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Recevoir un bien immobilier en héritage implique le respect de règles strictes tant en termes de démarches administratives qu'au niveau de l'entretien du bien. Mais que faire d'un logement qualifié d'insalubre ? Quelles sont les obligations des héritiers ? Qui contacter ? Que risquent les nouveaux propriétaires ? Tour d'horizon.
D'après l'article L1331-26 du Code de la santé publique, une habitation est qualifiée d'insalubre dès lors qu'elle présente un danger pour la santé et la sécurité de ses occupants ainsi que des voisins. Il convient de déclarer l'insalubrité des lieux auprès de la mairie. Le Service communal d'Hygiène et de la Santé (SCHS) se charge ensuite de constater l'état du domicile et de rédiger le rapport indiquant ou non l'insalubrité du logement. À ce stade, il s'avère judicieux de se renseigner sur les experts qui pourront prendre en charge le nettoyage de la maison (débarras, nettoyage, etc.) dans les meilleures conditions. Dans la plupart des cas, le professionnel s'occupe du nettoyage voire du rachat du bien immobilier. Quoi qu'il en soit, une trentaine de critères permettent de déterminer l'insalubrité ou non d'une maison. Les autorités se basent en effet sur l'éclairement naturel des pièces de vie, sur l'organisation intérieure (isolation phonique et thermique, surface habitable, état des surfaces). À ceux-là s'ajoutent l'état de l'arrivée et l'évacuation d'air, la présence d'amiante, les risques de chutes de personnes. L'état des réseaux d'alimentation en eau potable, en électricité et en gaz est aussi pris en compte. Il en est de même du chauffage, de la cuisine, des toilettes ainsi que de la salle de bain. Et bien évidemment, la propreté des lieux, le mode d'occupation figurent parmi les critères essentiels lors de l'évaluation du niveau d'insalubrité d'une maison. En effet, une note de 0 à 3 sera attribuée pour chaque critère : 0 = bon ; 1 = médiocre ; 2 = mauvais ; 3 = très mauvais.
Comme il n'est jamais évident de s'organiser suite au décès d'un proche, il s'avère judicieux de confier le débarras et le nettoyage d'une maison insalubre à des professionnels. Dans certains cas, le paiement des prestations de débarras de votre maison et de nettoyage peut se faire à la vente du bien suite au décès et le règlement peut être effectué par le notaire. Autrement dit, les tarifs de nettoyage seront déductibles des frais de succession et vous n'avez pas besoin de faire d'avance financière pour payer l'entreprise d'entretien. Mais avant d'intervenir, l'entreprise de débarras évalue les mètres cubes à débarrasser, l'accessibilité du lieu... La famille du défunt sera ensuite informée sur le tarif final du débarras et sur la valeur de reprise des meubles, des objets de décoration, de l'électroménager. Le débarras d'une maison insalubre Dès lors qu'il est constaté que l'état d'insalubrité d'une maison nuit à ses occupants, il convient de le débarrasser en vue des travaux de rénovation. L'objectif étant de mettre tout en oeuvre pour que chaque pièce puisse être à nouveau habitable. Il faut savoir que l'insalubrité résulte souvent d'un comportement négligent des occupants de la maison. Les pièces peuvent être tellement encombrées qu'il devient difficile de s'y déplacer aisément. Une entreprise spécialisée pourra débarrasser l'ensemble du bien, la cave, procéder au nettoyage de la maison, mais aussi débroussailler et nettoyer l'extérieur et le jardin au besoin, ou encore vous débarrasser d'une éventuelle épave de véhicule... Dans certains cas, l'insalubrité des lieux résulte des habitudes des occupants qui souffrent du syndrome de Diogène. En quelques mots, les personnes atteintes de cette pathologie entassent compulsivement les éléments et déchets. Les risques de contracter des infections, de développer des réactions allergiques sont ainsi accrus. Il convient alors de débarrasser le logement et d'entamer des travaux de réhabilitation. À noter qu'il existe trois types de débarras : le débarras indemnisé, le débarras gratuit et le débarras facturé. En optant pour un débarras indemnisé, le propriétaire gagne de l'argent si la valeur des objets à vendre dépasse le montant de la prestation. Le débarras gratuit est de mise si la valeur des objets vendus permet de couvrir le service. Sinon, le débarras facturé se révèle nettement moins cher, surtout si certains effets ont été revendus aux bons prix. La phase de nettoyage Le nettoyage figure systématiquement parmi les prestations d'une entreprise de débarras. Une fois la maison désencombrée, les professionnels interviennent pour nettoyer, désinfecter, assainir ou encore désinsectiser le logement. Du matériel très pointu sera ainsi requis pour nettoyer les traces de moisissures, les fenêtres, les portes... Si nécessaire, les experts du nettoyage useront de produits fongicides, bactéricides, voire virucides. Tous les moyens seront ainsi mis en oeuvre pour supprimer les risques sanitaires.
