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Le 18 novembre, le Conseil d'État a rendu une décision retentissante en annulant l'encadrement des loyers à Paris. Au-delà des apparences, une chose est sûre : nous sommes loin des derniers rebondissements.
Depuis son introduction par la loi ELAN en 2018, l’encadrement des loyers est expérimenté dans des zones à forte pression locative. Le mécanisme impose un plafond de loyer, déterminé localement, au-dessus duquel un propriétaire ne peut pas louer son bien, sauf exceptions. Cette mesure, déjà contestée par certains professionnels de l’immobilier, a vu sa légalité remise en cause à plusieurs reprises par des associations de propriétaires, qui dénoncent une atteinte à la liberté contractuelle et au droit de propriété. Au-delà de cet aspect, c'est aussi le mode de calcul des plafonds qui est source de litige : comment déterminer le loyer d'un bien de manière juste, quelles sont les bases de référence incontestables ?
L'arrêté d'encadrement pris par le préfet détermine les loyers maximums applicables à une certaine zone. Dans le cas de Paris, c'est précisément la méthode retenue pour déterminer ces montants qui a été attaquée en justice par plusieurs associations de propriétaires. Ceux-ci la qualifient d'« opaque, non scientifique et donc très contestable ». L'arrêté préfectoral applicable à partir de 2019 a ainsi été annulé une première fois en 2022 par le Tribunal administratif. C'est ensuite le ministère de la Transition énergétique (abritant le portefeuille du Logement à ce moment) qui a porté le litige devant la Cour d'appel. Celle-ci a rendu un jugement contraire au premier fin 2023, raison pour laquelle les associations ont porté l'affaire devant le Conseil d'Etat. L'institution leur a donc finalement donné raison : l'une des conditions d'application définie par le décret du 10 juin 2015 relatif aux modalités de mise en uvre de l'encadrement de certains loyers précise que les secteurs géographiques concernés doivent présenter un niveau de loyer comparable. Or, selon le Conseil d'Etat, la cour d'appel n’a pas correctement évalué le critère d’homogénéité des zones géographiques en s’appuyant sur des indicateurs (les loyers de référence définis par l’arrêté) qui ne permettent pas de juger de la dispersion réelle des loyers pratiqués.
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Pour voir la décision du Conseil d'Etat : c'est ici.
Est-ce pour autant la fin du dispositif ? Pas du tout. La justice a uniquement annulé les montants maximums déterminés par la préfecture pour une certaine période, mais pas le principe de plafonnement. De plus, même si ces seuils sont annulés, aucun des propriétaires concernés ne peut demander réparation d'un quelconque préjudice. L'encadrement des loyers reste ainsi applicable de manière expérimentale jusqu'à fin 2026, conformément à ce qui était prévu. Passé ce délai, une loi définitive pourrait donc voir le jour. Au préalable, les effets de la mesure vont être évalués. C'est en tout cas la promesse de l'actuelle ministre du Logement. De quoi éclairer une future décision, à moins que la politique n'en décide autrement.
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