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Après deux années au sommet, que nous conte le marché de l'immobilier français en 2019 ? Que nous réserve-t-il sur les prochaines années ? Le point du côté des propriétaires et des investisseurs.
En 2019, le marché de l'immobilier se porte bien du côté du volume des transactions. Celles-ci sont toujours très élevées en Ile-de-France et à Paris avec un volume de transactions de 43 520 ventes au 1er trimestre, dans le neuf comme dans l'ancien. Au global en France, c'est l'ancien qui a le plus le vent en poupe. La hausse des ventes des logements anciens atteignait d'ailleurs déjà 8% sur le premier trimestre 2019. Cette conjoncture se veut également favorable du fait des taux d'emprunts encore historiquement bas cette année. Les experts ne prévoient d'ailleurs pas une remontée d'ici à l'automne 2020. Néanmoins, le poids de la fiscalité se fait quelque peu sentir sur les primo-accédants. Réduction du montant des APL et PTZ moins favorable pour les acquéreurs situés en zone B2 et C (quotité de 20% et non de 40%) constituent notamment des freins à l'achat. Ceci continuera vraisemblablement d'être le cas l'année prochaine puisque le PTZ sera supprimé dans ces mêmes zones au 31 décembre 2019.
Ces dernières années, impossible de passer à côté de la flambée des prix en Ile-de-France ou dans les villes les plus attractives comme Lyon ou Bordeaux. De ce côté là en 2019, on peut dire que les marchés de l'immobilier évoluent à vitesses différentes. En Ile-de-France, le dynamisme du marché de l'immobilier entretient cette hausse en provoquant une tension supplémentaire généralisée sur les prix. Le prix au m² à Paris a désormais franchi le cap des 10 000 € par endroits ! D'autres villes suivent la même dynamique comme Cherbourg, enregistrant une hausse de 11,6% du prix de l'immobilier ancien sur 1 an. Pourtant, cette flambée a tendance à se stabiliser dans la plupart des autres métropoles. Ainsi, la reprise du marché immobilier semble aller de pair avec un ralentissement de ces hausses : 3,5% en mai contre 3,9% l'année précédente (tous biens confondus), dans les autres grandes villes françaises comme Nantes, Rennes, Lille ou Tours. A Quimper, les prix de l'immobilier ancien ont même chuté de 8,3% en un an. Ce ralentissement ne s'applique pourtant pas à tous les biens immobiliers. Pour les maisons, la hausse se maintient avec 3,6% supplémentaires déjà comptabilisés à la fin-mai sur l'ensemble du territoire. Aussi, les fortes disparités de prix présentes dans l'Hexagone se retrouvent à l'échelle d'une même ville ou d'un quartier. A Nantes par exemple, le prix d'un appartement neuf peut varier entre 3 500 € / m² quartier Doulon et 5 000 € quelques kilomètres plus loin du côté de Saint-Félix. Autant de nuances qui rendent aujourd'hui la prospection immobilière particulièrement difficile pour les acheteurs.
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En 2019, le marché de l'immobilier relatif aux investissements est disparate mais reste attractif pour les investisseurs français comme étrangers. Et, là où les experts prévoyaient un volume d'investissements comparable à 2018 au premier trimestre, on assiste plutôt à une hausse. En tête du palmarès des investissements, les actifs résidentiels. Ceux-ci se veulent de plus en plus rentables et moins volatiles. Pour ce qui est de l'immobilier ancien, on constatait déjà 985 000 transactions à la fin mars 2019 (sur douze mois) : 2,6% de plus que l'année précédente. En Ile-de-France, le marché de l'immobilier ancien est même en hausse de 9% sur 1 an selon les chiffres des Notaires de Paris ! Ainsi fin 2019, les experts prévoient l'atteinte du million de transactions, un record historique. En revanche, le constat est loin d'être similaire dans l'immobilier neuf, qui souffre d'un défaut de popularité du côté des accédants comme des investisseurs (ventes en recul de 10% sur un an selon les chiffres de l'Observatoire du Logement neuf de la FPI). En cause ? Le manque de logements neufs à prix abordables et des marges de négociation réduites, notamment. La suppression d'une grande partie des zones éligibles en loi Pinel joue aussi un rôle dans la balance. Et du côté de l'immobilier d'entreprise ? Le constat est un peu plus réjouissant. Encore dominé en début d'année par les investisseurs étrangers (à 59%), le secteur comptait pas moins de 3,8 milliards d'euros investis au premier trimestre (soit une hausse de 35% par rapport à la moyenne des dix dernières années). Actuellement, ce secteur se réinvente fortement du fait de la diversification des usages. Il sera donc intéressant de voir comment la typologie de biens de ce marché évoluera d'ici aux prochaines années. En 2019, difficile de ne pas repérer que le marché de l'immobilier français a retrouvé son rythme ! Un rythme relativement disparate et à surveiller, toutefois.
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