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C'est la saison de l'investissement immobilier et le premier véritable test pour la loi Denormandie. Effective depuis le début d'année, elle permet d'économiser jusqu'à 63 000 euros d'impôt pour un achat immobilier dans l'ancien. Mais pour les plus gros contribuables, le déficit foncier reste plus intéressant.
Il n'y a pas qu'avec l'immobilier neuf que les particuliers peuvent bénéficier d'avantages fiscaux intéressants. Acheter un bien dans l'ancien à rénover peut aussi ouvrir droit à des réductions. Les 2 dispositifs stars du moment sont la loi Denormandie et le déficit foncier. Le plus performant est à déterminer au cas par cas, en fonction du coût du projet, de la part des travaux dans le prix de revient, et de la tranche d'imposition de l'investisseur. La loi Denormandie fonctionne sur un schéma similaire à celui de la loi Pinel. Elle permet de réduire son impôt sur le revenu de 12, 18 ou 21% du prix du bien travaux inclus, en fonction de la durée de mise en location (6, 9 ou 12 ans). Le déficit foncier fonctionne différemment : il consiste à déduire les charges, et notamment les travaux effectués, des loyers déclarés. Lorsque ces charges dépassent les revenus issus de la location, le déficit est reportable sur le revenu global, ce qui a pour effet de réduire la base taxable et donc l'impôt à payer.
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L'avantage fiscal pour un investissement en loi Denormandie est fixe, quel que soit le montant des travaux. Ainsi, pour 100 000 euros investis (foncier + travaux), le particulier peut espérer un gain fiscal de 21 000 euros s'il met son logement en location pendant 12 ans, quelle que soit sa tranche d'imposition. Pour faire un choix, il est donc nécessaire d'évaluer si l'option pour le déficit foncier peut ouvrir droit à un gain fiscal supérieur à 21 000 euros. Or, l'avantage va varier en fonction de la proportion des travaux dans le prix d'acquisition, des revenus locatifs et de la tranche marginale d'imposition de l'acheteur. Une chose est importante à retenir : plus la part des travaux est importante dans le montant total de l'investissement, plus le déficit foncier devient fiscalement intéressant. De même, plus la tranche d'imposition est élevée et plus le déficit foncier est pertinent. Pour 100 000 euros d'investissement dont 50 % sont dédiés aux travaux, un foyer imposé dans la plus haute tranche peut ainsi espérer un gain fiscal d'environ 30 000 euros en déficit foncier, contre 21 000 euros en Denormandie. A contrario, un foyer imposé à 14 % qui investit 100 000 euros dans un logement dont les travaux représentent 25 % du prix d'acquisition pourra espérer aux alentours de 8 000 euros de gain fiscal s'il opte pour le déficit foncier, contre 21 000 euros pour une loi Denormandie.
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A noter : le dispositif Denormandie entre dans le calcul du plafonnement des niches fiscales de 10 000 euros par an. Si le contribuable utilise déjà d'autres dispositifs (dons, emploi d'un salarié à domicile...) et qu'il se rapproche des 10.000 euros d'avantages par an, le déficit foncier peut être tout de suite plus intéressant.
Le choix entre déficit foncier et loi Denormandie pourra également être conditionné à la localisation du bien. En effet, le Denormandie n'est actuellement applicable que dans 244 villes, reconnues par l'État comme ayant un besoin de rédynamisation. Le coût total de l'opération ne devra pas dépasser 300 000 euros et 5 500 euros par mètre carré, et la part des travaux devra représenter 25 % de ce prix de revient total. A l'inverse, le déficit foncier est une disposition fiscale qui peut être appliquée quelle que soit la localisation du bien en France, du moment que le logement est loué pendant 3 ans après la première déduction. Dans les deux cas, les travaux éligibles sont très encadrés. Il s'agit uniquement des dépenses de réparation, d'entretien et d'amélioration du logement. On peut donc envisager une réhabilitation totale, des travaux pour économies d'énergie, une modernisation... mais pas un agrandissement par exemple.
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Que vous optiez pour de l'investissement locatif dans de l'ancien, avec les avantages fiscaux de la loi Denormandie, ou pour des appartements neufs avec la loi Pinel, l'optimisation fiscale se ressemble beaucoup. Mais hormis les réductions d'impôts, les investissements ont bien d'autres avantages. Voici les principaux : - Le premier est somme toute très logique. Il s'agit de vous assurer un revenu complémentaire à votre salaire actuel, et même par la suite lorsque vous serez retraité. Vous pourrez ainsi maintenir votre train de vie. - Le second avantage, c'est de vous offrir un pied à terre où vous pourrez habiter à un moment donné. Vous n'aurez ainsi plus de plus de loyer à payer. Avant cela, si votre investissement est bien réfléchi, le loyer de ce dernier vous permettra de rembourser votre crédit immobilier, en vous permettant même de mettre de l'argent de côté. - Vous pouvez également prévoir de faire un don à l'un de vos deux enfants. Ils auront ainsi au moment de votre décès, chacun un bien. Il existe aussi quelque risques à investir dans la pierre, même s'ils sont minimes, surtout lorsqu'on investit dans un dispositif Pinel ou Denormandie. Il faut donc impérativement se faire conseiller pour éviter les mauvaises surprises.
