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La loi Pinel offre la possibilité de se constituer un patrimoine tout en réduisant ses impôts. Contrairement aux idées reçues, cet investissement immobilier défiscalisant n'est pas seulement réservé aux plus aisés. Il est même plutôt intéressant pour ceux qui, payant 2.000 euros d'impôts par an ou plus, arrivent à mettre de l'argent de côté. Lorsque l'objectif est d'investir dans l'immobilier à plus ou moins long terme, l'achat d'un logement neuf en loi Pinel est une solution qui mérite réflexion. On note cependant quelques modifications à compter du 1er janvier 2018.
La loi Pinel permet de réduire ses impôts d'une somme équivalente à 12% du prix du logement si le propriétaire s'engage à louer le logement pendant 6 ans, 18% s'il le loue pendant 9 ans, et 21% si le logement est mis en location pendant 12 ans. La réduction d'impôts s'applique dans la limite d'un prix d'achat global de 300.000 €, et de 5.500 € par mètre carré. Ainsi, le montant maximum de l'avantage fiscal atteint de 63.000 €. Néanmoins attention, l'avantage fiscal ne fait pas tout. Comme pour tout achat immobilier, il est nécessaire de bien vérifier la cohérence de l'emplacement et du prix. « Les logements neufs défiscalisants peuvent parfois être très chers. Il n'est pas rare de les payer 20% au-dessus du prix du marché », explique Jonathan Voogt, conseiller immobilier indépendant. Une opinion à contre-courant qu'il développe en détail dans un autre article intéressant sur l'investissement Pinel. A noter : la loi Pinel est prolongée jusqu'en 2022, mais recentrée sur certaines zones en France, généralement les agglomérations de plus de 250 000 habitants et l'Île-de-France.
Toutes les personnes qui souhaitent investir dans l'immobilier. Non, les personnes les plus aisées ne sont pas les seules à pouvoir bénéficier de cet avantage fiscal. L'investissement locatif en loi Pinel devient intéressant dès lors que l'on paie plus de 2 000 euros d'impôts par an et qu'une partie de l'argent que l'on met de côté chaque mois peut être mobilisé pour le remboursement d'un crédit. La fiscalité n'est qu'un atout supplémentaire pour celui qui envisage d'acheter un bien pour le mettre en location.
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La réduction Pinel se module en fonction de la durée pendant laquelle le propriétaire mettra le bien en location. Trois possibilités sont offertes : - Louer le logement pendant 6 ans : l'avantage fiscal sera de 12 % du prix d'achat, dans la limite de 5 550 euros par mètre carré et 300 000 euros d'acquisition. La réduction d'impôt maximum annuelle sera donc de 6 000 euros. Chaque année, l'impôt à payer sera réduit de la somme équivalente à 2% du prix d'achat du bien. Par exemple, pour un appartement neuf éligible acheté 180 000 euros, l'impôt sur le revenu du contribuable sera réduit de 3 600 euros pendant 6 années. - Louer le logement pendant 9 ans : vous déduisez 18% du prix du bien sur 9 ans, soit l'équivalent de 2% du prix d'achat chaque année (dans les mêmes limites de prix au mètre carré et prix d'acquisition). La réduction maximale sera de 54 000 euros, soit toujours 6 000 euros par an. Par exemple, pour un logement neuf acquis à 180 000 euros, l'impôt sur le revenu du contribuable sera réduit de 3 600 euros pendant 9 années. - Louer le logement pendant 12 ans : la réduction s'élèvera à 21% du prix d'achat du logement, toujours dans la limite de 300 000 euros de prix d'achat et 5 500 euros / m2. Cette fois, le contribuable pourra réduire jusqu'à 63 000 euros de ses impôts, étalés sur 12 ans.
A noter : Pas de besoin de choisir immédiatement si vous voulez louer le logement pendant 6, 9 ou 12 ans. Il est tout à fait possible de louer 6 ans puis de prolonger jusqu'à 9 ans, et enfin jusqu'à 12 ans.
Vous déclarez vos revenus comme à votre habitude, et ajoutez les revenus fonciers perçus pour la location de ce nouveau bien une fois le bâtiment livré et mis en location. L'impôt résultant de l'ensemble de vos revenus et de votre tranche marginale d'imposition est alors calculé. Cette somme, que vous auriez dû payer sans la réduction Pinel, est retranchée du montant de l'avantage fiscal obtenu. Ainsi si l'impôt à payer était de 3 600 euros et que votre réduction d'impôt Pinel est de 3 400 euros, vous ne payerez que 200 euros d'impôt sur le revenu.
Malheureusement le reliquat n'est pas reportable. Il est donc préférable de bien ajuster le montant de son investissement.
Oui. Si la loi Pinel vous permet de réduire l'impôt à payer, la location de votre bien immobilier génère aussi de nouveaux revenus. Ainsi, les loyers que vous aurez encaissés (hors charges) seront déclarés dans la catégorie des revenus fonciers. Ils viendront mécaniquement augmenter votre revenu imposable. Néanmoins, comme pour tout autre investissement immobilier, vous pourrez opter soit pour le régime micro-foncier et bénéficier d'un abattement de 30%, soit rester au régime réel et déduire vos frais. La réduction Pinel sera ensuite appliquée à l'impôt à payer. Cette opération s'avère quoi qu'il en soit rentable.
A noter : Même si vous ne payez plus d'impôt sur le revenu grâce à cet investissement, la CSG sur les loyers sera toujours due (comptez environ un mois de loyer).
