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Le bail réel solidaire, abrégé « BRS », est un nouveau dispositif qui permet à des particuliers d'acheter leur logement neuf entre 25 et 40% moins cher que le marché. Il est particulièrement intéressant dans les communes où les prix de l'immobilier ont fortement progressé ces dernières années.
Le Bail Réel Solidaire est un dispositif d'aide à l'accession à la propriété. De la même manière que la location-accession, il peut être utilisé par tous les particuliers à condition que leurs revenus respectent un certain plafond. Son avantage principal est de pouvoir acheter sa résidence principale dans l'immobilier neuf en bénéficiant d'une forte réduction de prix par rapport au marché. La plupart du temps, entre 25 et 40%. Ce prix réduit est permis par la principale caractéristique du BRS, qui consiste à dissocier la propriété du terrain et du bâti.
Le dispositif du Bail Réel Solidaire est mis en place par un Organisme Foncier Solidaire (ou « OFS »), qui reste propriétaire du terrain sur lequel est édifié le logement. L'acquéreur devient propriétaire du bâti, et paye chaque mois une redevance à l'OFS pour l'occupation du terrain. Cette redevance s'élève en général à une somme comprise entre 1 et 4 euros par mètre carré et par mois. Pour un logement de 70 m2, il faut donc compter entre 70 et 280 euros. Si le fait de ne pas acheter le terrain permet, à lui seul, de faire baisser le prix de 15 à 30% en fonction de la commune, les acquéreurs de logements en BRS bénéficient également d'une forte réduction de TVA. Celle-ci n'est que de 5,5%, contre 20% dans le secteur privé pour l'immobilier neuf. Autre avantage, les particuliers peuvent bénéficier du financement par un prêt à taux zéro (PTZ). Enfin, le logement peut ouvrir droit, selon les décisions de la commune, à un abattement de 30% sur la taxe foncière.
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Prenons l'exemple d'un logement neuf de 70 m2 qui serait vendu 180.000 euros dans le parc privé, le prix du terrain correspondant à 20% de ce montant. Le prix payé peut, dans ce cas, être décomposé comme suit : - Prix du terrain : 30.000 euros HT - Prix du bâti : 120.000 euros HT - TVA : 30.000 euros (20% du prix HT) -> TOTAL : 180.000 euros. Avec un Bail Réel Solidaire, ce même logement ne coûte plus que 126.600 euros, soit une économie de près de 30%. - Prix du terrain : 0 euros car non acheté - Prix du bâti : 120.000 euros HT, identique au prix du parc privé - TVA : 6.600 euros (TVA réduite à 5,5% du prix HT, qui ne comprend plus le terrain) -> TOTAL : 126.600 euros.
Pour acquérir un logement en bail réel solidaire, les ménages doivent respecter certains critères. Le principal est un plafonnement des ressources annuelles qu'ils perçoivent. Cette limite dépend du nombre de personnes qui vont occuper le logement et de sa zone géographique. Le territoire est classé en deux zones : la zone « A » correspond à l'agglomération parisienne, la Côte d'Azur, le Genevois français, ainsi qu'aux villes de Lyon, Lille et Marseille. Le reste du territoire est classé en zones B et C, leurs plafonds de ressources étant identiques. Par exemple, les ressources perçues par un ménage pour l'achat d'un logement qui sera habité par une seule personne sont plafonnées à 32.442 euros par an en zone A et à 24.592 euros partout ailleurs. Si 4 personnes vont l'habiter, la limite est portée à 59 046 euros pour la zone A et 42 032 euros pour le reste du territoire. Le recours au Bail Réel Solidaire est limité à l'acquisition de la résidence principale des acquéreurs. Mais le point positif est qu'ils ont la possibilité de le transmettre par donation, succession ou même vente, à condition que les nouveaux propriétaires respectent également le plafond de ressources.
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