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Dans un premier temps, il s'agit de bien distinguer la notion d'insalubrité avec celle de la décence. Autrement dit, un logement indécent répond à des critères bien distincts de ceux d'un logement insalubre. Donc, si le rapport conclut l'insalubrité de la maison, le dossier sera porté à la connaissance du préfet du département. Ce dernier devra consulter la commission départementale de conciliation dans les 2 mois qui suivent la réception du rapport. Quant au propriétaire du logement, il sera informé par lettre recommandée avec accusé de réception sur la tenue d'une rencontre avec la commission. Suite à l'avis de la commission, le préfet décide d'un arrêté d'insalubrité remédiable ou irrémédiable. Et bien évidemment, le propriétaire sera informé de cette décision. Cet arrêté sera même affiché en mairie. Mesures et travaux ordonnés La remise de l'arrêté de traitement de l'insalubrité marque le coup d'envoi des travaux. Il incombe au propriétaire ou à ses héritiers de remédier à la situation. Cela peut impliquer la démolition de tout ou partie de l'installation. De plus, la maison ne peut être mise à disposition à des fins d'habitation. Les propriétaires eux-mêmes ne peuvent y habiter ni utiliser les lieux à titre temporaire ou définitif. Selon l'arrêté, si les travaux ne sont pas exécutés dans le délai fixé, le propriétaire est sommé de payer une astreinte pour chaque jour de retard. Une fois les travaux réalisés, le préfet constate le respect des mesures ordonnées. Il prononce ensuite la mainlevée de l'arrêté. Le relogement des occupants d'une maison insalubre Si l'état d'insalubrité est constaté, les personnes qui occupent le logement après le décès du propriétaire doivent être relogées dans un hébergement provisoire. S'il s'agit de locataire, il incombe aux héritiers de payer les frais relatifs à ce relogement (frais de recherche d'une nouvelle habitation, loyer, charges locatives...). Dans le cas d'une interdiction définitive d'occuper la maison insalubre, le propriétaire se doit de proposer des offres de relogement. Dans ce cas de figure, le loyer du nouvel habitat sera à la charge du locataire. De son côté, le propriétaire (ou ses héritiers) doit verser une indemnité équivalente à 3 mois du nouveau loyer. Si le propriétaire d'un logement insalubre refuse de reloger le locataire, il encourt une peine de 3 ans d'emprisonnement qui peut être assortie d'une amende de 100 000 euros. Si le propriétaire ne propose aucune offre de relogement au locataire, ce dernier peut en référer au préfet. Des dispositions nécessaires seront alors réalisées, aux frais du propriétaire. En outre, si le locataire refuse les offres de relogement sans aucun justificatif valable, il peut se voir expulsé par le propriétaire ou par le préfet.
En héritant d'une maison insalubre, les nouveaux propriétaires sont tenus responsables de l'état du lieu. En refusant de réaliser les travaux nécessaires, ils encourent 1 an d'emprisonnement assorti d'une amende de 50 000 euros. Mais attention, les juges peuvent prévoir des sanctions supplémentaires comme la confiscation du bien immobilier et/ou l'interdiction d'acheter un logement locatif durant un laps de temps prédéfini. Les risques sanitaires en cas d'insalubrité d'une maison Une habitation déclarée insalubre doit être évacuée et débarrassée dans les plus brefs délais. En effet, les peintures au plomb dégradées, la moisissure, l'humidité, le manque de ventilation accentuent les pathologies respiratoires. Mais ce n'est pas tout puisqu'une maison insalubre provoque le mal-être voire des troubles psychiques. Autrement dit, les risques d'accidents domestiques se voient accrus. Pour rappel, un habitat indigne ou insalubre ne peut pas être occupé. La notion de décence prend alors tout son sens. Ainsi, tout propriétaire se doit de louer un logement décent dont les caractéristiques sont indiquées dans le décret du 30 janvier 2002.
En plus de remédier au problème d'insalubrité, les personnes qui héritent d'une maison familiale sont tenues de choisir un notaire. Ce dernier s'occupera de l'acte notarié qui régit la liste des héritiers du bien immobilier. Et bien évidemment, la part de chacun sera déterminée. De leur côté, les ayants droit doivent fournir des justificatifs comme l'acte de mariage pour le veuf ou la veuve, le livret de famille pour les enfants. Le notaire sera également en charge de faire respecter le testament du défunt et entamer les formalités de la succession. Cela implique le bilan du patrimoine (titres de propriété). S'ensuit l'établissement de la publication foncière auprès du service de publicité foncière. C'est cette dernière qui délivre l'attestation immobilière. Les ayants droit procèdent ensuite au règlement du droit de succession et au paiement des impôts. Ce n'est qu'après que se fera le partage entre héritiers. Ils peuvent notamment décider de revendre la maison et se partager les recettes. En cas de désaccord ou de revendication lors de la succession, l'héritier en question peut revenir sur sa décision.
