Baisse des prix, hausse des taux : où en est le marché de l'immobilier ?

Moins d'un million de ventes sur une année et des prix en baisse

Dans un contexte de forte inflation, avec des taux d’intérêt en forte hausse (passés de 2,09 % en moyenne en octobre 2022 à 4,12 % en octobre 2023 selon les données de l'Observatoire Crédit Logement), le pouvoir d’achat immobilier des ménages s’est réduit progressivement. Un phénomène qui court depuis fin 2021. Décalés, trop hauts, les prix de l’immobilier ont entamé une baisse, avec un nombre de transactions en chute libre, de l’ordre de 3 à 8 % sur une année en Île-de-France et dans les plus grandes agglomérations. Le point de rupture est proche. L'année 2023 devrait voir le nombre de transactions repasser sous la barre du million.

C’est une réalité, le marché est tendu. De nombreux ménages sont bloqués, ne pouvant pas vendre et réaliser leurs projets. D’autres, contraints de vendre par obligation (mutation, séparation, etc.) composent avec un prix de vente plus faible. Ce décalage entre l’offre et la demande agit directement sur les prix et les propriétaires qui résistent pourraient devoir se résoudre à baisser leurs prétentions.

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Des prix orientés à la baisse mais la différenciation locale reste marquée

Si la baisse des prix de l’immobilier est généralisée, elle s’apprécie de manière différente à l’échelle des régions, des départements et des villes. La différenciation locale s’explique par de nombreux facteurs. Selon le parc ancien disponible, le foncier mobilisable, les aides disponibles à l’achat mais aussi le dynamisme économique et l’attractivité d’un territoire, les prix n’évoluent pas de la même manière.

À Paris, et plus globalement en Île-de-France, les prix au mètre carré sont en fort recul. À l’inverse, certaines villes de taille moyenne, tout comme de grandes métropoles du Sud de la France, maintiennent des niveaux de prix élevés voire connaissent une hausse. À proximité de la Méditerranée, les prix restent élevés d’Antibes à Nice, de Fréjus à Perpignan. Le tourisme, dont l’impact est également visible en montagne, joue dans ces communes un rôle indéniable.

De la Rochelle à Lorient, de Nantes à Quimper, l’Ouest n’est pas en reste. Sur la côte Atlantique aussi, l'on cherche à s’installer ou à acheter une maison secondaire. Lorsque la hausse des prix est soutenue, de l’ordre de 5 à 6 % par an, c’est que le marché effectue un rattrapage, là où l’offre est clairement insuffisante au regard des projets de développement et de l’attractivité du territoire. C’est le cas par exemple à Brest ou à Nice.

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Les prix de l'immobilier peuvent-ils encore baisser ?

Dans quelles proportions les prix de l’immobilier vont-ils continuer de baisser en 2024 ? Pour parvenir à suivre à nouveau le revenu disponible des ménages, comme cela fut le cas jusqu’à l’an 2000, c’est une baisse de plus de 35 % qui devrait s’opérer. Le prix des logements a en effet presque doublé par rapport au revenu par ménage depuis 2000.
Une telle chute paraît inconcevable. Mais le recul devrait pourtant continuer, notamment avec un accès au crédit toujours verrouillé. Le resserrement des conditions de financement pénalise de nombreux ménages, qui doivent revoir à la baisse leurs envies et ont besoin d’une forte réfaction sur le montant exigé. Voilà comment, actuellement les marges de négociation augmentent. Selon le Baromètre LPI-IAD du mois d’octobre 2023, celle-ci s’établit à 7,4 % pour l’ensemble du marché, en hausse de 67 % sur un an. On négocie, on baisse les prix, et 2024 pourrait voir l’éclatement de la bulle se prolonger.