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Dès lors que l'on parle promotion immobilière de logements et Vente en Etat Futur d'Achèvement (VEFA), le terme de Garantie Financière d'Achèvement s'impose. Qu'est-ce que cette garantie ? Que couvre-t-elle ? Et surtout, protège-t-elle les investisseurs en financement participatif ?
La Garantie Financière d'Achèvement, ou fameuse « GFA » dans le jargon des promoteurs, répond à l'obligation de l'Article L.261-11 du Code de la Construction et de l'habitation (CCH) pour les ventes sur plans. Son caractère obligatoire s'explique très bien par le mécanisme même de la VEFA. En effet, lorsqu'il vend un logement sur plans, le promoteur transfère à l'acquéreur la propriété du bâtiment au fur et à mesure de sa construction. En échange, l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux selon un système d'appels de fonds. Le promoteur conserve tous les pouvoirs liés à la maà®trise d'ouvrage (c'est à dire au processus de réalisation du projet) jusqu'à réception des travaux (Article 1601-3 du Code Civil).
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La question légitime que l'acquéreur est en droit de se poser est alors « que se passerait-t-il si le promoteur faisait faillite au milieu de la construction ? ». Pour répondre, la loi française a donc imposé pour chaque projet de promotion la souscription de cette Garantie Financière d'Achèvement, grâce à laquelle une banque ou une compagnie d'assurance s'engage à achever la construction en cas de problème. La mise en place de cette garantie est à ce jour obligatoire pour la signature de l'acte de vente chez le notaire et le versement des premiers fonds par l'acquéreur (hors dépôt de garantie).
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Concrètement, si le promoteur n'arrive pas à achever la construction, l'établissement qui a délivrée cette GFA a l'obligation de la finir. Elle doit reprendre le chantier et payer elle-même les entreprises jusqu'à la livraison au client. Cela lui coûte donc de l'argent. Aussi l'établissement délivrant la GFA a-t-il besoin de réduire son risque d'intervention au minimum, en vérifiant la fiabilité du projet de construction et des coûts liés, et en se garantissant lui aussi pour récupérer les fonds qu'il aura dû débourser en cas de faillite du promoteur. Les GFA sont donc délivrées sous réserve de validation du projet (permis de construire purgé et définitif, souscription d'une assurance construction dommages-ouvrage), et sous un certain nombre de conditions financières. En clair, si le garant doit à un moment payer pour l'achèvement de la construction, il veut pouvoir récupérer ses fonds. Aussi, il les garanties et sûretés imposées aux promoteurs peuvent prendre la forme : • D'une pré-commerâcialisation de la résidence : un pourâcentage de lots vendus implique l'encaissement effective d'un chiffre d'affaire qui pourra être affecté à la construction ; • Du nantissement des fonds sur un compte que seul l'établissement ayant délivré la GFA peut gérer : concrètement, le promoteur n'a pas le chéquier de l'opération. Les acquéreurs versent leurs appels de fonds sur le compte aux mains du garant. Le promoteur gère son projet et doit envoyer toutes les factures à l'établissement qui débloque les fonds. Le garant a donc une visibilité sur la gestion financière du promoteur et sur l'avancée du chantier. En cas de problème, il se sert directement de compte pour payer les entreprises. Ce nantissement n'est cependant pas systématique ; • D'une hypothèque de premier rang : l'établissement peut saisir le terrain • D'une caution du promoteur : dans ce cas le promoteur engage ses biens. En cas de problème, le garant pourra lancer une procédure de saisie pour se rembourser. Signalons au passage que des sociétés projets qui ont la forme de SCI (ou de SCCV) sont « transparentes ». Cela signifie que tous les détenteurs de parts sont solidaires des dettes à hauteur de leur quote-part dans la société, et ce de manière indéfinie sur leur patrimoine personnel. Il est donc inenvisageable et dangereux pour un investisseur crowdfunding de s'associer dans une opération immobilière gérée au moyen d'une SCI ou SCCV.
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La Garantie Financière d'Achèvement matérialiste pour l'acquéreur une véritable certitude que la construction verra le jour et qu'il sera livré. Cependant, dans le cadre du crowdfunding, elle n'est en aucun cas une garantie donnée à l'investisseur. Comme évoqué, souscrire une GFA est une obligation légale et cette garantie est exigée par les notaires lors des actes de vente en VEFA. Son obâtention démontre une certaine rigueur dans un projet immobilier, dans la mesure oà_ elle signifie que le promoteur a obtenu un permis de construire définitif et une assurance dommage-ouvrages. Néanmoins, se fonder sur son obâtention pour démontrer qu'un investissement est sécurisé pour l'investisseur en crowdfunding est un mensonge. Cette garantie ne bénéficie qu'à l'acquéreur, et jamais à celui qui investit dans une opération de promotion immobilière. Ce type de projet reste par nature risqué. Il est donc toujours nécessaire de s'assurer que la plateforme de crowdfunding est sérieuse, notamment en vérifiant qu'elle a bien le statut de Conseiller en Investissement Participatif, et qu'elle est gérée par des professionnels de la promotion immobilière qui savent mesurer et exposer clairement les risques de chaque opération présentée.
