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Certaines notions peuvent paraître floues et peu claires. Ideal-Investisseur se propose de vous éclairer sur différents sujets afin de mieux appréhender votre environnement économique. Aujourd'hui, zoom sur la SCPI.
La SCPI, née dans les années 1960, de son acronyme Société Civile de Placement Immobilier, a pour but premier d'acquérir et gérer un patrimoine immobilier locatif dans l'optique de générer des rendements. C'est un produit d'épargne à long terme qui collecte des fonds auprès d'épargnants pour constituer un portefeuille de biens immobiliers. La gestion est assurée par une société spécialisée et agréée par l'autorité des marchés financiers (AMF). Elle se charge de louer et d'entretenir les biens pour le compte des porteurs de parts et s'occupe des travaux et des formalités administratives et fiscales.
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Plusieurs avantages se dégagent lorsque l'on investit dans une SCPI : • La mutualisation des risques puisqu'une SCPI investit dans plusieurs immeubles • L'accès à des biens hors de portée pour les particuliers, les SCPI investissant des bureaux, des résidences entières, parfois hors de France • Le ticket d'entrée est généralement faible (à partir de quelques centaines d'euros) • Tout est géré par la société • Les rendements peuvent être importants • Le placement est encadré et transparent • Certaines SCPI ouvrent à des avantages fiscaux • Il est possible de revendre ses parts Des risques peuvent également survenir : • Les prix de la pierre peuvent baisser • Les frais d'entrée peuvent être élevés en fonction de la SCPI • Les rendements peuvent s'éroder dans le temps • Le capital n'est pas garanti
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Les revenus locatifs sont soumis à l'impôt sur le revenu, dans la catégorie des revenus fonciers. Exactement comme lorsqu'un particulier investit dans un logement locatif. Les plus-values éventuelles sont soumises au régime de la plus-value immobilière. Le taux forfaitaire est de 34,5% (19% + 17,2% de prélèvement sociaux). La base imposable est réduite avec un abattement progressif dans le temps : pour l'impôt sur le revenu (19%), il y a un abattement pour durée de détention de 6% par année de détention après la 5ème année et jusqu'à la 21ème ; 4% lors de la 22ème année révolu ; exonération au-delà. Concernant les prélèvements sociaux, (17,2%), il y a un abattement de 1,65% pour chaque année au-delà de la 5ème jusqu'à la 21ème ; 1,6% lors de la 22ème année révolue ; 9% pour chaque année après la 22ème et enfin, une exonération après 30 ans.
Selon le type de SCPI, l'achat et la vente des parts sont différents. La SCPI à capital variable permet d'acheter et de vendre des parts à tout moment à un prix est fixé par la société. Le capital de la société varie automatiquement en cas de rentrée ou de sortie d'un investisseur. La SCPI à capital fixe ne collecte que sur certaines périodes. Lorsque le capital objectif est atteint, il n'est plus possible de souscrire à de nouvelles parts. L'achat et la vente sont alors effectués sur le marché secondaire où les prix sont fixés en fonction de l'offre et de la demande.
Il est important de bien choisir sa SCPI. Le choix va dépendre de certains critères comme par exemple les besoins en liquidité (revenus trimestriels ou annuels, le type de patrimoine). C'est pourquoi il faut bien prendre le temps de choisir et ne pas regarder seulement la rentabilité. Il est conseillé d'investir sur du long terme (au moins 15 ans) et de bien prendre en compte les frais de gestion et d'inscription que proposent les SCPI.
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