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Les conditions de crédit se sont durcies sur cette fin d'année, la plupart des banques exigeant désormais 10% d'apport pour le financement de biens immobiliers. Pour acheter un logement de 75m² dans l'une des principales villes de France, l'épargne nécessaire peut rapidement dépasser 1 an de salaire.
Après une période faste pour les acheteurs immobiliers, les conditions d'octroi des crédits semblent se durcir du côté des banques. En cette fin d'année, la plupart des établissements de crédit demandent désormais un apport d'environ 10%, notamment destiné à financer les frais de notaire. « Certaines banques accordent encore des financements à 110 %, mais elles ne sont pas nombreuses : une ou deux par région, et parfois uniquement pour les jeunes primo-accédants de moins de 40 ans », indique Sandrine Allonier, porte-parole du courtier Vousfinancer. La tolérance serait donc plus importante envers les jeunes adultes, les banques comprenant qu'à 30 ans, ils disposent rarement d'une épargne supérieure à 15 000 €. Pour ceux qui ont dépassé 40 ans ou qui ont déjà acheté un bien immobilier, il est plus difficile d'expliquer l'absence d'une épargne mobilisable pour l'acquisition. Le fait qui ne rassurant pas les banques. Avoir un apport permet aussi de bénéficier d'un taux plus avantageux. Selon l'analyse du courtier, l'écart moyen de taux entre un crédit à 110% et un crédit avec un apport de 20% est compris entre 0,20 et 0,55 point. Or, entre un taux d'intérêt à 0,95% et un taux à 1,50% sur 20 ans, le coût du crédit et les mensualités sont radicalement différents.
Malgré le durcissement des conditions de crédit sur ces dernières semaines, rien n'est pour le moment alarmant. Les fins d'années sont généralement le moment où les banques lèvent le pied, ayant déjà réalisé leurs objectifs de l'année. Le début de l'année 2020 devrait donc être le moment de vérité.
Avoir une épargne de côté permet aussi de rassurer les banques quant à la gestion budgétaire de l'emprunteur, ainsi que sa capacité à faire face à la survenue d'évènement imprévus (perte d'emploi, achat non programmé...). Mais si après négociation cet argent n'est pas toujours mobilisé pour le crédit, cette exigence des banques peut aussi témoigner de leur volonté de capter de l'épargne en contrepartie des crédits accordés. « Si l'apport n'est pas forcément injecté dans le projet, les banques demandent tout de même l'équivalent de 12 mensualités d'épargne soit 4 mois de salaire, contre 1 mois seulement en 2018. », constante Sandrine Allonier. Les personnes dont l'objectif est d'investir dans l'immobilier ne sont pas mieux loties. Alors que les financements à 110% étaient légion il y a encore quelques mois, ceux-ci commencent à se raréfier. Pire, le montant de l'épargne nécessaire peut même être supérieur à celui d'une acquisition classique. « Certaines banques demandent tout de même que l'investisseur ait l'équivalent de 15 % du montant du prêt en épargne », constate Sandrine Allonier.
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Pour se faire une idée du montant que l'apport demandé représente, Vousfinancer a comparé l'épargne nécessaire pour acheter un 75m2 dans 15 villes de France. En considérant un apport de 10%, il faut en moyenne 15.000 euros pour acheter un 3 pièces en France. Mais cette somme peut être multipliée par 10 selon la ville. Il est par exemple nécessaire de mobiliser plus de 75.000 euros à Paris, contre seulement 7000 euros à Saint-Etienne. Autant dire qu'il faut parfois économiser longtemps pour pouvoir se permettre de proposer un tel apport. En rapportant ces montants au revenu fiscal moyen des foyers constaté pour chacune des villes étudiées, l'épargne nécessaire correspond à près de 2 ans de salaire moyen à Paris, plus d'un an à Bordeaux, Lyon ou Nice, près d'un an à Nantes, Rennes, Montpellier, Lille, Marseille ou Strasbourg et 9 mois à Rouen, considérées pour certaines pourtant comme des villes plus abordables.
