Sortie le 7 novembre
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Le droit fiscal refuse d'imposer deux fois le même bien au même impôt. Dans la plupart des cas il a donc dû choisir entre le nu-propriétaire et l’usufruitier pour taxer l’ISF. Le principe retenu en général est que seul l’usufruitier déclare la valeur totale du bien dans son patrimoine taxable à l’ISF. Pour le nu-propriétaire, cela signifie que les capitaux mobilisés pour son acquisition sortent immédiatement de la base taxable à l’ISF. Par exemple, si la somme du patrimoine taxable était précédemment de 900 000 euros et que le contribuable achète un bien en nue-propriété pour 200 000 euros, son nouveau patrimoine taxable sera de 900 000 – 200 000 soit 700 000 euros. Le patrimoine taxable devient inférieur au seuil de paiement de l'impôt.
Le droit impose que ce soit l’usufruitier qui déclare la valeur de la pleine propriété du bien. C'est lui qui sera imposé le cas échéant. Le démembrement est donc un outil de défiscalisation très fort en matière d’impôt sur la fortune. Vérifiez néanmoins en cas d'acquisition que le bien ne fait pas partie des exceptions qui imposent au nu-propriétaire de déclarer la valeur du bien dans son patrimoine (réserve d'usufruit pour soi-même etc.).
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Les intérêts des emprunts relatifs à l’achat en nue-propriété peuvent également être déduits des revenus fonciers du contribuable. Pour cela, il faut veiller à ce que l’usufruitier soit une personne physique, une société transparente (SCI à l’impôt sur le revenu) ou un bailleur social. Lorsque l’usufruitier est une personne morale (même une SCI mais taxée à l’impôt sur les sociétés), les intérêts d’emprunt ne sont pas déductibles. En cas d’acquisition, demandez à vérifier l’identité de l’usufruitier pour confirmer que vous pourrez déduire vos intérêts d’emprunt.
Certains montages vous permettent de cumuler l’acquisition en nue-propriété et le dispositif de déficit foncier. En effet, le nu-propriétaire reste redevable d’une partie des travaux afférents aux parties communes de l’immeuble et une quote-part de ces travaux peut être déduit au titre de déficit foncier. Ce type de montage doit cependant être validé par un avocat fiscaliste, puisqu’il devient complexe à mettre en place et se révèle donc risqué fiscalement. Certains opérateurs immobiliers proposent ce montage, qui reste rare sur le marché.
