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Ils achètent de très grandes maisons pour les louer à 10 ou parfois 15 personnes “en coliving”. Leur objectif : permettre à chaque locataire d'avoir un espace privé tout en offrant de vastes espaces communs à tous. Si la mise de départ est importante, la rentabilité peut être attractive.
Matthieu vient d’acheter une maison de près de 500 m2 à proximité de Nantes. D’ici quelques mois, il l’aura transformé en espace de “coliving” pour 12 personnes, ou plutôt 12 “colivers”. Chacun des futurs occupants disposera d’une chambre avec salle de bain privative, et pourra profiter à l’envie des vastes espaces communs : un large salon, une cuisine ouverte sur une salle à manger spacieuse, mais aussi une salle de cinéma et un beau jardin. Budget global de l’investissement : 1,1 million d’euros.Si le montant de l’opération est élevé, le propriétaire des lieux espère en tirer une rentabilité brute supérieure à celle d’un logement classique. “Chaque chambre se loue entre 650 et 700 euros par mois, charges incluses. Si l’on enlève les frais, la rentabilité brute annuelle doit tourner autour de 7%”, poursuit l’investisseur. “Sans compter que mon risque est lissé : si un locataire ne paie pas, je serais surpris que ce soit le cas de tous au même moment”.Moins connu que les maisons d’hôtes ou la location meublée sur AirBnB, le coliving est une tendance émergente de l’investissement immobilier. “Avec la hausse des taux, les grandes maisons comme celles-ci ont du mal à trouver preneur. Le coliving construit un projet d’exploitation avec encaissement de loyers. C’est plus simple à financer qu’une résidence principale, parce que la banque voit que ça peut être rentable. Dans mon cas, si tout se passe bien, l’achat s’autofinance”, s’enthousiasme Matthieu.Côté fiscal, le coliving est éligible au statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), avec au choix un abattement de 50% sur ses recettes ou une déduction des frais réels avec amortissement du bien et des meubles. Une particularité avantageuse, mais qui nécessite l’accompagnement d’un expert-comptable.
Pour les colivers, ce choix d’habitation s’apparente à un mode de vie. “Ce n’est pas beaucoup plus cher qu’un studio”, analyse Nadège, adepte depuis 2 ans. “L’avantage c’est qu’on vit en communauté : on se fait des amis, on passe des bons moments en groupe et on profite d’espaces qu’il serait impossible d’avoir en louant seul”.C’est aussi l’avis de Salma, qui partage son logement avec 9 colivers parmi lesquels de jeunes salariés, des étudiants et un sénior. Pragmatique, elle insiste sur le fait que les dossiers des locataires sont aussi plus facilement acceptés : “Pas besoin de gagner 3 fois le loyer ou d’être en CDI pour décrocher un logement, il suffit d’un dossier correct et d’un bon feeling avec les autres habitants qu’on rencontre quand on dépose sa candidature.” Ces derniers ont en effet un droit de regard sur les nouveaux entrants.
Pour les investisseurs, le tableau idyllique doit cependant être contrebalancé par les désagréments possibles. Premier écueil : oublier que le choix de l’emplacement reste primordial. “Les locataires veulent généralement être à proximité du centre-ville et des transports et ça, ça ne change pas avec le coliving”, explique Matthieu. “Si la maison avait été 3 kilomètres plus loin, je ne me serais pas lancé dans l’aventure”.Autre étape à gérer : la mise en location. La gestion des entrées et des sorties, des locations et de l'émission des quittances de loyer peut rapidement devenir chronophage. Des tâches auxquelles il convient d’ajouter les éventuels petits travaux à gérer. Mieux vaut s’entourer d’une agence spécialisée pour prendre en charge tous ces aspects, même si cela a un coût.Il en va de même pour la rédaction des baux, dont le choix revêt une importance fondamentale. “Les propriétaires ont le choix entre un bail unique avec clause de solidarité entre les locataires, ou un bail principal avec sous-location”, décrypte Emilie, agent immobilier à Paris. “Dans le premier cas, les locataires sont tous nommés au bail et restent redevables de manière solidaire de l’intégralité du loyer en cas de départ non remplacé. Dans l’autre, un seul locataire porte la responsabilité vis-à-vis du propriétaire, charge à lui de se retourner sur ses sous-locataires”.Enfin, tandis que la demande tend à augmenter sur le marché locatif face à la rareté des biens, les investisseurs sont aussi sur le qui-vive. Si des sociétés spécialisées ont effectivement vu le jour depuis quelques années, certaines SCPI ont aussi sauté le pas. “À ceux qui veulent se lancer, je conseille de le faire rapidement. Le nombre d’acheteurs augmente et certaines sociétés commencent à s’intéresser à ce modèle. Peut-être que d’ici 2 ou 3 ans, il sera trop tard pour investir en tant que particulier”, regrette Matthieu. D'autant que le législateur risque de s'en mêler : le coliving ne plaît pas forcément aux communes. Certaines grandes villes comme Paris, Lyon et Marseille commencent à monter au créneau, voyant un risque d'assécher le marché des logements familiaux... et de contourner l'encadrement des loyers. À Bruxelles, les chambres sont désormais taxées 1.250 € par an. De quoi refroidir les investisseurs potentiels.
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Je ne vois pas en quoi le coliving est sans risque. J'ai entendu parler de nombreux cas de conflits entre locataires et gestionnaires. Est-ce vraiment aussi rentable qu’on le dit ?
Faut vraiment oser pour investir dans le coliving ! Entre les soucis juridiques et la gestion des locataires, pas sûr que ce soit si rentable à long terme. Ça serait bien d'avoir des retours d'expérience concrets pour se faire une idée plus claire.
Je me demande si le coliving ne va pas finir par saturer le marché immobilier. Déjà que les prix grimpent, ça va être encore pire si tout le monde s'y met! Et puis, niveau risques juridiques, qu'en est-il exactement ?
Est-ce que le coliving peut vraiment être autofinancé dès le départ, même avec un petit capital initial ? Ça m'intrigue. J'aimerais avoir des retours d'expérience là-dessus avant de me lancer.
Investir dans le coliving peut sembler risqué, surtout sur les aspects juridiques ! Qui gère les litiges entre locataires ?
