Bordeaux : les prix de l'immobilier en cours de stabilisation

Bordeaux : les prix vont-ils enfin s'arrêter de grimper ?

Bien qu'à Bordeaux les prix de l'immobilier enregistrent près de 18% d'augmentation sur 2018, la flambée semble s'estomper. Claudine Harribey, conseillère en immobilier Optimhome, constate même un phénomène de stagnation. « Depuis quelques mois certains biens ont dû réajuster leur montant de départ pour trouver preneurs. Le marché est moins dynamique car les acheteurs sont plus prudents et plus réfléchis, d'où un fléchissement général pour la ville et principalement l'hyper centre ».

Bordeaux, devenue la 2ème ville la plus chère de France, est victime de son succès. L'arrivée de la ligne à grande vitesse (LGV), qui la place à seulement 2h04 de la capitale, a suscité l'enthousiasme de Parisiens que ce soit pour investir ou pour y envisager leur retraite. Depuis 2007, son statut de cité historique classée au patrimoine mondial de l'UNESCO l'a érigée en capitale touristique et a attiré dans son sillage des investisseurs en location meublée, type Airbnb.

Mais après une progression sans fin, les prix de l'immobilier pourraient bien se heurter à la réalité économique. Devenus dissuasifs pour les ménages bordelais et notamment les primo-accédants, ils ont aussi fini par éloigner les investisseurs. La baisse de la rentabilité a fait passer leur proportion de près d'un tiers des acheteurs à 15%, tandis que le potentiel de plus-value s'est considérablement amenuisé. L'immobilier neuf, emblème de la loi Pinel, subit une sévère correction, enregistrant une baisse drastique des ventes (-40%).

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La flambée des prix s'est propagée

Chassés de leur ville, les Bordelais se sont installés dans les communes limitrophes. Avec pour conséquence une forte progression des prix, là aussi. « Le constat est simple et inédit : les trois plus fortes hausses mesurées dans 81 villes françaises sur un an concernent des communes de la métropole. Limitrophes de Bordeaux (+12,7%) les communes de Mérignac (+13,6%) et Pessac (+16,4%) ont vu leur prix exploser en 2018. Très attractives et desservies par le tramway, les communes de l'ouest bordelais attirent de plus en plus de ménages écartés du marché de Bordeaux, lesquels n'hésitent pas à s'éloigner jusqu'aux frontières de la métropole », explique Édouard Bentéjac, Président de la chambre des notaires de la Gironde.

Bordeaux est peut-être en train d'atteindre un prix plafond, mais la demande est toujours là. Celle qui n'a plus rien d'une « belle endormie » a été nommée 4 fois de suite meilleure ville où travailler (Palmarès Great Place To Work). Elle se place au 2ème rang des communes françaises à la démographie la plus dynamique. Bordeaux attire, et doit trouver son équilibre. Un véritable casse-tête, auquel est aussi confronté Paris : dans un marché immobilier libre, tant qu'il existe un nombre d'offres très inférieur à la demande, les prix augmentent.

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Construire plus pour augmenter l'offre et agir sur les prix

La problématique du logement est un souci majeur des habitants de la capitale girondine. A tel point qu'en pleine flambée des prix fleurissaient des autocollants « parisien, rentre chez toi ! ». Nicolas Florian, élu Maire de la ville suite au départ d'Alain Juppé, a déclaré lors de son discours d'entrée en fonction vouloir agir sur l'offre de logements. Il pose ainsi « l'encadrement du développement démographique » comme « quatrième défi » de son mandat, et explique : « Bordeaux doit continuer à grandir, je l'ai dit, sa transformation doit se poursuivre, je le maintiens mais je veux aussi répéter que ce développement doit s'accompagner d'une politique qui s'oriente vers l'habitant autant que vers de nouveaux arrivants ».

Pour l'ancien adjoint aux finances de 49 ans, la densification est l'une des réponses à apporter : construire plus et/ou plus haut est en effet une des solutions envisageables pour augmenter l'offre de logements. Mais cette solution se heurte à la nécessiter de construire des équipements publics. « Il faut probablement revoir [...] notre PLU (plan local d'urbanisme) pour un choix clair et affirmé d'une densification plus importante à Bordeaux pour limiter les effets négatifs de l'étalement urbain. Mais cela suppose de pouvoir construire les équipements et les services publics nécessaires à l'accueil de nouveaux habitants », explique-t-il.

Développer le territoire de façon équilibrée : une réflexion qui ne va pas sans déployer de nouveaux réseaux de transports, pour favoriser un « développement durable et harmonieux ». « De nouveaux quartiers sortent de terre, accrochons-les au reste de la ville. Se déplacer, permettre la mobilité, sont des éléments cruciaux de notre vie commune. Des choix importants nous attendent sur les modes de déplacement dans la ville et vers l'extérieur de la ville avec une question centrale : quelle est la place de la voiture dans la ville ? », indique Nicolas Florian.

L'équilibre se trouvera aussi au niveau régional

Pour le Maire, l'équilibre de Bordeaux tient aussi à la prise en compte de la région Nouvelle-Aquitaine dans sa globalité. « Il faut probablement pousser les frontières du réseau de transport métropolitain, en lien étroit avec la région, pour que nos transports en commun ne s'arrêtent pas forcément aux limites administratives de la Métropole ».

L'idée : faciliter les déplacements et faire vivre un réseau de villes moyennes autour de la métropole bordelaise. « C'est un sujet qui s'envisage à l'échelle de l'agglomération mais sur lequel le maire de Bordeaux doit être moteur. Il faut créer de vraies passerelles entre les territoires et faire bénéficier nos voisins de notre puissance de feu et de négociation, en matière d'achats publics par exemple. Il faut accentuer les collaborations et les règles communes entre la ville centre, l'agglomération et les communes périphériques et au-delà ».

L'expérience a déjà été amorcée avec Angoulême, qui, depuis l'ouverture de la LGV, se place à seulement 32 minutes de Bordeaux et 1h43 de la capitale. En 2016, les deux Aquitaines ont signé un partenariat et lancé un projet immobilier commun autour de leur gare respective, pour mieux partager leurs intérêts économiques et culturels. Concrètement, il s'agit de la vente simultanée de deux terrains au même promoteur pour notamment créer des logements : l'un près de la gare Saint-Jean dans le périmètre de l'opération Bordeaux Euratlantique, l'autre à proximité de la gare d'Angoulême, au sein de l'îlot du Port. Le lauréat devrait être connu en mai 2019.

Voilà un partenariat régional qui a fait des émules. Un autre accord a été signé avec Libourne concernant le bassin d'emplois, les transports allant relier les deux villes distantes de 40 km, le développement du tourisme fluviale, et qui aura probablement un impact en matière de logements. Un partenariat avec Marmande, à une centaine de kilomètres, a également été conclu autour du développement économique, touristique, et des transports qui font souvent défaut dans les zones rurales.