Immobilier : le top des 10 villes où investir en 2022

1. Le Mans : 1530 euros / m2, plus de 8 % brut pour certains emplacements

La préfecture de la Sarthe se hisse cette année en tête de notre classement des meilleures villes pour un investissement immobilier. Elle avait fait son apparition à la 7ème place de notre classement 2021. Depuis, elle a renforcé son attractivité.

Le prix au mètre carré pour y acheter un appartement est encore bon marché à 1530 euros. Il a toutefois progressé d'environ 10% en 1 an, alors qu'il avait précédemment fait preuve d'une grande stabilité pendant des années. En conséquence, le potentiel de rentabilité s'est un peu érodé. Mais il frôle tout de même les sommets ! Avec 8% bruts, c'est l'un des meilleurs taux que l'on puisse trouver actuellement sur le marché de l'investissement locatif en France dans une grande ville.

Il faut dire que Le Mans dispose d'un emplacement stratégique : à environ 2h15 de route Nantes, de Rouen et de Paris, la ville est aussi desservie par le TGV et se place à seulement 1 heure de la gare Montparnasse. Nul doute qu'elle tire un nouveau potentiel des citadins rompus au télétravail. Mais la ville de 140.000 habitants offre aussi un dynamisme local important et une vie estudiantine grâce à la présence de l'Université, d'écoles de commerce et d'ingénieurs.

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2. Le Havre, 2012 euros / m2, 6,7% de rentabilité potentielle

Déjà classée dans notre top des villes les plus rentables de la rentrée 2021, Le Havre est l'une des villes qui voient les prix de l'immobilier s'envoler depuis quelques années. En cinq ans, ils ont progressé de 26 %. Aujourd'hui, il faut compter 7% de plus qu'il y a un an pour acheter un bien.

Cette progression fulgurante n'entame en rien son intérêt pour un placement locatif. Un investisseur qui choisit un emplacement judicieux peut espérer dépasser 6,5 % de rentabilité brute potentielle. En net, selon les charges liées au logement acquis, les particuliers peuvent raisonnablement attendre un rendement de 4 à 4,5% par an.

Attention toutefois, car tous les quartiers ne se valent pas. Beaucoup sont actuellement en cours de rénovation, d'autres sont moins attrayants. Ici comme ailleurs, vérifiez bien la demande locative sur place avant d'acheter.

3. Amiens, 2300 euros / m2, 6,5% de rentabilité

Amiens fait son entrée dans notre classement, propulsée par son taux de rentabilité potentielle élevé, ses prix bas et sa proximité avec la capitale. Située à seulement 1h15 de Paris et de Lille par le rail, certaines personnes en télétravail y ont volontiers élu domicile pour bénéficier des atouts de la vie en ville sans avoir les contraintes de l'Ile-de-France. Le tout en cumulant parfois moins de temps de transport pour rejoindre leur bureau que lorsqu'ils habitent en banlieue parisienne près d'un RER, d'un Transilien ou du futur Grand Paris Express.

Amiens se distingue par son cadre de vie agréable et dynamique, portée par la présence de nombreux étudiants et entreprises notamment dans les secteurs automobiles et logistique. Attention toutefois : la ville fait aussi partie de celles où il peut devenir rapidement plus intéressant d'acheter son logement que de le louer. Pour un investissement immobilier, mieux vaut donc préférer les petites surfaces.

4. Rouen, 2440 euros / m2, 6,2% de rentabilité potentielle

Avec ses prix de l'immobilier abordables et sa haute rentabilité locative potentielle, rien d'étonnant à ce que Rouen fasse son apparition dans notre classement des villes les plus intéressantes pour investir en 2022. Les prix ont progressé de 3,5 % en un an, ce qui est conséquent mais reste presque modeste face à la percée de nombreuses autres villes.

Sixième aire urbaine de France avec près de 660 000 habitants, l'agglomération a de quoi séduire à seulement 135 km de la capitale. Là encore, on trouve une ville dynamique, avec une qualité de vie agréable et une relative proximité avec la mer (80 km). Parmi les emplacements de choix, le centre ville est très demandé, surtout aux abords de la cathédrale.

Pour un investissement locatif, la rentabilité moyenne brute d'un logement peut, selon son quartier et ses caractéristiques, dépasser les 6 % par an. En net, viser 5% semble raisonnable.

5. Montpellier : 3200 € du m², 5,4% brut de rendement potentiel

Classée 6ème en 2020 puis 1ère en 2021, Montpellier redescend à l'honorable 5ème place dans notre top ideal-investisseur.fr des meilleures villes où investir en 2022. Elle confirme ainsi qu'elle tient une place importante sur le marché immobilier locatif. Et pour cause : elle continue d'offrir l'un des potentiels locatifs les plus intéressants.

La principale ville de l'Hérault reste attractive grâce à une qualité de vie indéniable et sa position stratégique à proximité de l'Espagne. Mais elle est aussi assise sur de solides fondamentaux : pôle universitaire majeur, pôle d'emplois important grâce à la présence de grandes sociétés internationales, siège de 2000 PME qui font son dynamisme économique... Elle se classe également 2ème capitale mondiale des startups par UBI Mondial.

Si les prix ont progressé de près de 9% en un an, l'immobilier reste encore abordable. Mais pour combien de temps ? Le taux de rentabilité potentielle brute se situe toujours à plus de 5% en moyenne, ce qui reste intéressant pour le moment. Les loyers ont aussi beaucoup augmenté pour les petites surfaces : un studio à Montpellier se loue désormais près de 18 euros / m2 en moyenne, selon le spécialiste Clameur.fr.

