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La liste des villes prévoyant d'instaurer l'encadrement des loyers s'allonge. Si elles y sont autorisées par l'État, les propriétaires bailleurs devront respecter le plafond déterminé localement sous peine de sanctions.
En parallèle de la hausse continue des prix de l'immobilier, les grandes villes ont vu le niveau des loyers exploser ces dernières années. Le record revient à Paris, où le loyer moyen atteignait 26,7 €/m2 en 2019 selon Clameur. Il faut débourser plus de 1000 € pour louer un deux pièces dans la capitale. La pression monte d'un cran pour les familles, dont beaucoup sont contraintes de s'éloigner pour pouvoir louer un logement plus grand. La volonté de lutter contre l'envolée des loyers s'était une première fois exprimée en 2014 au travers de la loi ALUR portée par Cécile Duflot (EELV), introduisant « l'encadrement des loyers ». Le dispositif avait été appliqué par Paris et Lille en 2015 et 2017, non sans rebondissements. La justice avait annulé ces décisions en 2018, avant que le Conseil d'État ne les valide à nouveau l'année suivante. C'est désormais l'article 140 de la loi ELAN qui édicte les règles relatives à l'encadrement des loyers. Pour le moment, elle n'instaure qu'une expérimentation pour une durée de 5 ans. Les effets locaux du plafonnement devront ensuite être évalués. Le gouvernement en place en 2025 pourra décider de prolonger le dispositif, de le modifier ou de le supprimer.
Pour appliquer l'encadrement des loyers, les villes doivent être situées dans une « zone tendue » et obtenir l'autorisation de l'État en déposant une demande avant le 23 novembre 2020. Lorsqu'elles sont éligibles, un décret fixe « le périmètre du territoire de la collectivité demandeuse sur lequel s'applique le dispositif ». Un loyer de référence est déterminé par secteur géographique et catégorie de logement, en fonction des loyers constatés sur le marché. Les baux concernés sont ceux signés ou renouvelés à compter de l'entrée en vigueur de l'encadrement des loyers dans la commune. Les propriétaires peuvent appliquer une majoration de 20% maximum au loyer de référence. En cas de dépassement du plafond, les locataires ont le droit de demander la diminution du loyer à l'amiable ou par voie de justice. Le propriétaire peut être condamné à rembourser le trop-perçu et encourt une amende pouvant aller jusqu'à 5000 euros pour un particulier et 15000 euros pour une société.
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Selon une étude de l'association de consommateurs CLCV portant sur 1000 locations et publiée en juillet 2018, 42% des annonces parisiennes était alors non conformes, dont près de la moitié des offres de studios.
L'encadrement des loyers est déjà en vigueur à Paris et à Lille pour une durée de 5 ans. Mais il intéresse un nombre croissant d'agglomérations. En Ile-de-France, les territoires Grand-Orly Seine Bièvre présidé par Michel Leprêtre (PCF) et Pleine Commune mené par Mathieu Hanotin (PS) se sont engagés dans le processus (33 villes représentées). L'arrivée prochaine des nouvelles gares du Grand Paris Express leur fait craindre une augmentation des loyers. La métropole de Montpellier, présidée par Michaël Delafosse (PS), a annoncé le 15 septembre sa candidature au dispositif. Il s'agit de la 4ème ville la plus chère (hors Ile de France) après Nice, Aix en Provence et Annecy, avec 13,9 euros / m2 en moyenne selon les données de Clameur. Lyon et Villeurbanne se sont également déclarées candidates. Selon le président de la Métropole Bruno Bernard (EELV), dont les propos ont été rapportés par le journal Le Tout Lyon, le déploiement d'une « brigade du logement » est prévu pour 2021. Son rôle sera de contrôler les abus. La métropole de Bordeaux, présidée par Alain Anziani (PS), a également fait connaître son intention d'appliquer le plafonnement des loyers.
L'encadrement des loyers ne réjouit pas les professionnels de l'immobilier. Selon Cyril Imsissen, Vice-Président du groupement d'agences immobilières Orpi de Lyon, la mesure pourrait même être contre-productive. « A Paris, la mesure n'a pas encore fait ses preuves alors que les loyers y sont particulièrement élevés », explique-t-il. Elle risquerait au contraire « d'augmenter les loyers actuels », les propriétaires proposant un loyer plus bas que le loyer de référence pouvant souhaiter « s'aligner sur le prix médian ». Pour Jean-Marc Torrollion, Président de la FNAIM (syndicat de professionnels de l'immobilier), l'encadrement des loyers « crée un climat de défiance auprès des bailleurs », et pourrait les pousser à arrêter de mettre leurs biens en location. « La fuite des bailleurs privés, induite par cette confiscation de leurs revenus, finira par desservir les personnes en recherche d'un logement. En l'absence de secteur privé locatif puissant, ils n'arriveront plus à se loger » selon lui. Les deux professionnels s'accordent sur le fait que la réponse à l'augmentation des loyers résiderait plutôt dans l'augmentation de l'offre de logements.
Ce truc de plafonnement des loyers, ça me fait doucement marrer. C'est sur que ça va régler quelques problèmes, mais qu'est-ce qu'on fait de tous les propriétaires qui ont investi dans l'immobilier en comptant sur des loyers élevés pour amortir leur investissement? Ils sont punis pour avoir tenté d'investir ? Drôle de manière de stimuler le marché immobilier.
