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L'achat immobilier est toujours l'un des leviers favoris des particuliers pour se constituer un patrimoine. Les taux de ces dernières années, très bas, ont permis un nombre record de transactions. En sera-t-il de même en 2022 ?
Selon beaucoup d'observateurs, le marché immobilier a atteint une certaine euphorie depuis la sortie des confinements. Cette période singulière a fait changer les objectifs de nombreux Français en matière de logement. Les achats en province progressent, surtout dans les principales métropoles régionales. Les particuliers, notamment ceux qui passent par un mandataire immobilier, vendent très rapidement leurs biens et achètent tout aussi vite. Depuis quelques années, les taux des crédits immobiliers se maintiennent à des niveaux historiquement bas. En conséquence, et même si ce phénomène participe à la hausse des prix, les banques ont beaucoup prêté. A tel point que le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a préconisé de restreindre les conditions d'octroi, avant d'imposer certaines restrictions pour prémunir le système de la surchauffe. Cela va-t-il freiner le marché ?
De nouveaux critères d'emprunt vont entrer en vigueur à compter du 1er janvier 2022. Ainsi les banques vont devoir se montrer plus sélectives sur le profil des emprunteurs, forcées d'une part par le cadre imposé par le HCSF mais aussi par l'encours de crédits accumulé. Le taux d'endettement des particuliers ne devra désormais plus dépasser 35 % et la durée de remboursement ne pourra plus excéder 25 ans. Une certaine souplesse pourra être accordée en cas d'achat immobilier neuf, le différé d'amortissement permettant d'atteindre une durée d'emprunt de 27 ans. Ces nouveaux critères vont aussi pousser les acheteurs à présenter un apport correspondant au moins à 10 % du montant de l'acquisition. Ce qui devrait vraisemblablement faire la différence, c'est le profil des emprunteurs. Ceux-ci devront démontrer qu'ils sont capables de rembourser leur crédit tout en étant en mesure de faire face à des imprévus. Certaines professions et secteurs d'activité considérés comme stables seront vraisemblablement privilégiés par rapport à d'autres. Par exemple, les professions médicales pourraient se révéler plutôt rassurantes, tandis qu'un poste dans le secteur du tourisme le serait moins. Cette analyse de l'activité professionnelle pourrait aussi être complétée avec une étude de la surface financière de l'emprunteur. L'étude des banques pourrait être plus poussée, estimant par exemple la capacité financière du ménage à faire face à un éloignement du lieu de travail, qui se traduit par un alourdissement de frais de transport. Ainsi, certaines catégories de particuliers auront probablement plus de difficultés à emprunter que d'autres. C'est notamment le cas des primo-accédants et des jeunes ménages. Pour les investisseurs qui souhaitent procéder à un investissement locatif, la question des consommations énergétiques du logement pourra aussi se poser. De plus en plus, cette caractéristique s'impose dans la valorisation des biens immobiliers.
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Malgré ces nouvelles contraintes, les taux d'emprunt devraient rester au plus bas en 2022. Une remontée lente n'est toutefois pas exclue du fait de la conjoncture économique. En tout cas, aucun observateur n'envisage actuellement une remontée rapide des taux. Les acheteurs pourront continuer à réaliser leurs projets.
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