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La capacité d'emprunt permet d'estimer le montant qu'il sera possible d'emprunter dans l'optique d'un achat immobilier. Elle est évaluée en fonction de la mensualité maximum qu'un ménage pourra octroyer au remboursement de son crédit et du taux d'intérêt escompté. Lorsqu'elle est additionnée à l'apport, elle définit le budget maximum total de l'acquisition.
La limitation de l'endettement vise à garantir à l'emprunteur un reste à vivre suffisant pour qu'un ménage puisse continuer à supporter ses dépenses du quotidien, tout en remboursant les mensualités de son prêt immobilier. Les établissements bancaires actifs dans l'octroi de crédits immobiliers imposent dans la plupart des cas de ne pas dépasser 33 % de taux d'endettement. Cette norme, qui pouvait souffrir d'exceptions au regard de la situation du candidat à l'emprunt, correspondait il y a encore peu de temps à une bonne pratique que les banques appliquaient de manière implicite, sans qu'elle soit imposée par le législateur.
Avant de se lancer dans leurs recherches immobilières, les particuliers peuvent faire une simulation de prêt immobilier sur le site de la Banque Postale.
L'emballement du marché immobilier de ces dernières années, se caractérisant par une envolée des prix et un allongement de la maturité moyenne des crédits a conduit la Banque de France, par la voie du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) à placer le secteur sous surveillance. Dès 2019, le HCSF a publié une première recommandation de ne pas dépasser les 33 % d'endettement pour une durée de prêts n'excédant pas 25 ans. Bien que cette recommandation ait été suivie de quelques effets, dans la lignée des bonnes pratiques bancaires, le HCSF a pris l'option de commuer sa recommandation en « décision juridiquement contraignante ».
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Face au dynamisme du marché - record historique de transactions en 2021 -, et à ses risques de surchauffe – avec l'inflation des prix et l'allongement des durées de prêt -, le HCSF a décidé en effet de passer de la recommandation à l'obligation. Désormais, les établissements bancaires doivent respecter les critères précis d'octroi de prêts, sous peine de blâme, voire de sanctions financières. Les critères applicables depuis le 1er janvier 2022 sont les suivants : - Le taux d'effort des emprunteurs, autrement dit la part des charges d'emprunt rapportée à leurs revenus, ne doit pas excéder 35 % ; - La durée du crédit ne doit pas dépasser 25 années. Il existe cependant une tolérance pour les acquisitions sur plans, l'amortissement pouvant être différé de 2 ans puisque l'acquisition a lieu avant la livraison du bien.
Outre cette tolérance de 2 ans sur la durée d'emprunt pour le cas d'un achat en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement), les établissements bancaires bénéficient d'une option de souplesse pour déroger aux critères du HCSF. Ainsi, une marge de flexibilité pouvant aller jusqu'à 20% de la production de nouveaux crédits leur est octroyée chaque trimestre civil. L'utilisation de cette réserve est cependant limitée : au moins 80% doivent être consacrés aux acquisitions de résidences principales dont au moins 30% en faveur de foyers réalisant un premier achat immobilier. Les 20 % restants (qui correspondent à 4 % de la production trimestrielle) peuvent être octroyés librement. La volonté du HCSF reste de protéger le consommateur, tout en offrant une marge de flexibilité aux banques. On peut pourtant douter que cette mesure, sans doute adaptée aux années 2019 à 2021 puisse l'être à un contexte de marché 2022 en pleine mutation...
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