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C'est une réalité de la période post-confinement, les acheteurs sont déjà de retour sur le marché de l'immobilier. À l'arrêt pendant deux mois, le secteur se relève avec des intentions d'achat en hausse. Les acquéreurs potentiels demandent des informations complémentaires, sollicitent des visites et passent directement à l'action en faisant des offres d'achat. L'attrait pour la pierre de la part des Français ne semble pas avoir été freiné. Au contraire même (lire à ce sujet notre article « La maison individuelle, nouveau rêve immobilier des Parisiens ? »). Mais l'accès à la propriété pourrait bien se gripper à cause des banques. Car en parallèle, les demandes de financement rejetées se multiplient.
La crise sanitaire du Covid-19 a frappé tous les secteurs de l'économie. L'immobilier n'y a pas échappé, tout comme les banques. Ces dernières retrouvent de l'air mais adoptent une attitude plus timide. Pas question de relancer la production de crédits sans un minimum de prudence. Car le contexte économique si particulier que nous connaissons actuellement fragilise la solidité de l'emploi et in fine la rémunération des emprunteurs potentiels. D'où un passage en revue plus drastique des dossiers pour vérifier plusieurs éléments clés. • La durabilité de l'emploi et l'employabilité potentielle en cas de changement nécessaire de job. Les banques n'hésitent pas à mener une étude approfondie du secteur d'activité des demandeurs de crédit. Si une hausse du chômage y est prévue, elles peuvent alors se montrer prudentes et ne pas donner suite au financement. • Le fameux taux d'endettement maximum de 33 % à ne pas dépasser, conseillé par le HCSF (Haut Conseil de stabilité financière) en décembre 2019, continue de bloquer l'accès au crédit de certains emprunteurs qui possèdent pourtant des revenus confortables. Les possibilités de dérogations accordées aux banques existent mais les dossiers pouvant y avoir le droit sont peu nombreux. • Le taux d'endettement, le pourcentage d'apport, la valorisation des biens et l'épargne après projet en cas de coup dur sont également des éléments sur lesquels l'attention est encore plus centrée que par le passé. Plus que jamais, présenter un dossier complet et rassurant est nécessaire pour obtenir les meilleures conditions possibles. La situation professionnelle et les incertitudes sur l'emploi retrouvent une place prépondérante parmi les critères passés en revue.
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Les banques réduisent leur production de nouveaux crédits - le refus de prêts est passé de 5,4 à 6,6 % selon Vousfinancer - mais continuent de proposer en parallèle des taux bas. Ces derniers sont toujours sous la barre symbolique de 2% sur 25 ans… mais remontent. Les taux moyens pratiqués sont maintenant à 1,25 % (en mai 2020) contre 1,18 % un mois auparavant selon les données de l'Observatoire Crédit logement / CSA. Les meilleurs profils ont toujours le droit à des taux inférieurs à 1 % sur 15 ou 20 ans mais les acquéreurs les plus fragiles ne peuvent obtenir mieux qu'un taux de 1,60 % pour des prêts sur une durée de 20 ans et même 1,81 % pour des prêts sur 25 ans. « Cette remontée met un terme aux deux années durant lesquelles le taux moyen s'était régulièrement maintenu sous l'inflation » peut-on lire sur le rapport daté de mai de l'Observatoire Crédit logement / CSA. Les risques de défaut en cours de remboursement (mais aussi la suppression des aides personnelles à l'accession) ont relevé les taux. Mais la hausse est contenue car la part des emprunteurs les moins dotés en apport personnel est en baisse. Les taux des crédits immobiliers sont ainsi orientés à la hausse mais « en douceur ». Difficulté d'obtenir un prêt, taux en hausse et prix de l'immobilier en plein tourment, voilà qui pousse des acquéreurs à décaler leur projet. Nombreux sont ceux qui réalisent aussi ce report d'acquisition par pur opportunisme, dans l'éventualité d'une baisse des prix des biens immobiliers. Contraintes par l'évolution à la baisse des taux de l'usure, ceinturées par les recommandations du HCSF, et enfin prudentes face à un marché de l'emploi largement secoué par le Coronavirus, les banques sont prises en étau. Elles doivent tenir leurs objectifs de production de crédits tout en soignant le profil des emprunteurs pour limiter la prise de risque. C'est ce qui explique que les dossiers les plus solides et remplissant tous les critères sont l'objet de toutes les convoitises. Pour les autres, obtenir un crédit peut parfois devenir une véritable épreuve… et mener à un refus.
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