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L'investissement en nue-propriété est particulièrement recherché par les investisseurs qui souhaitent préparer leur retraite à moindre coût grâce à l'immobilier et par ceux qui cherchent à alléger leur Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Rencontre avec Géraldine Chaigne, qui après 10 ans chez PERL a fondé Agarim, société spécialisée dans le démembrement.
Géraldine Chaigne. - Nous achetons des immeubles existants en cœur de villes comme Paris, l'Ile de France, Nantes ou Bordeaux. Après une phase d'ingénierie, nous revendons l'usufruit des immeubles à un bailleur institutionnel et la nue-propriété des appartements à des épargnants. Nous sommes extrêmement vigilants sur la qualité de l'emplacement et recherchons des immeubles patrimoniaux implantés dans des environnements connus et rassurants. Nous travaillons par exemple actuellement sur un immeuble Haussmannien que nous avons acheté en pleine propriété. Nous vendons les murs des appartements à des investisseurs privés et des institutionnels, qui sont séduits par la qualité d'adresse et le prix d'acquisition : au lieu de payer 12 500 €/m², ils payent 8 600 €/m² en plein XVIème arrondissement, avec des vues Tour Eiffel à partir du 3ème étage. L'usufruit a été vendu à la Caisse des Dépôts, qui y loge des fonctionnaires, entretient le bien (parties communes et privatives). Au bout de 15 ans, l'usufruit s'éteint et le nu-propriétaire devient plein propriétaire de manière gratuite et automatique. C'est un produit assez rare et recherché sur le marché.
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L'investisseur a accès à de l'immobilier très patrimonial à moindre coût : le prix qu'il paie ne correspond qu'à 60 ou 70 % du prix d'acquisition en pleine propriété. Nous calculons cette décote en faisant une valorisation économique de l'usufruit : c'est-à-dire que nous calculons la somme de flux de loyers que l'investisseur aurait touchée s'il avait acheté l'appartement en pleine propriété et qu'il l'avait mis en location pendant 15 ans. L'investisseur comprend qu'avec ce montage, dès l'acquisition, il perçoit de manière immédiate 15 ans de loyers libres non fiscalisés, sous la forme d'une réduction du prix d'acquisition. L'investisseur a aussi un confort de gestion absolue : il n'a pas à gérer de locataire, n'a aucun lien avec lui pendant 15 ans. Agarim a fait le choix de ne travailler qu'avec des bailleurs institutionnels à vocation sociale qui sont des professionnels de la gestion locative et qui ont des équipes dédiées pour réaliser les travaux (petits et gros) et pour, au terme de l'usufruit, reloger le locataire si le nu-propriétaire décide de récupérer l'appartement pour le vendre ou pour l'occuper.
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Oui, surtout qu'il y a un marché secondaire : on peut tout à fait revendre sa nue-propriété à tout moment. Il n'y a aucune durée minimum de détention. Mais dans les faits, il y a très peu de reventes de nue-propriété. En effet, il n'y aucun aléa locatif et pas de travaux à réaliser. Dès le début, vous savez tout ce que vous allez payer pendant 15 ans.
Oui, il a le choix. On peut donc voir qu'il y a une sécurité du montage : sécurité d'acquisition avec l'équivalent des 15 ans de loyers perçus dès le début ; pendant les 15 ans d'usufruit un confort de gestion absolue, et à l'issue, une souplesse de sortie où le propriétaire peut revendre le bien, le garder ou le mettre en location. Cela fait renouer les investisseurs avec l'immobilier résidentiel, sans en subir les contraintes habituelles.
La nue-propriété reste à ma connaissance le seul produit immobilier tangible qui reste en dehors de l'Impôt sur la Fortune Immobilière. L'investisseur n'alourdit donc pas son assiette taxable en achetant la nue-propriété d'un appartement.
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Nous nous rendons compte que nous drainons plusieurs types d'investisseurs : Les épargnants de 45-50 ans qui préparent leur retraite, en finançant leur achat soit par un emprunt via des taux très bas, soit en payant comptant pour des tickets à partir de 100 000 euros. Par exemple, si la nue-propriété est acquise à 60% du prix de la pleine propriété et qu'ils récupérèrent à terme le bien sans qu'il ne se soit revalorisé, c'est comme s'ils avaient placé leur épargne à 3,5% par an, net de fiscalité. Le deuxième profil est celui des investisseurs de 50-55 ans, qui ont déjà construit leur patrimoine et qui sont séduits par le fait que la nue-propriété n'alourdit pas l'assiette taxable de l'IFI. Ce sont plutôt des professions libérales, qui ont fait d'autres placements et qui veulent se diversifier. Le dernier profil d'épargnants est constitué des plus de 65 ans. Ils investissent pour transmettre le bien à leurs enfants en bénéficiant des droits de mutation à titre gratuit (DMTG) sur la valeur de la nue-propriété. L'objectif est soit de faire une donation de l'appartement à leurs enfants pendant la période des 15 ans, soit de le transmettre par succession. Dans ce cas, la valeur taxable de la nue-propriété sera moins importante que celle de la pleine propriété. Certains achètent deux lots grâce au prix réduit. S'ils ont deux enfants, cela permet d'éviter l'indivision et d'avoir deux biens identiques.
Oui, les banques connaissent de mieux en mieux la nue-propriété. Le Crédit-logement se porte caution, donc cela évite aussi d'avoir une hypothèque. Il y a aussi une belle synergie puisque les banques qui financent nos projets en amont sont aussi celles qui distribuent nos produits.
En effet, Agarim acquiert essentiellement des immeubles dans l'ancien en pleine propriété avant de les démembrer et de proposer la nue-propriété à des épargnants. Les investisseurs sont très intéressés par ce montage qui est rare, il y a donc de la place pour les différents acteurs en présence. L'enjeu des différents acteurs sur le marché est de s'assurer que les montages sont pérennes pour les investisseurs et de s'associer à chaque fois à un usufruitier qui a le parc immobilier suffisant pour reloger les locataires au terme de l'usufruit et qui entretiendra l'immeuble de manière satisfaisante.
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