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Investir sur une plateforme de crowdfunding immobilier séduit toujours plus de particuliers. Comme tout investissement, cela n'est pas exempt de risque, mais les plateformes misent sur des dispositifs de garanties pour protéger au mieux les particuliers. Tribune par Ronan Diabat, Responsable des risques chez ClubFunding et Maître Domitille Brevot, Avocat au barreau de Paris.
Dans un monde de taux bas voire négatifs, les rendements du crowdfunding immobilier font figure d'oasis au milieu du désert. La plupart des projets proposés sur les plateformes spécialisées offrent en effet des taux d'intérêt compris entre 8% et 12% par an, hors frais et fiscalité individuelle. Les investisseurs peuvent néanmoins avoir un réflexe de prudence face à de tels rendements, bien souvent synonymes de risques élevés. Les plateformes mettent donc en place une série de garanties afin de rassurer et protéger au maximum leur communauté de prêteurs.
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Tout d'abord, il est important de rappeler que les risques financiers pour les prêteurs ne proviennent pas de la plateforme de crowdfunding en elle-même, qui a un rôle de pur intermédiaire entre professionnels de l'immobilier et investisseurs. En cas de faillite d'un acteur du crowdfunding, les opérations financées ne subissent aucun impact et les remboursements envers les prêteurs continuent de s'effectuer selon les termes initialement prévus sous l'égide du régulateur français, en l'occurrence l'ACPR. Le risque, pour les investisseurs, tient uniquement à la fiabilité des emprunteurs et aux projets financés. C'est ce que l'on appelle le « risque corporate » et le « risque projet », auxquels les plateformes de financement participatif sont très attentives. Côté « corporate », les plateformes vérifient au préalable la solidité financière des porteurs de projets immobiliers, ainsi que leur expérience et l'historique de leurs opérations. En général, elles sont habituées à travailler avec certains acteurs immobiliers dont elles connaissent la fiabilité. Côté « projet », les plateformes analysent au cas par cas les risques spécifiques de chaque opération. Le prix de vente anticipé par le promoteur est-il cohérent ? L'emplacement est-il stratégique ? Pour juger de manière avisée, des spécialistes sont envoyés sur place pour vérifier le potentiel de chaque opération. Lorsque les projets passent cette première barrière, l'équipe en charge de l'analyse des risques de la plateforme envisage des scénarios dégradés pour vérifier que même en cas de difficultés, ils pourraient être menés à bien. Ceux qui passent cette seconde barrière sont présentés au Comité en charge de la validation finale des dossiers, constitué de membres indépendants afin d'assurer l'objectivité des décisions. Seuls les dossiers qui obtiennent l'accord à l'unanimité du Comité sont finalement proposés au financement auprès des investisseurs inscrits sur la plateforme.
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En cas de faillite de l'emprunteur, les investisseurs sont susceptibles de perdre jusqu'à l'intégralité des sommes prêtées. Face à ce risque de crédit, les plateformes de financement participatif s'assurent de protéger solidement les investisseurs grâce à la mise en place de garanties. Une des garanties possibles est la prise d'hypothèque sur un ou plusieurs biens immobiliers. Cette garantie est prise aux termes d'un acte notarié et est inscrite à la conservation des hypothèques du lieu où se situe l'immeuble. En cas de défaut de remboursement, ces biens immobiliers peuvent alors être saisis et revendus en justice pour rembourser les investisseurs. D'autres garanties permettent à la plateforme de crowdfunding de devenir propriétaire des créances, du fonds de commerce ou des titres de la société-mère de l'emprunteur. Encore une fois, cela lui permet de récupérer des actifs tangibles pour assurer le remboursement des investisseurs, en cas de défaut de remboursement. Enfin, rappelons que les dirigeants des sociétés de promotion immobilière ou les marchands de biens peuvent se porter caution et être responsables sur leurs biens personnels, en cas de défaut de remboursement : cela engendre de leur part une très forte implication dans la conduite des opérations, assurant dans la quasi-totalité des cas le bon déroulement de celles-ci.
Grâce à ces garanties, le taux de défaut est très bas dans le domaine du crowdfunding immobilier : entre 2012 et 2018, l'agrégateur Hellocrowdfunding a relevé que seuls 0,67 % des projets n'ont pas pu être remboursés intégralement en provoquant une perte partielle ou totale pour les épargnants. Les investisseurs font en réalité plus souvent face à un autre risque mais de moindre gravité : le retard de remboursement. Entre 2012 et 2018, 8,24 % des projets n'ont pas été remboursés dans les délais prévus. Ces incidents sont généralement liés à des retards de construction et n'excèdent pas quelques semaines. Les rares pertes encaissées par les investisseurs peuvent provenir d'une mauvaise commercialisation du bien immobilier. Par exemple, si le promoteur ou le promoteur-rénovateur doit accepter de vendre le bien avec une forte décote par rapport au prix initialement envisagé, les prêteurs peuvent ne pas être totalement remboursés. A noter que cette perte est amoindrie par le fait que le porteur de projet sacrifie alors tout ou partie de sa marge ainsi que les fonds propres qu'il a éventuellement lui-même apportés dans l'opération, en absorbant une partie de la décote.
