Déficit foncier : levier de déduction massive, la preuve par l'exemple

Profitez des logements vendus avec travaux à prévoir

Les travaux sont loin d'être une fatalité. Bien au contraire, acheter un logement avec travaux dans le cadre d'un investissement locatif peut permettre d'obtenir une bonne rentabilité. Prenons l'exemple d'un montage de ce type.

Vous avez repéré un logement investisseur dont l'emplacement semble opportun (c'est le critère principal qui doit vous décider). Vous ne pouvez cependant pas le mettre en location immédiatement puisque les travaux à réaliser sont importants. Ceci peut tourner à votre avantage.

D'une part, si le bien est à rénover, le vendeur du logement a probablement conscience qu'il ne pourra pas obtenir un prix de marché pour son bien. Vous avez donc un formidable levier de décote, votre pouvoir de négociation est augmenté.

Dans un second temps, dans le cadre d'un investissement locatif, la réalisation de travaux peut vous permettre de réduire votre revenu imposable, et donc les impôts que vous allez payer. Un double avantage donc.

En effet, les revenus de l'immobilier locatif nu, fiscalement considérés comme des revenus fonciers, pourront être diminués d'un certain nombre de charges si vous optez pour le régime réel d'imposition. Ce sont par exemple les charges d'assurances, les frais de gestion locative, ou encore les travaux de réparation et/ou d'amélioration qui apportent au logement un équipement ou un élément de confort mieux adapté aux conditions de vie moderne qui pourront venir réduire le montant des loyers perçus.

Parmi les travaux déductibles, on trouve notamment l'installation d'un chauffage central, d'une salle de bain, d'une cuisine aménagée et équipée, la pose de volets roulants, la remise en état des toitures ou encore le ravalement, la remise aux normes de l'installation électrique, ou encore les travaux permettant aux personnes à mobilité réduite de mieux vivre dans le logement.

Les avantages de ce type d'investissement immobilier sont nombreux :
• Vous obtenez une décote sur le prix d'achat, et les frais de notaire sont eux aussi réduits d'autant
• Votre crédit est identique et couvre pour une partie le prix d'acquisition et pour l'autre les travaux
• Les intérêts d'emprunt liés aux travaux sont déductibles
• Les travaux, comme les autres charges déductibles, seront déductibles du revenu foncier de l'année, et pourront créer un déficit qui réduira vos impôts.

Concrètement, lorsque le solde de vos revenus fonciers moins les charges déductibles est négatif, vous voyez donc un déficit se créer au niveau du poste « revenus fonciers ». Ce déficit est donc imputable sur votre revenu global, dans la limite de 10 700 € par an. L'impôt à payer seront donc calculé sur une base taxable moins importante.

Si votre déficit est supérieur au 10 700 euros, le reliquat n'est pas perdu pour autant. En effet, vous pourrez reporter un nouveau déficit sur les revenus fonciers des dix années suivantes, toujours dans la limite d'un déficit de 10 700 € maximum. Il est même possible de créer encore du déficit si vous effectuez à nouveau des dépenses prises en compte par le dispositif.

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Exemple d'application du déficit foncier

Vous avez acheté un appartement pour un prix de 100 000 euros. Il est à refaire entièrement. Vous savez que le même logement neuf présente un prix de 150 000 euros. Vous avez payé 50 000 euros de travaux, financés par un prêt bancaire.

La mise en location génère 10 000 euros de loyers par an. La première année, vous calculez le déficit créé :
Loyers + 10 000 €
Travaux - 50 000 € de travaux
Intérêts d'emprunts - 1 200 €
Autres charges (copropriété...) - 800€
Frais de gestion - 600 €
Taxe foncière - 700 €
TOTAL : Déficit de 43 300 €

Voici un montant intéressant, mais qui ne peut pas être imputé sur le revenu dans sa totalité sur une seule année. En effet, la catégorie des revenus fonciers peut être négative, cependant, le déficit applicable sur une année est plafonné à 10 700 €.

