La division immobilière, solution de rentabilité en investissement locatif

Qu'est-ce qu'une division immobilière ?

La division immobilière est une opération consistant à acquérir un bien immobilier, appartement ou maison, en vue d'y réaliser des travaux pour le diviser en plusieurs biens distincts et louer ces surfaces séparément.
Au lieu de bénéficier des revenus locatifs d'un bien unique, vous bénéficiez ainsi des revenus de l'ensemble des biens répartis en plus petites surfaces.

Pourquoi parle-t-on de “division officielle” ou “non officielle”?

La division du bien immobilier peut se faire de façon officielle ou non officielle :
La division immobilière officielle consiste à réellement séparer le bien initial en plusieurs lots distincts et indépendants, avec leurs propres portes d'entrée, compteurs, salle de bain… Cela implique en copropriété de faire appel aux services d'un géomètre et d‘un notaire pour redéfinir les surfaces habitables.

La division immobilière non officielle est un aménagement du bien initial en vue d'organiser plusieurs biens à louer séparément. Juridiquement, le logement reste un lot unique. Il peut s'agir d'une colocation ou d'une réelle séparation d'un bien en plusieurs studios indépendants avec leurs propres compteurs.

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Quel est le cadre légal à respecter pour une division immobilière ?

Une surface minimale de 14 m²
La principale contrainte pour une division immobilière est de respecter une surface d'au moins 14m² ou un volume habitable de 33m³ par lot.
La division officielle en lots distincts implique bien d'équiper chaque logement avec tous les équipements obligatoires pour une mise en location.

Copropriété : quelles contraintes ?
Attention à vérifier le règlement de la copropriété avant toute chose, pour vérifier que tout type de division (officielle ou non) ne soit pas simplement interdit. Si aucun article du règlement n'interdit ce type d'opération :
La division non officielle ne comporte aucune modification des parties communes et ne nécessite aucune démarche auprès de la copropriété. Une modification des parties communes doit en revanche être soumise au vote lors d'une assemblée générale.

Une division officielle en plusieurs lots implique en revanche de prévenir en amont la copropriété en vue d'une nouvelle répartition des charges. Il faut donc prendre en considération les frais liés à l'organisation d'une AG exceptionnelle, les frais de géomètre et notaire pour recalculer la répartition des charges communes.

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Division immobilière et investissement locatif

Si une majorité d'investisseurs se concentrent sur l'achat de petites surfaces (studio, t2) plus accessibles et adaptés à une location étudiante, l'achat d'un bien plus grand à diviser implique une concurrence moins élevée.

Une mutualisation des contraintes de projet d ‘investissement locatif
Notaires, courtier, recherche de prêt bancaire… Toutes ces démarches sont communes à un seul projet de division plutôt qu'une gestion séparée sur des projets distincts d'investissement locatif.
Même chose pour les travaux à réaliser pour les différents appartements qui peuvent être mutualisés avec les mêmes prestataires et dans les mêmes délais. C'est bien moins contraignant que la gestion et le suivi des travaux sur plusieurs projets simultanés ou répartis dans le temps.

Une meilleure rentabilité
Le prix au mètre carré des grandes surfaces reste moins élevé que celui des petites surfaces. La location de 2 ou 3 biens plutôt qu'un bien unique est l'assurance d'obtenir une meilleure rentabilité locative avec davantage de revenus locatifs.
Enfin, l'éventuelle vente séparée des biens divisés est une source de revenus plus importante que la vente du grand bien unique dont le prix au m² sera moins élevé.