Les logements neufs ou achetés sur plans avant le 31 décembre 2021 sont éligibles (la fin du dispositif était initialement prévue pour le 31 décembre 2017). La construction doit être achevée dans les trente mois qui suivent l'obtention du permis de construire, l'ouverture du chantier ou la date de l'acte authentique dans les achats en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement). Par ailleurs, d'autres logements peuvent être éligibles. C'est le cas : • des logements qui font l'objet de travaux concourant à la production ou à la livraison d'un immeuble neuf au sens de la TVA; • des logements qui ne satisfont pas aux caractéristiques légales de décence et qui font l'objet de travaux de réhabilitation (définis par décret). Ces travaux doivent permettre aux habitations d'atteindre des performances voisines de celles des logements neufs. On peut par exemple réhabiliter un logement en utilisant la loi Pinel optimisée au déficit foncier; • des logements affectés à un usage autre que l'habitation qui font l'objet de travaux de transformation en logement. Attention toutefois, concernant l'immobilier ancien, les travaux réalisés par le contribuable doivent être terminés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de l'achat. Quand ils sont réalisés avant l'acquisition, les logements ne doivent pas avoir été utilisés ou occupés à quelque titre que ce soit depuis l'achèvement des travaux. Il faut également respecter les performances énergétiques liées à la loi Pinel.
- L'emplacement du logement doit être en zone éligible : Les logements doivent être situés dans une « zone tendue ». Celles-ci ont été définies par décret. Globalement, il s'agit de la zone A bis (68 communes de Paris, des Hauts-de-Seine, des Yvelines, de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne), de la zone A (autres villes de région parisienne, côte d'azur, zones de la frontière Suisse…), et les villes de la zone B1 (grandes villes de province). Concernant la zone B2 et la zone C, la loi de finances ne les rends éligibles au dispositif Pinel que jusqu'au 31 décembre 2018, et uniquement dans les villes bénéficiant d'un agrément et pour les programmes immobiliers dont le permis de construire a été déposé avant le 31 décembre 2017. A noter, le dispositif existe également pour les départements d'outre mer. - Le logement doit être détenu en pleine propriété (pas de démembrent sauf en cas de décès du conjoint). - Il doit être loué nu (sans meubles) dans les 12 mois suivant son achèvement ou son achat, à titre de résidence principale du locataire. - Le propriétaire doit s'engager à louer le logement sur ce mode pour une durée minimale de 6 ans, que l'on peut choisir de prolonger 2 fois par tranche de 3 ans. - Les loyers et les ressources du locataire, lors de la signature du bail, sont plafonnés par décret. A titre d'exemple, pour 2017, les loyers mensuels au mètre carré sont limités à : - Zone A bis : 16,83 euros - Zone A : 12, 50 euros - Zone B1 : 10,07 euros
Oui ! La loi vous permet de loger un parent ou un enfant tout en restant éligible au dispositif de défiscalisation Pinel. Il faudra néanmoins veiller à respecter le plafond de loyer ainsi que les plafonds de ressources des locataires, afin de conserver l'avantage fiscal. Ceux-ci sont publiés chaque année par décret.
L'avantage fiscal ne fait pas tout. Pour faire le bon choix, il faut avant tout considérer l'emplacement du logement et son potentiel locatif. Aussi, mieux vaut investir dans une ville que l'on connaît bien. Dans l'absolu, les communes d'Ile de France de la zone A bis sont intéressantes, surtout si elles disposent d'une gare permettant de rejoindre Paris, ou d'une station de métro. La demande locative est constante dans cette région. Les villes où les prix par mètre carré se rapprochent des 5500 euros sont à privilégier, puisqu'elles permettent de bénéficier de la réduction Pinel à plein. On peut par exemple citer des villes comme Bagnolet, Epinay, Châtillon… En province, les grandes villes restent des choix judicieux. Cependant il vaut mieux s'assurer que le marché locatif est bien au rendez-vous avant d'acheter.
• A Champigny-sur-marne (94), vous achetez un deux pièces de 64 m² à 170.000 euros, soit 4.000 euros par mètre carré. Les plafonds du prix au mètre carré et du prix global du logement sont respectés. L'avantage Pinel sur 9 ans sera donc de 18% du prix du bien. Chaque année, vous réduirez votre impôt sur le revenu à payer de 2% du prix du bien, soit 3.400 euros. • A Puteaux (92), vous achetez un deux pièces de 37 m² à 294.000 €, soit 7.945 €/m². La réduction d'impôt Pinel sur 5.500 euros par mètres carré, soit sur 203.500 euros. Sur 9 ans, vous pourrez bénéficier de 36.630 euros de réduction, soit 4.070 euros par an. Le logement vous revient donc finalement à 257.370 euros. • A Villiers-sur-marne (94), vous achetez un trois pièces de 67 m² à 329.000 euros, soit 4.910 euros par mètre carré. Le plafond du prix au mètre carré est respecté, mais pas celui du prix du bien. Votre réduction d'impôt portera alors sur un prix d'achat limité à 300.000 euros. Sur 9 ans, vous pourrez donc bénéficier d'une réduction globale de 54.000 euros, soit 6000 euros chaque année.
Oui. Le plafonnement des niches fiscales est de 10.000 euros par an. Autrement dit, le cumul des avantages fiscaux annuels d'un contribuable ne peut pas être supérieur à cette somme. Si vous bénéficiez de la réduction Pinel maximale de 6.000 euros par an, il vous restera un potentiel de 4.000 euros d'avantage fiscaux à appliquer sur votre impôt sur le revenu.
Bonjour. Très belle idée là. En dehors de l'impôt, c'est toujours un avantage d'investir dans du neuf que du recyclé je dirai.
Bonjour, merci pour cet article. Je souhaite investir avec le dispositif Pinel mais plutôt dans l'ancien Par contre j'ai vu sur un site qu'il fallait bien se renseigner pour connaître son éligibilité...
Vers qui faut-il se tourner dans ce cas là ?
Merci
