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Les contraintes imposées aux locations meublées touristiques sont validées par la justice. La crise sanitaire force aussi les propriétaires à changer de modèle.
La mairie de Paris oeuvre depuis longtemps à limiter le nombre d'appartements loués meublés pour de courtes durées. Dans un marché en grave pénurie de logements comme celui de la capitale, la Ville considère que ces locations touristiques contribuent à la raréfaction des offres destinées aux habitants. Or, cet assèchement favorise l'augmentation des loyers et des prix de l'immobilier. Il y a quelques années, la mairie a donc pris des mesures contraignantes, lançant les hostilités avec les propriétaires et les plateformes dont AirBbB. Trois obligations majeures pèsent aujourd'hui sur ceux qui souhaitent se lancer dans la location touristique de courte durée. Ces bailleurs doivent s'enregistrer auprès de la mairie, louer moins de 120 nuitées par an s'il s'agit de leur résidence principale, et procéder à un changement d'usage s'il s'agit d'une résidence secondaire (voir schéma ci-dessous, source : Ville de Paris). Ce dernier point est de loin le plus lourd à traiter : il nécessite de transformer administrativement l'habitation en surface commerciale, ce qui impose de compenser la perte de surface de logement par la création d'une surface équivalente dans le même quartier. Autrement dit, c'est une mission quasiment impossible pour des particuliers. En cas de manquement, les sanctions peuvent être lourdes : jusqu'à 5.000 euros d'amende pour ceux qui omettent de déclarer leur activité, jusqu'à 10.000 euros pour ceux qui louent leur résidence principale plus de 120 nuits par an, et jusqu'à 50.000 euros lorsqu'ils s'affranchissent du changement d'usage.
Ces contraintes, dont la mise en place est autorisée par la loi pour l'Ile de France et les villes de plus de 200.000 habitants, ont provoqué une levée de boucliers du côté des propriétaires et des plateformes. Paris étant l'une des villes les plus touristiques du monde, les logements meublés trouvaient, avant la crise, des locataires en quelques jours et à des niveaux de loyers bien supérieurs à celui des locations classiques. Avec une meilleure rentabilité et un risque de défaillance du locataire assez faible, de nombreux propriétaires ont sauté le pas avant que l'étau ne se resserre. Entravés dans leur projet, plus de 400 bailleurs avaient ainsi engagé une procédure judiciaire pour contester les restrictions et les amendes de 5.000 à 50.000 euros que la Ville voulait leur infliger. Mais le 18 février 2021, après 5 ans de bataille juridique, la Cour de cassation a rendu trois arrêts validant le règlement mis en place à Paris, l'estimant « justifié, proportionné, transparent, et accessible ». Le 22 septembre 2020, la Cour de justice de l'Union européenne avait déjà déclaré de telles mesures conformes au droit européen. La mairie de Paris peut donc reprendre les procédures à l'encontre des propriétaires n'ayant pas respecté ses règles, et contraindre les autres à s'y soumettre. Notons que cette décision de justice est tout autant applicable aux villes qui imposent également des restrictions comme Marseille, Nice, Bordeaux, Nantes, Strasbourg et Toulouse. Pour aller plus loin, les arrêts de la Cour de cassation : Arrêt n°195 du 18 février 2021 (17-26.156) Arrêt n°198 du 18 février 2021 (19-13.191) Arrêt n°199 du 18 février 2021 (19-11.462)
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Mais les lourdes contraintes mises en place par la Ville de Paris ne sont pas les seules à peser sur les propriétaires. Suite à l'émergence du Covid19, la crise sanitaire a mis un coup de frein au tourisme, et donc aux locations de logements meublés. Faute de locataires, de nombreux propriétaires reviennent à la location meublée de longue durée. Mais les appartements ont du mal à trouver preneur et beaucoup restent vides malgré les baisses de prix. Bilan, l'afflux soudain de ces biens sur le marché parisien (+185% en un an) a provoqué une baisse des loyers de 1,5% sur un an, d'après une étude de SeLoger datant du 24 février. Plus de 52% des annonces de locations concerneraient des logements meublés, ce qui laisse entrevoir l'ampleur du phénomène. La capitale n'est pas seule dans cette situation. Le volume d'annonces meublées explose en France comme à Bordeaux, où près de 2 annonces sur 3 concernent un logement meublé.
L'attrait pour la location meublée de courte durée à Paris a donc fait long feu. Mais c'était sans compter un troisième coup dur, qui pourrait refroidir les derniers optimistes. Depuis le 1er janvier 2021, les loueurs de meublés professionnels (LMP) et certains non-professionnels (LMNP) qui perçoivent au moins 23.000 euros de loyers par an sont soumis aux cotisations sociales. Ils doivent donc reverser environ 35% de leurs bénéfices à l'URSSAF. Une contrainte qui pèse par exemple sur les expatriés qui louent leur ancienne résidence principale 2000 euros par mois.