Ce montage peut donc vous permettre de réduire votre revenu global chaque année, et de reporter le déficit de 32 600 euros restant sur les revenus fonciers des années suivantes, toujours dans la même limite (à condition de louer le logement au moins pendant 3 ans et de faire bien attention à ne pas inclure dans le calcul des charges non déductibles).

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Déficit foncier : quelles conditions ?

Attention, avant d'investir dans ce type de projet, vous lancer vérifiez que votre opération est bien éligible au déficit foncier, et que cette opération est compatible avec votre situation patrimoniale :

• La condition pour bénéficier du régime est de louer le bien objet des travaux a minima jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant la fin des travaux.

• Pour bénéficier du déficit foncier vous devez opter pour le régime réel d'imposition. Il faut donc être bien sûr que celui-ci sera avantageux. En effet, le régime du micro-foncier vous permet déjà de bénéficier d'un abattement de 30% sur vos revenus fonciers, correspondant forfaitairement aux charges. Pour que le déficit foncier soit intéressant, il faut donc que vos dépenses dépassent 30% de votre revenu locatif.

• Les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement d'un logement ne peuvent pas entrer dans le calcul du déficit foncier. C'est par exemple le cas si vous décidez de créer une nouvelle pièce en ajoutant de la surface habitable à une maison, ou si vous surélevez une habitation d'un ou plusieurs étages. En cas de vente du logement, ces travaux entreront par contre dans le calcul de la plus-value et permettront de la réduire, puisqu'ils viendront augmenter le prix d'acquisition du bien immobilier.

• Les intérêts d'emprunt peuvent venir réduire les revenus fonciers, mais ne peuvent pas contribuer à créer un déficit foncier. Ainsi, l'administration fiscale considère en cas de régime réel, que les intérêts d'emprunt sont les premières charges à être retranchées des revenus fonciers. Mais si les intérêts dépassent les loyers encaissés, ils ne peuvent pas contribuer à obtenir un résultat négatif.

• Le déficit foncier est sans effet sur les prélèvements sociaux.

Vous avez décidé de vous lancer ? Faites une contre-visite avec un entrepreneur

Le biens éligibles au déficit foncier sont très recherchés par les professionnels de la gestion de patrimoine, pour les avantages qu'ils peuvent apporter à leurs clients. Il permet de gommer des revenus fonciers et créer un déficit reportable. Surtout, il ne s'agit pas d'un dispositif de défiscalisation mais bien un mode de calcul au réel, ce qui le rend cette méthode relativement pérenne dans le temps et simple à appliquer, à condition de pouvoir présenter les factures justifiant les travaux aux impôts.

Certains opérateurs immobiliers proposent d'acheter des biens éligibles au déficit fonciers. Mais vous pouvez également trouver un logement vous-même et gérer votre opération et dans ce cas, il ne faut pas perdre de vue que la réalisation de travaux dans un logement est une affaire à prendre au sérieux. En premier lieu, n'oubliez pas de faire estimer convenablement les travaux à réaliser afin d'éviter les mauvaises surprises ou de sous-estimer le budget nécessaire à la réalisation de votre projet.

Vous pouvez demander à visiter votre futur logement locatif avec un entrepreneur que vous connaissez, ou que l'on vous a conseillé. Evitez au maximum de trouver un entrepreneur dans l'annuaire, le milieu du bâtiment souffre de la présence de personnes peu scrupuleuses et de sociétés trop fragiles. Quoi qu'il en soit à ce stade ne versez jamais d'argent pour vous faire accompagner en visite. L'objectif est d'obtenir un ou plusieurs devis, afin que la somme nécessaire pour rafraîchir le bien ne soit pas plus importante qu'estimé.

L'entreprise sélectionnée vous aidera à chiffrer le montant des travaux nécessaires pour remettre le bien à neuf avant sa mise en location. Le prix des travaux peut facilement s'élever à plusieurs dizaines de milliers d'euros : électricité à remettre aux normes, plomberie à refaire, murs à assainir, sols à rénover... Votre devis à l'appui, vous pourrez faire valoir auprès du vendeur que la ristourne qu'il devrait vous octroyer correspond au prix des travaux que vous devrez débourser pour rénover l'habitation.