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Aller vers plus de transparence dans le marché de l’immobilier est à la fois un objectif majeur des pouvoirs publics, une attente forte des consommateurs et un effort poursuivi par plusieurs acteurs du secteur. Où en est aujourd’hui ce vœu partagé ?
Bien que modifiée et allégée sur de nombreux points, la loi Alur (loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové), adoptée en mars 2014, comprend toujours de nombreuses dispositions destinées à améliorer la transparence sur le marché immobilier. Parmi les mesures prévues dans ce texte fleuve de 177 articles, on peut citer l'obligation d'affichage ainsi que le plafonnement des frais d'agence, l'encadrement de la relocation avec la limitation de la hausse des loyers dans les zones dites tendues, ou encore la décision de mettre en place des documents et notices types (droits et obligations du locataire, état des lieux…), dont les décrets d'application sont encore attendus. Certaines mesures font grincer des dents les professionnels, Laurent Vimont, président du réseau Century 21, n'hésitant pas à parler pour sa part de « mesure honteuse, populiste, comme si les agents immobiliers étaient responsables de la flambée des prix ». Plus mesuré, le Président de la FNAIM Jean-François Buet est de même opposé au plafonnement des honoraires d'agences. Mais il souligne tout de même dans une interview au Midi Libre les « aspects positifs de la loi Duflot pour l'accès au logement : elle impose la formation des professionnels de l'immobilier et exige plus de transparence sur les contrats. » Les lois Pinel et Macron, qui ont pour partie précisé et modifié la loi Alur, poursuivent elles aussi cet objectif de transparence. Et d'autres dispositions vont dans le même sens : un décret du 26 juin 20153 porte sur plusieurs mesures pour améliorer l'information des clients des professionnels de l'immobilier, notamment autour du montant de l'indemnité de rupture de mandat exclusif ou des liens entre l'agence et les prestataires qu'elle recommande. L'article L145-40-2 du code du commerce, introduit par la loi L2014-626, met fin aux baux commerciaux triple net, où les charges étaient, de façon opaques, à la charge exclusive du locataire. Désormais elles doivent être précisément cernées, certaines en étant exclues, et elles doivent être énumérées clairement en annexe du bail. « Nous voulons faire preuve de transparence et de pédagogie, explique de son côté le directeur général délégué de Nexity, Frédéric Verdavaine4. Quel est le montant réel des charges, comment se répartissent-elles? Il fallait établir des repères clairs avec un indicateur permanent. » Cette « nouvelle règlementation permettra d'y voir plus clair », se réjouit David Messica, directeur commerce et entreprises du réseau immobilier d'agents mandataires CapiFrance. Ces efforts sont source d'avancées tangibles : le classement international Jones Lang LaSalle de la transparence des marchés immobiliers classe la France au 5ème rang, et au premier rang européen, saluant un marché « hautement transparent » et une progression notable ces dernières années grâce à la mise à disposition d'une bonne partie des informations au grand public.
Et c'est un mouvement que plusieurs professionnels et acteurs du secteur suivent bien volontiers, voire amplifient, avec des initiatives allant dans ce sens. Ainsi le baromètre LPI-SeLoger, observatoire des données de l'immobilier récoltées auprès des acteurs du secteur, vient d'intégrer les données concernant les marges de négociation, zone par zone. Comme l'explique Michel Mouillart, porte-parole du baromètre LPI-SeLoger, « nous avons besoin d'information pour améliorer la transparence des marchés immobiliers. On ne peut pas se satisfaire des statistiques publiques. Seuls les acteurs du marché détiennent les informations nécessaires ». A Toulouse, c'est un observatoire des loyers (issu de la loi Alur) qui est en train d'être mis en place, y compris au-delà des zones dites tendues. « Cet observatoire sera un outil d'information le plus exhaustif possible, au service de tous, détaille Franck Biasotto, adjoint au maire de Toulouse. Le but est d'avoir une meilleure connaissance du territoire et du marché immobilier local ». L'observatoire comportera des données sur un parc locatif privé de 145 000 logements répartis sur 114 communes. Le réseau d'agents mandataires immobiliers sans agence CapiFrance fait également reposer son offre de services sur la mise à disposition d'informations les plus exhaustives possibles, accessibles en ligne, pour les vendeurs et les acquéreurs. Avec son actionnaire majoritaire Artemis, CapiFrance a notamment acquis l'outil Drimki, un site d'évaluation des prix des biens immobiliers, une information jusque-là réservée aux professionnels, et désormais mise à la disposition de tous. Le signe d'une révolution culturelle dans un secteur jusqu'ici plutôt opaque pour les clients… Or pour CapiFrance, il s'agit bien d'un objectif stratégique que d'« aller encore plus loin dans la transparence et dans l'égalité d'accès aux informations entre le professionnel et le particulier », explique Jacques Daboudet, à la tête du réseau. La simplicité du modèle est d'ailleurs intéressante au regard des exigences de transparence mais aussi de sécurité qui prévalent aujourd'hui : l'absence de frais d'agence permet notamment de financer un siège de près de 80 personnes qui assurent pour l'ensemble du réseau les fonctions supports notamment juridique. Car comme le relève Jacques Daboudet, « en imposant une plus grande transparence des transactions, principe auquel nous sommes tout à fait favorables, [la loi Alur] a néanmoins impliqué une plus grande complexité des transactions pour les professionnels. Notre organisation nous permet de passer outre cette charge supplémentaire, pour le client comme pour l'agent mandataire ». Pour Henry Buzy-Cazeaux, président de l'Institut du Management des Services Immobiliers, « la norme apaise. Elle complique aussi, indéniablement : préciser, prévenir, tout prévoir exige un luxe de stipulations, loin de la rusticité de certains contrats jusqu'à alors usités ». Les clients en seront gagnants… mais ont besoin d'être accompagnés.
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Le baromètre de la confiance vis-à-vis des agents immobiliers réalisé par l'IFOP l'an dernier a révélé « de très fortes attentes adressées aux agents immobiliers », résume Frédéric Dabi, directeur général adjoint de l'IFOP5. Et parmi elles, « la transparence est l'axe d'amélioration majeur car il est au fondement de la confiance déjà forte mais qui peut encore se consolider vis-à-vis du secteur ». Dans ce processus qui va vers plus de transparence, le rôle de l'agent immobilier est effectivement central : charge à lui d'accompagner les clients de la transparence, vers la clarté et la sécurité.
1 Source : Capital.fr 2 Source : FNAIM 3 Source : Légifrance 4 Source : Le journal du Dimanche 5 Source : Journal de l'agence
