Les grandes villes les plus rentables de la rentrée 2022

4% par an en moyenne pour les 12 grandes villes les plus rentables

Les prix de l'immobilier ont évolué un peu partout en France ces deux dernières années. Beaucoup de villes ont subi une forte hausse, tandis que l'évolution des loyers est restée beaucoup plus lente.

Comme chaque année, notre rédaction s'est intéressée au potentiel de rentabilité des villes de plus de 100.000 habitants. Selon nos analyses, 12 d'entre elles dépassent les 5 % de rentabilité brute en moyenne (loyer annuel moyen divisé par le prix moyen au m2). Lorsque l'on déduit 30 % des loyers afin d'intégrer les frais potentiels (gestion, assurances...), 2 franchissent toujours ce seuil, les 10 autres oscillant entre 3,5 et 4,5% par an.

En moyenne, ces grandes villes permettent d'espérer une rentabilité de 4% par an une fois les charges déduites.

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Jusqu'à 6,8% de rentabilité annuelle moyenne

Première ville sur le podium de notre top des villes où investir, Saint-Etienne permet de viser 6,8% de rentabilité annuelle une fois les charges déduites, pour un prix au m2 autour de 1300 euros. Deuxième, la ville du Mans, dans la Sarthe, affiche un potentiel de 5% en moyenne pour un prix d'achat de 1740 euros le m2. Les investisseurs peuvent ensuite espérer atteindre 4,50% à Clermont-Ferrand pour la mise en location d'un logement, avec un prix de 2129 € en moyenne par m2. Cette troisième place est partagée avec Le Havre, qui présente un potentiel similaire (prix moyen et loyer au mètre carré très proches).

Les villes suivantes permettent d'espérer un rendement de 4% par an une fois déduit le forfait de 30% de charges. Dijon, Brest et Grenoble se placent respectivement 5ème, 6ème et 7ème de ce classement avec un potentiel équivalent. Pour 150.000 euros, les investisseurs pourront acheter environ 60 m2 dans la capitale de Bourgogne, 65 m2 près du port Breton et 54 m3 dans la principale ville d'Isère. Les prix au m2 ressortent en effet à 2500 € à Dijon, 2300 € à Brest et 2800 € à Grenoble.

Reims arrive 8ème de ce palmarès, avec un potentiel légèrement inférieur à 4% par an une fois les charges déduites. Viennent ensuite 3 grandes villes du sud qui permettent d'espérer de 3,6 à 3,7% par an, à savoir Toulon (3000 € / m2), Marseille et Montpellier (près de 3400 € / m2). Lille est la dernière ville de plus de 100.000 habitants à présenter un potentiel dépassant 3,5% une fois les charges déduites, et 5% si l'on se contente de ramener le loyer annuel brut au prix moyen d'achat par m2.

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Investisseurs : attention aux détails !

Parmi les villes les moins rentables figurent celles qui présentent les prix au m2 les plus élevés. Bordeaux et Lyon n'atteignent que 2,7% de rentabilité moyenne après déduction des charges. Paris, avec un prix d'achat toujours supérieur à 10.000 euros par m2, arrive péniblement à 2,40% par an.

Ces données sont intéressantes pour comparer les villes. Néanmoins elles concernent uniquement la mise en location des logements nus à titre de résidence principale. Les revenus liés à d'une éventuelle la location meublée, que ce soit en saisonnier ou à l'année, ne sont ici pas pris en compte.

De même, il ne faut pas perdre de vue qu'il s'agit de moyennes. Dans une même ville, la rentabilité potentielle peut beaucoup varier en fonction du quartier et des caractéristiques du bien. Si une ville affiche un potentiel de 4%, cela ne veut pas dire que tous les logements pourront dégager une rentabilité réelle de 4%. Tout dépendra du prix d'achat et du loyer effectifs, mais aussi du taux d'occupation du bien, des charges à payer, etc.

Avant de prendre décision d'achat, les personnes qui souhaitent procéder un investissement locatif doivent donc systématiquement se rendre sur place et étudier les prix, loyers et attractivité du quartier et du bien qu'ils souhaitent acquérir. Enfin, le potentiel actuel de rendement n'est que l'un des critères de choix de l'achat immobilier. Il ne faut pas négliger le potentiel futur ainsi que tous les autres critères patrimoniaux propres à chacun (objectif, horizon d'investissement, défiscalisation...).