Déclaration de revenus : comment calculer ses revenus fonciers ?

Déclarer les loyers hors charge

Pour déterminer le montant de la base de revenus fonciers imposables, il faut commencer par calculer les recettes brutes. Pour cela, il suffit d'additionner tous les loyers perçus pour les biens immobiliers qui vous appartiennent et qui sont loués nus (avant prélèvements sociaux). Attention, les charges payées par le locataire ne sont pas prises en compte dans le calcul des revenus fonciers.

Par exemple, si un propriétaire loue un 2 pièces à un loyer mensuel de 800 euros et des charges de 40 euros, il ne devra déclarer que les 800 euros de loyers et non les 840 euros perçus chaque mois. Si le logement a été loué les 12 mois de l'année, les loyers déclarables sont de 800 x 12 = 9600 euros.

Ainsi, tous les loyers concernant les biens loués vides s'additionnent pour former la base imposable. Aux loyers perçus devront être ajoutées les subventions éventuellement obtenues de l'ANAH (Agence Nationale de l'Habitat), les revenus d'assurance perçus pour cause de loyer impayé ou de sinistre, etc. Le montant des loyers impayés n'est pas comptabilisé (puisqu'il s'agit de revenus non perçus), et les dépôts de garantie ne sont ajoutés que s'ils ont été utilisés pour couvrir un impayé ou remettre en état les locaux loués.

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Le régime micro-foncier, si les revenus locatifs sont inférieurs à 15.000 euros

Une fois que le revenu foncier a été calculé, le contribuable va pouvoir savoir à quel régime fiscal il va être imposé. Si les revenus locatifs sont supérieurs à 15 000 euros, il n'y a pas le choix : le contribuable devra être imposé au « régime réel ». En dessous de cette somme, il va pouvoir choisir entre régime réel et microfoncier selon la situation qui est la plus avantageuse dans son cas. Le régime microfoncier permet de bénéficier automatiquement d'un abattement de 30% sur la base imposable.

Au régime microfoncier, 30 % du montant correspondant aux revenus fonciers est déduit, afin de couvrir les charges du propriétaire. Les 70 % restants sont ajoutés aux autres revenus du foyer du propriétaire et soumis à l'impôt sur les revenus.

Concrètement, le contribuable qui déclare 9600 euros de loyer va bénéficier d'un abattement de 9600 x 30%, soit 2880 euros. Le montant pris en compte dans le calcul de l'impôt va donc être de 9600 - 2880 = 6720 euros.

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Le régime réel, si les revenus locatifs sont supérieurs à 15.000 euros ou sur option

Si ses revenus locatifs de l'année sont supérieurs à 15.000 euros, le contribuable va être obligatoirement imposé au régime réel. Il va devoir déduire lui-même toutes les charges qui concernent son logement locatif. Attention, il est important de conserver toutes les factures pour justifier les déductions à l'administration fiscale. De nombreuses charges peuvent être prises en compte pour la déduction des frais réels. Les montants pouvant être déduits du revenu foncier doivent correspondre :

- aux dépenses d'entretien, de réparation ou d'amélioration des biens loués effectivement payés par le propriétaire (par exemple le remplacement d'une chaudière, des travaux de peinture, la réparation du chauffage...)
- aux dépenses payées pour le compte des locataires et non remboursées
- à la rémunération des gardiens ou concierges - aux intérêts d'emprunt
- aux frais de gestion (syndic, gestionnaire, procédures judiciaires, etc.)
- à la taxe foncière, la taxe spéciale d'équipement et la taxe sur les stationnements
- aux primes d'assurance (garantie loyers impayés - GLI, propriétaire non occupant - PNO, etc.).

Exemple de calcul au régime réel d'imposition

Revenus locatifs hors charges : 20.000 euros
Frais de gestion : 800 euros
Charges du bâtiment : 2400 euros
Travaux : 3000 euros Assurances : 300 euros
Total des charges : 6500 euros (ce qui correspond à 32,5% des revenus locatifs hors charges)
Revenus fonciers = 20.000 - 6.500 = 13.500 euros.

