Fréquentation en baisse, mais signaux positifs sur l'immobilier commercial parisien

Moins de passants, mais une meilleure captation des flux ?

Selon la dernière étude publiée par Knight Frank, intitulée « Panorama des artères prime parisiennes » et menée sur vingt-quatre rues et quartiers, la fréquentation globale des grandes rues commerciales de la capitale a reculé de 4 % en 2024. Une baisse qui s’explique notamment par le ralentissement conjoncturel et les perturbations liées à la préparation des Jeux olympiques. Sans surprise, les artères dites « prime », historiquement les plus fréquentées, accusent un recul plus net (-7 %).

Mais derrière cette moyenne, des contrastes forts apparaissent. L’avenue de l’Opéra affiche une progression de +13 %, suivie par la rue de Rivoli (+11 %), le Marais (+9 %) et l’avenue Montaigne (+8 %). Autant d’exemples qui illustrent un phénomène clé : une meilleure captation des flux grâce à une offre commerciale en phase avec les attentes actuelles. Là où certains secteurs voient leur attractivité s’éroder, d’autres renouvellent leurs enseignes et affinent leur positionnement. Et cela change tout.

Le commerce de rue comme actif stratégique

Dans un contexte de vigilance accrue sur la rentabilité et le risque, l’immobilier commercial de centre-ville reste un segment observé de près. Les emplacements les plus qualitatifs conservent une forte valeur patrimoniale, tandis que d’autres deviennent des terrains d’opportunités.

Avec un taux de vacance global inférieur à 4 %, Paris confirme sa résilience. Certes, certaines artères comme la rue François 1er (10 %) ou la rue du Faubourg Saint-Honoré (8 %) présentent un taux plus élevé. Ces situations peuvent aussi être lues, selon les espaces, comme des portes d’entrée attractives pour les enseignes capables de s’implanter rapidement sur des emplacements normalement saturés.

Autre signal positif : le renouvellement du tissu commercial. Sur l’ensemble des artères analysées, 9 % des enseignes ont changé en 2024, soit plus de 150 ouvertures. Rue François 1er, le taux de rotation atteint même 22 %, et 17 % sur les Champs-Élysées. Un dynamisme révélateur d’un marché qui se restructure en profondeur plutôt qu’il ne subit un désintérêt des opérateurs.

Les investisseurs doivent regarder au-delà des moyennes

La tentation serait grande de ne retenir que la baisse des chiffres de fréquentation. Mais l’étude veut montrer autre chose : dans certains quartiers, le bon positionnement stratégique attire plus de flux, malgré une tendance générale défavorable. Les marques internationales, qui représentent désormais près de 50 % des enseignes place Vendôme ou avenue Montaigne, ne s’y trompent pas.

Pour les investisseurs, cela signifie une chose : la valeur d’un emplacement ne se mesure plus uniquement à son volume de passage brut, mais à sa capacité à générer du trafic qualifié. Et à s’inscrire dans un environnement urbain en mutation. Paris offre encore de nombreux leviers à exploiter : renouvellement de l’offre, montée en gamme, intégration de services ou de culture dans l’expérience d’achat.

Le cœur du sujet n’est plus la quantité de passages, mais leur qualité, et la capacité des artères à créer une identité claire. Rue des Archives ou rue du Temple dans le Marais, ce sont +16 % et +18 % de taux de rotation en 2024, pouvant indiquer que le commerce de destination se porte bien lorsqu’il est pensé comme un lieu de vie.

Le signal envoyé aux investisseurs est clair : la résilience du commerce parisien passe par sa capacité d’adaptation. Et c’est là que l’immobilier retrouve son sens profond : au service d’un usage, d’un territoire et d’un projet.