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L'estimation des biens immobiliers dépend désormais de leur performance énergétique. La qualité du diagnostic revêt une importante primordiale.
Les premiers effets de la loi Climat et Résilience, votée le 22 août 2021, pourraient commencer à se faire sentir prochainement sur les prix de l'immobilier. L'un de ses volets les plus imminents concerne l'importance des Diagnostics de Performances Énergétiques, ou « DPE ». Ces étiquettes sont censées refléter les consommations en énergie des logements. Le classement, qui peut aller de A à G+, dépend de nombreux facteurs dont l'isolation du bâtiment, l'orientation et le mode de chauffage. L'analyse doit être réalisée par un diagnostiqueur professionnel. S'il est obligatoire de l'annexer aux actes de vente depuis 2006 et de l'indiquer dans les annonces immobilières depuis 2011, le DPE comporte désormais une dimension juridique importante : pour les bailleurs, la possibilité d'augmenter le loyer dépend aujourd'hui de cette note, et bientôt un mauvais classement interdira les mises en location. Mais en cette période de choc énergétique, l'étiquette du DPE est aussi devenue l'un des leviers de négociation pour les acheteurs.
L'évaluation des biens immobiliers devient plus technique Pour connaître le prix de son bien immobilier, il faut le comparer aux biens similaires vendus dans le même quartier, de préférence dans le mois qui précède l'estimation. Pour les particuliers, l'exercice est de plus en plus complexe, notamment avec l'importance croissante du diagnostic performance énergétique. Pour approcher au mieux le prix de marché, il est possible de faire estimer son logement gratuitement par des professionnels de l'immobilier. Une démarche qui n'oblige toutefois pas à signer un mandat avec la personne qui réalise l'analyse.
Le DPE permet d'identifier les passoires énergétiques. Or, de nouvelles règles peuvent s'imposer en fonction du classement atteint, puisque l'efficacité énergétique est aujourd'hui considérée comme critère de décence. Depuis le 1er janvier 2023, les logements classés « G+ », c'est-à-dire qui consomment plus de 450 kilowatts heure d'énergie finale par mètre carré et par an, sont interdits à la location. Ceux classés G le seront à partir de 2025. Puis ce sera au tour des logements F et E, respectivement en 2028 et 2034. En attendant, les propriétaires de biens estampillés F et G n'ont plus le droit d'augmenter leur loyer. Selon un texte européen daté de mars 2023, par ailleurs très critiqué, des obligations de rénovation pourraient même devenir applicables à tous les propriétaires vendeurs d'ici 10 ans s'ils ne veulent pas se voir imposer une décote sur le prix. Face à ces nouvelles contraintes, certains propriétaires de logements énergivores qui se trouvent dans l'impossibilité de faire des travaux de rénovation mettent en vente leurs biens. Pour les acheteurs, le critère de performance énergétique devient alors un levier important de négociation. L'objectif est de faire baisser le prix en prévision des travaux à effectuer. Une possibilité renforcée par la raréfaction des candidats à l'acquisition liée à la hausse des taux des crédits.
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Un classement F ou G au DPE peut donc contribuer à faire baisser la valeur d'un bien. Ce qui induit un phénomène assez nouveau : les prix de l'immobilier reposent aujourd'hui en partie sur les épaules des diagnostiqueurs. Or, les méthodes retenues pour le calcul ne font pas consensus. Elles sont même très critiquées parmi les professionnels du bâtiment et de l'immobilier. En 2022, l'UFC – Que Choisir avait dénoncé des résultats pour le moins déroutants. L'association a commandé entre 4 et 5 DPE pour 7 maisons différentes. Bilan : « 6 d'entre elles ne se sont pas vues reconnaître la même classe énergétique, avec même une maison pour laquelle la classe attribuée va de B à E alors qu'elle est basse consommation ! », affirme le communiqué de presse de l'association. Une conclusion problématique, tant la portée du DPE est amenée à prendre de l'importance dans les années qui viennent. Aujourd'hui, certains professionnels de l'immobilier déplorent le manque de formation d'une partie des diagnostiqueurs. Les propriétaires doivent donc faire attention à bien vérifier que la personne à qui ils font appel est bien certifiée sur le site officiel du gouvernement.
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