Crédit immobilier : des conditions plus strictes pour l'investissement locatif, mais des solutions

L'investissement locatif a toujours la cote

L'automne est, en principe, la saison de l'investissement immobilier. A la réception de leur dernier avis d'imposition, certains ménages s'orientent vers l'acquisition d'un logement neuf, tant pour effectuer un investissement locatif que pour réduire leurs impôts.

D'autres ont réfléchi pendant l'été aux moyens se créer un revenu complémentaire qui mettra du beurre dans les épinards au moment de la retraite, problématique à laquelle le locatif peut parfaitement répondre.

Si l'appétence des particuliers pour l'immobilier est plus que jamais là, plusieurs obstacles se sont accumulés ces derniers mois. Les prix de l'immobilier ont progressé dans de nombreuses régions. A la sortie des confinements, les besoins ont changé et de nombreux citadins souhaitent quitter les centres-villes pour les banlieues ou les campagnes.

A cela s'ajoute, pour l'immobilier neuf, la raréfaction de l'offre. Les mises en chantier ont beaucoup ralenti depuis 2020 sous le double effet des élections municipales et de l'épidémie. Les terrains constructibles avaient déjà tendance à devenir une ressource rare et chère, et ces évènements ont contribué à maintenir les prix à la hausse.

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Des crédits immobiliers plus difficiles à obtenir, y compris pour les investisseurs

Ces dernières années, les taux extrêmement bas ont permis à de nombreux ménages, investisseurs et primo-accédants, d'emprunter. Les autorités craignant la surchauffe, le Haut Conseil à la Stabilité Financière (HCSF) a rappelé les banques à l'ordre fin 2020, afin qu'elles encadrent mieux les critères d'octroi des crédits.

La durée du crédit immobilier ne doit aujourd'hui plus dépasser 25 ans (27 ans pour les logements neufs du fait du différé), et le taux d'endettement doit rester inférieur à 35% des revenus du foyer, assurance comprise. Un apport de 10% du montant de l'acquisition est aussi vivement recommandé.

Ces critères, que le HCSF a désormais rendues obligatoires, ont pour effet de limiter l'accès au crédit des ménages primo-accédants. Mais les investisseurs immobiliers sont également touchés. « La part de la production [de crédits] non conforme hors résidence principale (investissement locatif essentiellement) est passée de 7,8 % à 5,2 % de la production totale entre janvier et juillet 2021 », peut-on lire dans le bilan du HCSF.

Selon Sandrine Allonier, directrice des études de Vousfinancer, le changement de la méthode de calcul du taux d'endettement des emprunteurs est responsable de difficultés croissantes. « L'abandon du calcul de l'endettement en différentiel, prenant en compte les loyers en déduction de la mensualité de crédit, a conduit à l'exclusion du crédit de beaucoup d'investisseurs. Cela pourrait devenir problématique car 60 % du parc locatif appartient à des bailleurs privés qui sont indispensables pour maintenir un niveau d'offres locatives suffisant et éviter une inflation sur les loyers », explique-t-elle.

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Les investisseurs immobiliers peuvent s'adresser à un courtier

Bonne nouvelle toutefois : les taux d'emprunt n'ont jamais été aussi bas, et ils devraient le rester encore quelques temps. Un ménage qui perçoit moins de 40 000 euros net par an peut espérer obtenir un taux de 1,45 % sur 25 ans, soit proche de celui de l'inflation^*.

Pour mettre toutes les chances d'obtenir un crédit de leur côté, les particuliers devraient envisager s'adresser en priorité un courtier. Ce professionnel est en mesure de travailler le dossier avec leurs clients, afin de le présenter sous sa meilleure facette aux banques.

Cette démarche peut être effectuée avant même de chercher le bien immobilier. Grâce à une simulation, le courtier peut évaluer la capacité d'emprunt du ménage et indiquer le budget maximum qui a le plus de chance de donner accès à un crédit au meilleur taux.

Les particuliers peuvent ensuite chercher le bien immobilier qui correspond à la fois à leurs attentes, leurs objectifs patrimoniaux et leur budget, sans crainte que leur dossier soit refusé par la banque.