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La gestion collective permet aux néophytes d'accéder à presque toutes les classes d'actifs. Elle offre la possibilité de diversifier efficacement son patrimoine. Plusieurs grandes catégories de produits doivent être distinguées. Les SICAV et les FCP dont les portefeuilles sont constitués de valeurs mobilières de placement. Les SCPI, société civiles de placement immobilier, sont véhicules dédiés à l'investissement dans des immeubles. Et les OPCI, derniers nés dans la famille des organismes de placement collectif, qui permettent de panacher immobilier et titres purement financiers au sein d'un même réceptacle.
Un OPCI est un organisme de placement collectif en immobilier. Ce produit d'épargne a été créé en 2005 par l'ordonnance 2005-1278. Il est lancé et géré par une société de gestion de portefeuille et doit être agréé par l'AMF. Il permet à un particulier d'investir dans des actifs immobiliers sans avoir à supporter les contraintes de la gestion d'un bien acquis en direct. Il s'agit donc d'une formule alternative qui permet de se constituer un patrimoine et de percevoir des revenus fonciers en achetant les parts d'un organisme qui se charge d'acquérir des immeubles et d'en assurer la gestion. Un OPCI est un fonds non-côté qui peut revêtir la forme d'un FPI (fonds de placement immobilier) ou d'une SPPICAV (société à prépondérance immobilière à capital variable). Le FPI est une copropriété immobilière dont les revenus sont imposés selon le régime de droit commun des revenus fonciers. Les SPPICAV sont composées d'actions qui sont éligibles au contrat d'assurance-vie multi support (sous forme d'unités de compte). Le détenteur d'une action de SPPICAV, contrairement à celui d'une part de FPI, a donc le statut d'actionnaire. Attention, comme l'immobilier en direct et les SCPI, les OPCI sont des placements de long terme.
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SCPI et OPCI sont des organismes de placement collectif dédiés à l'investissement immobilier. Ils peuvent être souscrits en direct via un compte titres ou un contrat d'assurance-vie. S'il existe beaucoup de similitudes entre ces 2 produits de placement, quelques différences notoires les opposent également : • Il faut notamment relever que si la SCPI est exclusivement investie en immobilier, le gestionnaire d'un portefeuille d'OPCI n'a l'obligation de détenir que 60 % de sa valeur en actifs fonciers. Le solde pourra être constitué de titres purement financiers : monétaires, obligataires ou actions. En outre 10 % minimum de la valeur de l'OPCI doit être conservée sous forme de liquidités pour faciliter la négociation des parts du fonds et subséquemment les demandes de rachats des porteurs. • Les SCPI sont soumises au régime des plus-values immobilières et leurs revenus sont soumis à la fiscalité de l'impôt sur le revenu dans le cadre da la déclaration des revenus fonciers. Pour les OPCI, tout dépend du type. Lorsqu'il revêt la forme juridique d'un FPI, il subit la même fiscalité qu'une SCPI. En revanche s'il s'agit d'une SPPICAV, forme la plus courante des OPCI créés jusqu'à aujourd'hui, les revenus constitués à la fois des loyers et des plus-values seront soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 %. • La liquidité des OPCI est bien meilleure que celle des SCPI. La valeur de la part d'un OPCI étant constitué à hauteur de 10 % de disponibilités, un investisseur pourra donc a tout moment récupérer ses fonds s'il souhaite effectuer un rachat. La cession d'une part de SCPI nécessite en revanche d'être compensé par une nouvelle souscription.
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L'offre d'OPCI demeure beaucoup plus restreinte que celle des SCPI. Ce produit est encore très peu connu du grand public. Il délivre pourtant de belles perspectives en matière de diversification du patrimoine. Il est également digne d'intérêt parce que ses caractéristiques intrinsèques facilitent sa négociation et en font un placement beaucoup plus liquide pour un particulier. Un OPCI est de surcroit plus accessible, car la valeur des parts de ce type de véhicule n'excède pas quelques centaines d'euros alors qu'il en faut souvent quelques milliers pour souscrire une SCPI. Ses frais de souscription sont en outre inférieurs aux droits d'entrée des SCPI. Cependant, le rendement servi par les OPCI grand public n'a jusqu'à maintenant été à la hauteur de celui de la majorité des SCPI. Un point important à étudier pour ceux qui souhaitent investir dans ce type de support.
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