Comment acheter ou vendre un viager libre

La fixation du prix de vente et de la rente viagère

L'achat ou la vente « en viager » occupé est une un mode de cession immobilière grâce auquel le vendeur peut rester dans les lieux et pour lequel l'intégralité du prix n'est pas payé tout de suite. L'acquéreur (le débirentier) verse en effet une rente mensuelle au vendeur (le crédirentier) durant toute sa vie (d'où le terme de « viager »). Ce dernier peut dans le même temps continuer à profiter de son bien, le débirentier ne pouvant utiliser le bien qu'à son décès.

Le prix de vente est fixé de manière « rationnelle » puisqu'il est basé sur la « valeur vénale » du bien (son estimation par rapport au marché local). Cette valeur sert à son tour de base pour déterminer la rente en fonction du barème de l'espérance de vie du crédirentier (disponible chez les notaires, assureurs ou caisses de prévoyance).

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Des avantages pour l’acquéreur et pour le vendeur

La vente peut être aménagée de différentes manières. A la signature de l’acte, l’acquéreur peut verser une partie du prix de vente, nommée « le bouquet ». Celle-ci sera déduite du montant de la rente à payer.Pour l’acquéreur, l’achat en viager peut permettre de payer un bien immobilier moins cher que le marché. En effet, c’est la durée du viager qui déterminera le prix final payé et si le viager s’achève prématurément, le prix payé sera moindre.

De même, verser une rente directement en paiement du prix correspond à le payer petit à petit directement au vendeur. L'acquéreur n'a donc pas besoin de crédit. Les mensualités versées représentent 100% du capital puisqu'il n'y a pas donc d'intérêts d'emprunt.



Pour le vendeur, la vente en viager permet de percevoir une rente définie jusqu’à la fin de sa vie. Cela peut être un moyen intéressant d'obtenir un complément de revenus sans quitter son logement. De plus, il est possible de sécuriser le versement de la rente par l’acte notarié, grâce à l’insertion d’une clause dite « résolutoire » qui l'autorise à reprendre son bien si plusieurs rentes ne sont plus versées. De même, il le crédirentier peut demander à insérer dans l'acte une clause d'indexation permettant la révision automatique du montant de la rente (indexation sur un indice INSEE par exemple).

Enfin, le vendeur sera déchargé des impôts fonciers et grosses réparations, qui seront à la charge de l’acquéreur.

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Les inconvénients de la vente en viager pour vendeur et acquéreur

Si le principal inconvénient reste que l'acheteur ne peut pas jouir du bien du vivant du vendeur, un argument plus « psychologique » intervient : ne nous le cachons pas, ce type de transaction est centré sur l'aléa du décès du vendeur. Il  peut donc être perçu par certaines personnes comme une spéculation sur la vie d'autrui, loin du politiquement correct.

Si nous revenons à des considérations plus pécuniaires, l'acquéreur doit avoir en tête que le prix final ne peut être déterminé à l'avance. La possibilité qu'il soit plus élevé que le marché n'est pas à exclure. A titre d'exemple, la doyenne de l'humanité Jeanne Calment, sans héritier, avait vendu sa maison en viager à son notaire à l'âge de 90 ans. Lors de son décès à 122 ans, la maison avait coûté plus de deux fois sa valeur réelle.

Il ne faut pas négliger non plus que l'acheteur devra payer l'impôt foncier et des charges telles que les gros travaux (celles-ci sont définies dans le contrat de vente).

Le vendeur quant à lui ne pourra pas louer son bien immobilier, sauf s'il s'est réservé l'usufruit lors de la signature de l'acte de vente. Comme un locataire, il sera redevable des charges courantes liées à l'entretien du bien et devra s’acquitter de la taxe d'habitation.

Le fait de céder la propriété de son bien immobilier induit qu'il ne fera pas partie de l’héritage, et ce quel que soit le montant final payé par l’acquéreur.
Or, la condition sine qua non de la vente en viager est que le décès futur du crédirentier soit imprévisible. Le débirentier ne doit donc pas avoir eu connaissance d'un problème de santé du crédirentier au moment de la signature de l'acte de vente. Ce point peut éventuellement faire litige lors de la succession. De même, dans le cas où le vendeur décède dans les 20 jours qui suivent, la loi considère que l'événement était prévisible. La nullité de la vente peut alors être soulevée par les héritiers du crédirentier.

Notons qu'il est également possible