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L'investissement locatif reste un des placements préférés des Français. Être propriétaire permet de se constituer un patrimoine pour l'avenir. Une fois le (ou les) logement acheté, il ne reste plus qu'à le louer. Mais si cela paraît simple, la location est encadrée par une réglementation stricte et contraignante. Deux possibilités se présentent alors : s'occuper seul de la gestion locative ou confier cette tâche à un gestionnaire immobilier.
Gérer un bien immobilier prend beaucoup de temps et nécessite des connaissances juridiques. Afin d'assurer une parfaite gestion locative tout en respectant la réglementation en vigueur, le propriétaire peut confier cette tâche à un gestionnaire locatif, généralement une agence immobilière spécialisée ou un administrateur de biens. Ce dernier est un mandataire : un mandat de gestion est donc signé par les deux parties, permettant de définir les obligations du mandataire et du propriétaire. Le mandat de gestion locative est réglementé par la Loi Hoguet N°70-9 du 2 janvier 1970 et par son décret d'application N°72-678 du 20 juillet 1972. Confier la gestion de son bien à un gestionnaire locatif permet à un propriétaire bailleur d'obtenir une certaine tranquillité puisqu'il lui délègue toutes les tâches. Confier la charge de la gestion permet aussi de savoir que le logement sera loué dans le cadre de la loi. En effet, que ce soit en matière de rédaction d'annonce immobilière, de bail, de documents à fournir, d'état des lieux ou de quittancement, les règles juridiques applicables à la location d'un logement peuvent être difficiles à appréhender pour un particulier non-initié (notamment la loi ALUR). Autre avantage de confier à un professionnel la gestion de son logement : il sera le seul interlocuteur du locataire. Le propriétaire n'aura pas à faire face aux éventuels soucis du quotidien. De même, c'est lui qui va prendre en charge la rechercher des locataires, les visites et la vérification des dossiers des candidats à la location. Lorsqu'il aura trouvé un locataire, c'est lui qui se chargera de l'encaissement des loyers et qui reversera directement au bailleur ses revenus locatifs. Il pourra aussi proposer des assurances locatives à tarif préférentiel si son enseigne a négocié un contrat cadre avec un assureur. Enfin, l'administrateur de bien peut fournir une aide à la déclaration des revenus fonciers chaque fin d'année, grâce à l'édition d'un récapitulatif des revenus perçus. Il pourra se charger de la révision annuelle du loyer et s'occuper de la régularisation des charges qui peuvent être récupérées sur le locataire. Déléguer la gestion locative a un coût, qui s'élève en général entre 4% et 8% des loyers annuels encaissés. Attention à bien lire le contrat avant signature, certaines prestations peuvent être facturées en plus, comme le suivi des travaux en cas d'intervention dans le logement, la rédaction du bail ou de l'état des lieux.
Dans un environnement de plus en plus complexe, 2 propriétaires sur 3 confient leur bien à un gestionnaire locatif. Son coût peut être déduit des revenus fonciers lorsque le contribuable opte pour le régime réel d'imposition. Pour aller plus loin : Etat du marché de l'investissement locatif actuel en France
Le principal avantage est d'économiser les coûts du gestionnaire. En contrepartie, le propriétaire devra s'occuper de l'intégralité des tâches relatives à son investissement locatif. Celles-ci consistent en la recherche de locataire, l'organisation des visites, la rédaction de baux et états des lieux, l'encaissement des loyers ainsi que la prise en charge du quotidien et des éventuels problèmes. On dit dans ce cas que la gestion s'effectue « de particulier à particulier ». Grâce à des modèles de baux et d'états des lieux désormais disponibles sur des logiciels de gestion immobilière en ligne, le propriétaire peut aussi facilement remplir les documents administratifs et éditer les quittances de loyers. Néanmoins, il faut garder à l'esprit que le propriétaire devra également s'investir dans la gestion courante, comme celle des pannes, fuites et éventuelles réparations de son logement. Ainsi, s'occuper de la gestion de ses biens prend beaucoup de temps et cela ne convient pas à tout le monde. Dans le cas de la location meublée occasionnelle ou saisonnière, la gestion par soi-même peut être préférable. Les frais de gestion peuvent en effet être très élevés sur ce type de prestation, et la réglementation reste moins contraignante que dans le cadre d'une location classique en bail de 1989.
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