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La promesse et le compromis de vente sont considérés comme des « avant-contrats » passés entre l'acquéreur et le vendeur d'un bien immobilier. Qu'ils soient signés devant un agent immobilier ou un notaire, ils peuvent engager l'acheteur ou le vendeur à indemniser l'autre partie s'il décide finalement de se rétracter. Alors comment faire si l'on souhaite annuler un achat immobilier ? Quels sont les conditions et les délais ?
Lors d'un achat immobilier, et dans l'attente de la signature de l'acte de vente définitif, deux types d'avant-contrats peuvent être signés. Il s'agit de la promesse de vente et du compromis de vente. Si le choix relève de l'accord entre l'acheteur et le vendeur, il est généralement plus ou moins imposé par les habitudes de l'agent immobilier ou du notaire devant lequel la vente est signée. Reste que ces deux « avant-contrats » emportent chacun des conséquences différentes quant à l'engagement de chacune des parties. En effet, la promesse de vente engage uniquement le vendeur. Celui-ci prend l'engagement de réserver le bien immobilier à l'acquéreur pendant un certain délai. En contrepartie, l'acheteur verse un dépôt de garantie entre les mains du notaire ou de l'agent immobilier, correspondant en général à 5 ou 10 % du prix du bien. L'acquéreur pourra ensuite décider de lever l'option et donc d'acheter le bien, ou non. Attention toutefois, s'il n'a pas d'obligation d'achat, il pourra tout de même perdre son dépôt de garantie dans le cas où il souhaite annuler l'achat après le délai de réflexion légal et en dehors des conditions suspensives. Si c'est le vendeur qui décide de ne plus vendre, ce dernier peut se voir appliquer des pénalités. Le compromis de vente engage quant à lui l'acquéreur à acheter et le vendeur à vendre quoi qu'il arrive, dès lors qu'une offre d'achat au prix est proposée au vendeur ou si celui-ci accepte le prix proposé. Chacun peut toujours annuler la vente immobilière sans indemnité pour l'autre partie dans le cadre d'une condition suspensive, comme nous le verrons plus loin. Mais en dehors de ce cas, une rétractation peut donner lieu à une compensation financière pour l'autre partie.
Dans tous les cas, la signature d'un avant-contrat tel que la promesse ou le compromis de vente ne doit pas se faire dans la précipitation. Même lorsque les contrats sont préparés à l'avance par un agent immobilier ou un notaire, ne vous exonérez jamais de relire soigneusement toutes les pages, de mesurer les conséquences de chaque clause et de poser toutes les questions nécessaires à la bonne compréhension de ce qui est indiqué. Enfin, sachez que toute clause qui respecte la loi peut être négociée entre le vendeur et l'acheteur et peut donc être ajoutée, modifiée ou supprimée. Ne vous en privez donc pas.
La promesse de vente, comme le compromis, scelle donc un accord de vente entre un acheteur et un vendeur jusqu'à la signature de l'acte définitif. Le délai qui sépare la signature des deux contrats va alors servir à lever les conditions suspensives notées, et à purger le droit de préemption de l'administration. Après la signature de l'avant-contrat, l'acquéreur reçoit une notification par lettre recommandée avec accusé de réception. Il dispose alors d'un délai de 10 jours pour se rétracter sans explication. S'il renonce à l'achat, il envoie alors une lettre en recommandé avec accusé réception au vendeur (ou au notaire, voire à l'agent immobilier si c'est lui qui a établi le contrat), en précisant qu'il souhaite annuler la vente. Il pourra alors récupérer son dépôt de garantie (dans un délai légal de 21 jours ouvrés) si ce dernier a déjà été encaissé.
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Le vendeur ne dispose pas d'un délai de rétractation après la signature d'une promesse ou d'un compromis. Une fois l'avant-contrat signé, il est engagé auprès de l'acheteur et ne peut demander l'annulation de la vente.
