend les appartements qui les composent puis les loue aux propriétaires pour exploiter lui-même les résidences. »

Trente-cinq ans après sa création, l’entreprise francilienne dispose de neuf branches différentes – étudiants, tourisme d’affaires, résidences pour seniors, etc. – et d’un portefeuille de 32800 logements en gestion locative et en vente, répartis en 239 résidences en France et à l’étranger. Son écosystème regroupe pas moins de 23000 bailleurs, principalement des particuliers et des investisseurs institutionnels. Des paramètres apparemment solides, car malgré les turbulences des dernières années, le groupe a pu cosigner des projets ambitieux, comme la résidence seniors de 96 logements à Plérin dans les Côtes d’Armor, en partenariat ici avec un géant du BTP, Eiffage Construction.

Mais les crises successives depuis celle du COVID-19 en 2020 l’ont fragilisé. Résultat : fin 2023, face à un endettement aggravé par la hausse des taux d’intérêt, et à une perte nette de 33 millions d’euros en 2022, le groupe a dû placer ses neuf enseignes sous procédure de sauvegarde, pour une durée de six mois, renouvelable une fois. Avec une urgence : négocier la restructuration de sa dette avec ses créanciers. « La tension sur les marchés a conduit les investisseurs financiers à resserrer les conditions de maturité, de taux et de renouvellement des opérations en cours, ce qui était susceptible de mettre en péril le groupe à brève échéance, reconnaissait le groupe en décembre dernier. Afin d’éviter un risque imminent de liquidité, la procédure de sauvegarde s’est imposée comme la solution pour restructurer et rééchelonner la dette financière des diverses entités. Elle permet d’engager une négociation avec les partenaires financiers. »

Il semble cependant que les dernières difficultés financières s’expliquent essentiellement par des raisons extérieures aux décisions du groupe, pesant lourdement sur ses comptes : il s’agit, d’une part d’une décision de la Cour de cassation en 2022 qui impose le paiement des loyers « même en cas de fermeture des locaux pendant la période de confinement », et d’autre part du retournement du marché de l’immobilier. Réside Études s’est fait rattraper par l’onde de choc du COVID-19 et a accumulé les dettes. Mais les observateurs du secteur immobilier semblent considérer que le groupe est solide, et son approche du marché cohérente, comme le soulignait en 2023 l’agence de notation ARC Ratings : « Le groupe a décidé de concentrer sa croissance pour la décennie à venir sur les deux segments les plus résilients et qui présentent des fondamentaux plus solides, que sont les résidences pour séniors et pour étudiants, sur son marché d'origine, la France, tout en arrêtant la promotion de nouveaux appart-hôtels. Par conséquent, son exposition relative au segment des appart-hôtels devrait se réduire, alors que le groupe s’engage à retrouver la rentabilité dans ce segment. » Malgré ça, le retour à l’équilibre s’est fait attendre.

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La direction change son fusil d'épaule

Depuis le tournant de l’hiver, la contre-attaque s’est donc organisée. En février dernier, la direction du groupe s’est voulue rassurante, ses créanciers étant alors protégés par la procédure en cours : « Aujourd’hui, l’entreprise continue toutes ses activités. Toutes les mesures sont prises pour assurer la livraison des résidences en cours de construction et en projet. La branche Promotion est appelée à redémarrer dès que le marché redeviendra plus porteur. » Puis le délai de six mois est arrivé à expiration en juin dernier, avec la décision du placement en redressement judiciaire de la branche résidences senior. Une procédure classique dans un tel cas.

Mi-juin, la direction du groupe a alors mandaté Arnaud Marion, souvent présenté comme « l’homme qui tombe à pic » pour les gestions de crise. Nommé directeur général adjoint, il s’est vu attribuer une mission urgente : sortir le groupe de la procédure de sauvegarde en trouvant un accord avec ses créanciers pour rééchelonner son passif et assurer sa liquidité. Deux semaines plus tard, à la veille d’un conseil d’administration, la direction du groupe a revu sa stratégie et a finalement renoncé à ses services, l’approche envisagée par l’intéressé étant source de tensions : « Il y a eu comme une sorte de crispation autour de la transmission des pleins pouvoirs que demandait Arnaud Marion pour mener à bien la restructuration », raconte une source du groupe.

L’affaire n’en est pas pour autant terminée, l’équipe dirigeante de Réside Études va devoir mettre en place les mécanismes susceptibles d’assainir les comptes, afin de restaurer la confiance des créanciers. Une mission en passe de débuter avec la nomination par le conseil d’administration, ce 3 juillet, de François Gauthey comme directeur général délégué. Cet X-Ponts présente une riche expérience aussi bien dans le public, notamment comme directeur de cabinets ministériels (transport, recherche), que dans le privé avec une dominante dans les infrastructures et les questions financières. Un profil qui a de quoi rassurer l’entreprise et ses créanciers, d’autant plus qu’il a aussi occupé les fonctions stratégiques de DG de Sanef, ou encore de DG délégué de Getlink-Eurotunnel. « Ayant une connaissance approfondie du groupe Réside Études et fort de son expérience de haut niveau, je suis convaincu que François Gauthey possède toutes les compétences requises pour assurer la direction du groupe », s’est réjoui le PDG Philippe Nicolet. Cette nouvelle configuration de l’équipe dirigeante est supposée lui permettre d’avancer plus efficacement vers un objectif prioritaire : remettre les finances dans le vert, en comptant à la fois sur la solidité du modèle et sur la légère reprise du secteur de l’immobilier constatée au premier semestre 2024. Affaire à suivre, donc.