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La loi Pinel permet de défiscaliser grâce à un logement neuf mis en location, sous certaines conditions. Pour que le bien que vous achetez soit éligible au dispositif, certains points sont à vérifier.
Pour être éligible au dispositif Pinel, le logement doit tout d'abord se trouver dans l'une des zones délimitées par la loi. Toutes les communes ne sont pas éligibles : le Ministère du logement publie chaque année une circulaire reprenant l'ensemble des villes concernées. Le dispositif fiscal veut encourager la construction de logements en zones « tendues ». Pas d'inquiétude, c'est totalement en ligne avec vos objectifs d'investissement : autant investir là où la demande de logements est forte. Les zones sont classées schématiquement comme suit : - Zone A bis : Paris et sa Petite Couronne - Zone A : Petite couronne et Grande Couronne de la région parisienne, Côte d'Azur, Frontière de la Suisse - Zone B1 : Les agglomérations comptant plus de 250 000 habitants, Grande Couronne autour de Paris, Annecy, Chambéry, Bayonne, Cluses, Saint-Malo, La Rochelle, pourtour de la Côte d'Azur, Corse, départements d'outre-mer. La zone B2 n'est en grande majorité pas éligible à la loi Pinel. Cependant des autorisations préfectorales peuvent permettre de l'appliquer notamment dans des villes de plus de 50 000 habitants. Le logement est neuf ou acheté en VEFA (vente sur plan) et doit être labellisé BBC. Vérifiez ce critère auprès du promoteur avant toute acquisition. En cas de doute, vous pouvez demander à obtenir le certificat de prise en compte des critères BBC pour la construction du logement. Avant le démarrage de la construction, le promoteur s'engage en effet auprès d'un organisme certificateur (PROMOTELEC, CERQUAL...) afin que le projet soit suivi et que sa labellisation ait bien lieu dès la livraison.
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L'achèvement du logement intervient 30 mois maximum après le début du chantier. Pour vérifier ce point, vous pouvez demander au promoteur ou à votre notaire une copie de la « DOC » (Déclaration d'Ouverture de Chantier) ou une copie de l'arrêté de permis de construire. Ce sont ces dates qui feront foi pour l'administration fiscale. Dans le cas d'un logement individuel, c'est la date du permis de construire qui est retenue.
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Le logement doit être loué dans les 12 mois suivant l'achèvement de l'immeuble, pour une durée de 6 ans minimum. A la livraison, le promoteur vous remet un exemplaire de la déclaration d'achèvement des travaux, ou « DAT ». C'est à partir de cette date que vous disposez de 12 mois pour installer un locataire.
Le loyer et les ressources du locataires doivent respecter les plafonds. La loi Pinel vous oblige à respecter un plafond de loyer pour être éligible. Ce plafond est déterminé en fonction de la zone du logement. Si le texte définitif et le décret d'application ne sont pas encore publiés, nous pouvons imaginer que ceux-ci seront proches de ceux de la loi Duflot. En 2014, les plafonds de loyer mensuel, hors charges, étaient fixés à : - Zone A bis : 16,52 € /m² - Zone A : 12,27 €/m² - Zone B1 : 9,88 €/m² Attention, ces plafonds devaient être calculés en fonction de la surface du logement et d'un coefficient multiplicateur avec la formule suivante : • Coefficient multiplicateur : (0,70 + (19/surface du logement)). Ce coefficient ne pouvait excéder 1,2. • Calcul du plafond de loyer = Plafond x surface x coefficient multiplicateur. Exemple pour un T2 de 42 m² en zone A bis : • Coefficient multiplicateur = 0,70 + (19/42) = 1,15 • Calcul du plafond de loyer = 16,52 x 42 x 1,15 = 798 € Lorsque vous choisissez votre locataire, vous devez vérifier que ses ressources sont bien inférieures au plafond d'éligibilité de la loi Pinel. Vous pouvez par exemple lui demander son dernier relevé d'impôt sur le revenu. Ces plafonds (somme toute assez élevés), sont également fixés chaque année par le Ministère du logement.
Si vous souhaitez aller plus loin sur le dispositif Pinel : • Réduire ses impôts grâce au dispositif Pinel • Investir en Pinel : quelles précautions prendre ? • Prolongement de la loi Pinel