Passé le délai des 10 jours, seules les conditions suspensives décrites dans le contrat de vente permettent d'annuler l'acquisition et de retrouver son dépôt de garantie. Parmi elles, la plus courante est la condition d'obtention d'un crédit immobilier. Actuellement, les contrats de vente prévoient généralement un délai de 60 jours afin de permettre à l'acheteur d'obtenir un accord de financement de sa banque. Passé ce délai, et en apportant le document précisant la fin de non-recevoir de la banque de l'acquéreur, la vente pourra être annulée sans aucune pénalité pour l'acheteur et le vendeur devra restituer l'intégralité de la somme versée au moment de la signature de la promesse de vente. Le contrat de vente peut également préciser le taux d'intérêt maximum, c'est-à-dire au-dessus duquel l'acquéreur renoncera à acheter. Cela le protégera au cas où les taux d'intérêt se trouvent particulièrement élevés. Dans le cas où l'acquéreur n'a pas besoin de prêt immobilier pour financer son achat, le vendeur peut demander à faire inscrire que l'acheteur renonce à cette condition suspensive. L'importance de noter des conditions suspensives est ici capitale, car elles permettent d'énoncer des réserves quant à la vente, qui permettront à l'acheteur de récupérer son dépôt de garantie ou au vendeur de le conserver. Ainsi parmi les autres clauses suspensives, on peut trouver selon les cas : • l'obtention d'un permis de construire (ainsi que l'obtention de son caractère définitif grâce à la purge des recours et du droit de retrait), • la vente immobilière de son logement actuel s'il permet de financer ce bien, • l'absence de servitude, • la présentation d'un état hypothécaire vierge, • l'obtention d'un certificat d'urbanisme, • la levée du droit de préemption urbain, • la présentation des documents complets de diagnostics immobiliers... Par ailleurs, acquéreurs et vendeurs peuvent tout à fait négocier d'autres conditions suspensives : absence d'amiante, validation des surfaces, coût des travaux envisagés ne dépassant pas une certaine somme, dépollution d'un terrain...
Attention aux frais d'agence ! Lorsque vous signez un avant-contrat, assurez-vous que les honoraires de vente ne seront pas dus à l'agent immobilier dans le cas où vous vous rétractez. Certaines clauses ainsi rédigées à l'avance peuvent être de mauvaises surprises.
En dehors des conditions suspensives, l'acquéreur qui souhaite se retirer d'une vente immobilière peut aussi insister et demander l'annulation du contrat. Dans ce cas, le vendeur peut conserver l'indemnité versée au moment de la signature. Dans le cadre d'un compromis de vente, il peut aussi décider de poursuivre l'acquéreur afin de lui demander des dommages et intérêts (environ 10 % du prix de vente), ainsi que l'exécution de la vente. On notera que le vendeur a la possibilité d'intenter une action en justice si l'acquéreur ne règle pas les dommages et intérêts. Celle-ci pourra forcer la vente prévue. Néanmoins, elle est déconseillée, car elle immobilise le bien à vendre pendant toute la durée du litige.
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Dans plusieurs cas extrêmes, l'acheteur peut demander une annulation de la vente une fois la transaction achevée et le prix intégralement payé. Le motif principal est le dol, ou vice de consentement. Il s'agit du cas où le vendeur a trompé volontairement l'acheteur en lui cachant des éléments importants qui auraient été de nature à le faire renoncer à l'achat. Par exemple, le fait d'avoir caché la prochaine construction d'un immeuble obstruant une vue. L'acheteur dispose d'un délai de 5 ans pour entamer une procédure. Enfin, si l'acquéreur qui découvre un gros problème sur le bien immobilier dans un délai de 2 ans à compter de l'achat, il peut entamer une procédure en garantie des vices cachés. Pour être recevable, il faut que le défaut porte un préjudice à l'acheteur (maison inondable, fragilité de la structure nécessitant des travaux,etc.). Mais il faudra aussi prouver que le vendeur avait connaissance du problème et l'a caché. L'acte de vente pourra alors être annulé au tribunal à terme d'une procédure, et le prix restitué à l'acheteur.
Pour aller plus loin : • Comprendre l'investissement immobilier sur plan • Assurer un logement pour le louer