6. Lille : 3.500 euros / m², rentabilité brute autour de 5,1%

Classée 4ème en 2021, l'agglomération lilloise conserve cette année encore son attractivité pour l'investissement locatif. Il faut dire que c'est l'une des principales métropoles du pays derrière Paris, Lyon et Marseille.

Les prix de l'immobilier sont restés relativement stables sur un an, autour de 3500 euros / m2. Le potentiel de rentabilité locative brute s'est lui aussi stabilisé autour des 5% annuels. Mais comme partout, tout dépend de l'emplacement et des charges liées au bien !

Lille, capitale des Hauts-de-France, garde de solides fondamentaux : une proximité avec Paris qui se situe à seulement 1 heure 30 de TGV, un emplacement au cœur de l'Europe, un pôle économique dynamique et de nombreux établissements d'enseignement supérieur qui attirent chaque année plusieurs dizaines de milliers d'étudiants.

7. Tours : 2 900 € du m², rentabilité potentielle de 5 % brut

Tours fait partie des villes où l'immobilier reste abordable tout en proposant une rentabilité brute potentielle intéressante dans le cadre d'un investissement locatif. En un an, les prix y ont progressé de près de 7 %. Mais en affichant moins de 3000 euros par m2 en moyenne, les investisseurs peuvent viser 5% bruts par an.

Au centre de la France, à distance égale entre Paris et Nantes, la ville gagne chaque année en activité notamment auprès des jeunes actifs, dont certains ont suivi leur cursus à Tours. Car il s'agit aussi de l'une des principales villes étudiantes de France.

8. Angers : 2 960 € du m², rentabilité potentielle de 4,6 % brut

Entrée dans notre palmarès en 2020, Angers se maintient à la 8ème place pour 2022. Mais son potentiel de rentabilité décline à mesure que son attractivité augmente. Beaucoup de particuliers l'ont choisie pour sa proximité avec la capitale (1h40 de train de Paris) et des grandes villes de l'Ouest de la France comme Nantes et Tours. La qualité de vie offerte en bord de Loire est aussi un argument qui semble convaincre.

En conséquence, les prix de l'immobilier à Angers ont progressé de près de 8% en seulement une année. Même si l'achat reste encore accessible puisque inférieur à 3000 euros / m2, la rentabilité brute d'un investissement immobilier est passée sous la barre des 5% cette année.

En matière de placement locatif, la ville garde toutefois de solides atouts, dont une vacance locative faible, l'arrivée d'une nouvelle ligne de tramway et la présence de nombreux étudiants.

9. Toulouse : 3570 euros / m² pour un appartement, autour de 4,6% de rentabilité potentielle

Les prix de l'immobilier ont progressé d'un peu moins de 4% en un an à Toulouse, ce qui peut paraître raisonnable dans un marché immobilier euphorique. Le taux de rentabilité brute moyen qu'il est possible d'atteindre sur la ville rose a toutefois baissé à 4,6% par an. En net, en fonction des charges et du loyer propre à un bien, elle peut facilement rejoindre le seuil de 3%.

Toulouse garde cependant un attrait particulier, puisqu'elle est le siège de nombreuses entreprises et l'un des pôles économiques et étudiants les plus importants du sud-ouest. Elle reste beaucoup plus abordable que Bordeaux, tout en offrant des avantages comparables. Autres atouts : le réseau de transports en commun (la nouvelle ligne de métro devrait arriver vers 2025), la présence du TGV, mais aussi une proximité relative avec la mer et la montagne.

10. Nice : 4610 euros / m² pour un appartement, autour de 4,5% de rentabilité potentielle

Après être sortie de notre palmarès en 2021, Nice fait son grand retour. Les prix ont certes augmenté de 6 % en un an, mais la rentabilité potentielle brute atteint tout de même 4,5 % par an. C'est moins que beaucoup de villes moyennes comme Brest (6,2%), Caen (6,1%), Dijon (6%) ou Orléans (5,6%). Mais la capitale de la Côte d'Azur conserve des atouts majeurs, à commencer par une forte demande locative.

Parmi eux, on peut citer son attractivité économique, son quartier d'affaires, son envergure dans la région Sud-Est, sa qualité de vie et son aire urbaine de près d'un million d'habitants. Toutefois, les prix de l'immobilier y restent assez élevés et l'empêchent de se positionner plus haut dans notre classement 2022.

Les villes les moins intéressantes pour un investissement locatif en 2022

Sans surprise, ce sont les villes les plus chères qui sont les moins attractives pour les investisseurs. Les prix y sont trop déconnectés des loyers, même s'ils peuvent aussi atteindre des sommets. C'est le cas de Paris, qui, pour près de 10400 euros par mètre carré en moyenne, permet de n'envisager que 2,5% de rentabilité brute annuelle. Une fois les charges déduites, il ne faut pas compter dépasser les 2% de rendement annuel.

Beaucoup de villes d'Ile-de-France sont dans le même cas. A commencer par Versailles, dernière de notre classement avec une rentabilité brute d'à peine 2% pour 8500 euros / m2 à l'achat. De même, Boulogne-Billancourt (2,7%), Asnières-sur-Seine (2,7%), Courbevoie (2,8%), Montreuil (2,8%) sont à laisser de côté pour un investissement, y compris en loi Pinel.

En province, Lyon figure parmi les villes qui offrent les rentabilités les moins intéressantes. Elle arrive péniblement à 2,8% pour un investissement évalué en moyenne à 5330 euros par mètre carré. Aix-en-Provence et Bordeaux ferment aussi la marche avec tout juste 3% bruts, soit un espoir de générer environ 2% nets chaque année.

NB : Notre palmarès se base sur la comparaison des rentabilités brutes potentielles des 50 plus grandes villes de France, c'est-à-dire leur loyer moyen au mètre carré ramené au prix moyen de l'immobilier. Sources des données : Meilleurs Agents, novembre 2021.