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D'après les notaires, les prix de l'immobilier à Paris ont désormais franchi la barre symbolique de 10 000 € le m². En 10 ans, ils ont augmenté de 4 000 €/m² en moyenne. Cette envolée n'a pas été compensée par la baisse des taux, pourtant divisés par 3, entraînant ainsi une hausse des revenus nécessaires pour acheter dans Paris : il faut désormais gagner 11 000 € nets par mois pour acheter 75 m² sans apport.
Les notaires l'avaient annoncé en juillet : la barre symbolique des 10 000 € serait franchie en septembre. Cela a finalement été chose faite dès le mois d'août. Selon les projections des notaires, les prix devraient même atteindre 10 280 € en octobre. Dans un contexte de taux record, les prix poursuivent leur ascension fulgurante : + 7,8 % sur un an et + 70 % sur dix ans, par rapport au point bas de 2009 où les prix à Paris étaient descendus à 6 020 €/m². A cette période, les taux de crédit étaient à plus de 4 % sur 20 ans. Depuis, même s'ils ont été divisés par 3, l'envolée des prix à Paris n'est plus compensée par la baisse des taux. Par conséquent, le pouvoir d'achat immobilier diminue depuis 2016. « En termes de pouvoir d'achat immobilier, entre 2012 et 2017 la hausse des prix à Paris était compensée par le niveau des taux. Mais ce n'est plus le cas depuis que les prix ont passé le seuil symbolique des 9 000 € le m² début 2018. A plus de 10 000 €, on ne peut plus acheter que 20,5 m² avec des taux moyens à 1,35 % sur 20 ans, contre 24 m² 2016, avec des taux pourtant supérieurs de 1 point à 2,45 % sur 20 ans » analyse Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer.
Avec une telle envolée des prix, le marché parisien est totalement décorrélé des revenus dont l'augmentation ne suit pas celle des prix. Actuellement pour acheter un appartement de 50 m² dans la capitale, financé sans apport au moyen d'un emprunt sur 20 ans (avec 10 % d'apport pour financer les frais), il faut gagner au minimum 7300 € nets par mois. Le montant qu'un couple doit percevoir s'il veut acheter un appartement de 75 m² pour y loger sa famille atteint même 11.000 euros nets par mois (pour rembourser un emprunt de 771 000 € avec des mensualités de 3 667 € sur 20 ans). On note ainsi que les primo-accédants ne représentent plus que 30 % des acheteurs (contre 43 % en moyenne en France), et qu'ils fournissent nécessairement un apport très élevé (80 000 €). Du côté des durées de prêt, on constate le même mouvement d'allongement (22 ans et 8 mois en moyenne, soit une hausse de 14 mois sur un an à Paris) que dans le reste de la France, témoignant de la volonté des banques de compenser la hausse des prix… mais jusqu'à quand ?
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« Même dans un contexte de taux très attractifs, il y a un véritable risque de sortie du marché de certaines typologies d'acheteurs à Paris comme les ménages modestes ou les primo-accédants qui n'ont plus la possibilité d'acheter la surface dont ils auraient besoin. On note ainsi cette année un décrochage des primo-accédants à Paris dont la part est tombée à seulement 28 % des acheteurs en 2019 contre 40 % en 2018. A l'inverse, la part des investisseurs augmente : ceux qui ne peuvent pas acheter une surface suffisante dans laquelle vivre font le choix de rester locataires de leur résidence principale mais d'acheter pour louer », explique Sandrine Allonier. Parmi les emprunteurs parisiens, la part des achats pour des investissements est 2 fois supérieure (30 % des emprunteurs achètent pour louer) à ce qu'elle est au niveau national (15 %). L'achat de la résidence principale ne concerne que 68 % d'entre eux, contre 80 % en moyenne France entière. Un phénomène qu'il est désormais également possible d'observer dans les grandes villes où les prix ont fortement augmenté, comme Lyon et Bordeaux…