Créer un déficit foncier

Lorsque les charges dépassent les recettes, les contribuables peuvent créer un « déficit foncier ». Leurs revenus fonciers imposables vont alors être négatifs, et réduire le revenu global imposable de l'année. Par exemple, si les revenus locatifs sont de 16.000 euros et que le propriétaire a procédé à une remise en état du bien pour 18.000 euros, les revenus fonciers déclarés vont être de - 2000 euros. Attention cependant, les charges pouvant permettre de créer un déficit foncier ne sont pas toutes éligibles. Pour plus de renseignements, consultez notre article sur le déficit foncier qui explique comment ce dispositif fiscal peut aussi contribuer à réduire ses impôts.

Opter pour le régime réel s'il est plus avantageux pour les contribuables imposés au micro-foncier

Les contribuables qui relèvent du régime microfoncier peuvent aussi choisir ce mode d'imposition s'ils le souhaitent. Celui-ci peut en effet s'avérer plus avantageux si les charges payées sur l'année dépassent 30% des revenus locatifs. Par exemple, prenons notre revenu locatif de 9600 euros et comparons les 2 régimes d'imposition.

Le propriétaire a payé 400 euros de frais de gestion, 1000 euros de charges et 2000 euros de travaux de réparation. Cela porte le total des charges à 3400 euros, soit 35,4% des revenus locatifs. Dans le cas du régime microfoncier appliqué par défaut, le contribuable déclare 9600 euros et bénéficie d'un abattement de 30%.

Les revenus fonciers déclarés sont donc de 9600 x 70% = 6720 euros. S'il opte pour le régime réel, il peut déduire la totalité des charges évoquées plus haut, à savoir 3400 euros. Les revenus fonciers déclarés seront donc de 9600 - 3400 euros, soit 6200 euros.

Ainsi, s'il opte pour le régime réel, le contribuable va déclarer 6200 euros de revenus fonciers au lieu de 6720 euros au microfoncier, soit 520 euros de moins. Sa base imposable va donc être réduite, et il paiera moins d'impôts sur le revenu. Attention toutefois, les contribuables qui optent pour le régime réel y seront imposés pendant au moins 3 ans, même si les revenus perçus sont inférieurs à 15.000 euros. Il est donc important de bien faire ses calculs pour voir si cette option est rentable sur les 3 années à venir.

Le calcul du résultat foncier

Au régime réel, le résultat foncier correspond à la différence entre le revenu foncier et les charges déductibles. En soustrayant le montant total des charges prises en compte et justifiables de la somme de vos revenus, vous obtenez le résultat foncier. Si ce résultat est positif, le montant sera cumulé aux autres revenus du foyer fiscal. Dans le cas où le résultat est négatif, le résultat foncier est déficitaire. Il est alors possible de le déduire du revenu brut. Attention toutefois, le déficit foncier applicable ne peut pas excéder 10.700 euros par an. Le reliquat peut toutefois être reporté durant 10 ans.

Déclarer ses revenus au régime micro foncier

Comment déclarer ses revenus fonciers au microfoncier ? Ce régime convient à la plupart des bailleurs particuliers à condition que le montant brut des loyers soit inférieur à 15 000 euros sur l'année (charges non comprises). Il permet d'obtenir un abattement de 30 %, correspondant forfaitairement aux frais engagés.

Les travaux et les différentes charges liées à la location du bien ne peuvent donc pas être déduits au réel. Pour déclarer ses revenus fonciers selon ce régime, il faut indiquer le montant brut des loyers perçus sur la déclaration de revenus ou dans le formulaire numéro 2042. L'abattement est ensuite appliqué automatiquement.

Attention, car l'option pour le régime microfoncier est impossible dans certains types de situation. C'est par exemple le cas lors d'un investissement en Monument Historique ou en loi Malraux. Une telle option ne serait de toute façon pas judicieuse, puisque ces deux types d'investissements de défiscalisation permettent de réduire son impôt sur le revenu en déduisant travaux et charges des revenus fonciers.

De même, la location d'un logement meublé n'est pas éligible, puisqu'elle relève d'une activité commerciale imposée en BIC. Certains investissements ne sont pas non plus éligibles lorsqu'ils relèvent de l'amortissement (Périssol, Besson-neuf, Robien, Borloo neuf), ou d'une déduction fiscale spécifique (Bessoin ancien, Conventionnement Anah, Scellier intermédiaire, Borloo ancien, Cosse). Les revenus issus de parts de SCI sont également exclus du dispositif.