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L'investissement locatif reste accessible avec un budget inférieur à 100.000 €, tout en conservant une rentabilité attractive.
Commune phare des amateurs de bandes dessinées, Angoulême jouit d'une très bonne réputation. Avec un environnement agréable, cette ville à taille humaine comporte beaucoup de petits commerces et la vie étudiante y est importante (école du jeu vidéo, des arts graphiques, CESI...). Desservie par le TGV, elle se situe à seulement 35 minutes de Bordeaux. Le prix de l'immobilier y gravite aux alentours de 1720 € le m2 en moyenne pour un appartement, avec un loyer de 10,7 €. Les investisseurs peuvent espérer tirer un rendement annuel supérieur à 5%, à condition de bien choisir l'emplacement.
NB : Les rendements sont ici évalués sur une base de 70% loyers bruts constatés sur chaque la ville.
Avec un peu plus de 100.000 habitants, Agen est considérée comme une ville agréable, notamment grâce à son centre historique et aux berges du canal du midi. Sa proximité avec Toulouse et l'implantation prochaine d'une gare LGV la rendent de plus en plus attractive, puisqu'elle ne sera bientôt plus qu'à 30 minutes de Bordeaux et de Toulouse. Côté vie étudiante, l'agglomération dispose d'antennes de l'université de Bordeaux. Avec un prix moyen au mètre carré d'environ 1700 € pour un appartement et un loyer moyen de 10,4 €, un investissement locatif peut y atteindre 5 % de rendement annuel.
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Le Mans et l'une des principales grandes villes de l'ouest de la France. Elle est notamment bien dotée en universités et dispose d'un tissu économique dynamique. Sa situation sur la ligne de TGV entre Paris et Nantes renforce son attractivité. Pour un appartement, il faut compter environ 1900€ par m2. Le loyer moyen de 10,6€ permet d'envisager un rendement net supérieur à 4,5% par an.
La ville de l'Aube tire une partie de son dynamisme de la présence des écoles d'ingénieurs et d'une école supérieure de commerce. On y trouve également des infrastructures sportives et pas mal de commerces de proximité. Proche de l'Île-de-France, les y prix restent raisonnables et la rentabilité potentielle attractive. Le prix d'achat d'un appartement est inférieur à 2000€ par mètre carré, et le loyer brut de 12€ en moyenne permet d'atteindre 5% de rentabilité annuelle, voire plus pour les meilleurs emplacements.
Avec près de 150.000 habitants, Clermont Ferrand est la principale ville d'Auvergne. Également dynamique, elle accueille chaque année environ 35.000 étudiants grâce à ses 170 formations universitaires, ses écoles de commerce et d'ingénieurs. La métropole est aussi l'un des principaux bassins d'emplois de la région Auvergne Rhône-Alpes. Le prix moyen pour un appartement est inférieur à 2200€ par mètre carré et le loyer se situe en moyenne aux alentours de 11,50 €/m2. Les particuliers peuvent y trouver des studios à moins de 100.000€, dont la rentabilité peut dépasser et les 5% par an à condition d'être bien placé.
Connue pour sa place Stanislas, Nancy est une ville à taille humaine qui dispose d'une vie économique suffisamment attractive pour y investir dans l'immobilier. Les formations supérieures y sont nombreuses, et la proximité avec le Luxembourg, l'Allemagne et la Belgique la place au cœur de l'Europe. Le prix de l'immobilier s'y maintient autour de 2470€/m2 en moyenne pour un appartement. Les petites surfaces peuvent générer un rendement d'environ 5% par an pour les logements bien situés.
Avec environ 150.000 habitants, Nîmes reste une ville à taille humaine par rapport à sa voisine Montpellier. Elle n'en est pas moins attractive, notamment grâce au dynamisme de sa vie étudiante, son architecture antique et son réseau de transports efficace. La ville du Gard permet d'accéder à des logements locatifs à moins de 100.000€ et de dépasser les 4,5% de rendement annuel théorique en centre-ville.
Largement connue pour son port, Le Havre est une ville ouverte sur la mer. Elle dispose d'un bon réseau de transports en commun, développe le cyclable et permet d'accéder rapidement à la nature. La vie étudiante y est aussi importante, notamment grâce à la présence de son université et de 8 grandes écoles. Pour l'achat d'un appartement locatif, il faut compter environ 2000€ par m2. Pour un budget de moins de 100.000€, les particuliers peuvent viser un rendement net un supérieur à 4,5% pour les bons emplacements.
Classé au patrimoine mondial de l'UNESCO, Rouen est une ville historique qui charme par ses quartiers constellés de bâtiments à colombages. La ville est également très attractive pour les étudiants (40.000 d'entre eux y font chaque année leurs études), et dispose d'un bon réseau de santé, ce qui n'est pas négligeable. Les prix de l'immobilier se maintiennent aux alentours de 2700€ par m2 pour un appartement, et le rendement peut rapidement dépasser les 4% par an.
Mulhouse est la ville de ce classement qui dispose du meilleur potentiel de rentabilité, à condition, comme toujours, de bien choisir l'emplacement. Comptez 1370€ / m2 en moyenne pour l'acquisition d'un appartement, pour un loyer 12,3 € par mètre carré. Ici, il est possible de viser les 6 à 7% de rendement annuel sur les bons emplacements. La ville, qui tire une partie de son dynamisme grâce à la proximité avec la Suisse, est bien dotée en transports en commun. Attention cependant au contraste entre les différents quartiers, qui agit grandement sur le potentiel locatif.
La réalité d'un investissement immobilier diffère en fonction de nombreux critères. - Au-delà du choix de la ville, l'investisseur doit vérifier que la localisation du logement au sein de son quartier dispose aussi d'un potentiel. Pour s'en rendre compte, il faut procéder à une étude de marché et se rendre systématiquement sur place. - Généralement, les biens qui disposent du meilleur potentiel locatif sont situés en centre-ville, à proximité des transports, des commerces ou des points d'intérêt facilitant la vie de ses occupants (bassin d'emploi, zone étudiante...). - La nouveauté en matière d'investissement locatif concerne les diagnostics de performance énergétique (DPE). La loi va progressivement interdire la mise en location des passoires énergétiques. Les investisseurs qui ne souhaitent pas procéder à des travaux doivent porter leur attention uniquement sur les catégories A à D.
Sources des données immobilières : MeilleursAgents.com, mai 2023.
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