SCPI : l'AMF met en garde contre les illusions des rendements affichés

Une communication jugée trompeuse sur les performances

L'AMF pointe du doigt les méthodes de calcul contestables employées par certaines SCPI récentes pour gonfler artificiellement leurs rendements apparents. Le régulateur a notamment relevé l'utilisation de taux annualisés pour des fonds n'ayant pas douze mois d'historique, une pratique explicitement interdite.

Cette tendance s'inscrit dans une surenchère marketing où les taux de distribution deviennent l'argument phare au détriment des indicateurs de risque. Le distributeur Linxea avait déjà alerté en février sur ce retour des « taux fictifs » qui faussent les comparaisons. L'autorité souligne que ces présentations partielles occultent des paramètres essentiels : évolution du prix des parts, liquidité des investissements, ou concentration géographique des actifs. Un écueil particulièrement problématique pour les épargnants recherchant un complément de revenu régulier, qui pourraient voir leur rendement réel s'éroder par des baisses de valorisation non prises en compte dans les calculs promotionnels. Cette mise en garde intervient alors que le marché compte plus de 200 SCPI, dont certaines affichent des baisses de valorisation allant jusqu'à -17 %.

Aestiam : le plaidoyer pour une vision à long terme

Face à ces dérives, la société de gestion Aestiam défend une approche patrimoniale axée sur la résilience. Sa SCPI phare, Aestiam Placement Pierre, mise sur un patrimoine diversifié de 150 immeubles majoritairement situés dans Paris intra-muros et les métropoles régionales, avec une valeur unitaire moyenne limitée à 2,4 millions d'euros.
Dans le cadre de l'évaluation des SCPI, la société de gestion insiste sur l'importance des indicateurs complémentaires : exposition géographique, qualité des actifs, politique de renouvellement du patrimoine et ratio de couverture des loyers. Une position qui contraste avec certaines SCPI récentes concentrées sur des actifs à haut rendement immédiat mais plus volatils, comme l'immobilier logistique ou les résidences étudiantes.

Vers une réforme des critères d'évaluation ?

L'intervention de l'AMF relance le débat sur la nécessaire évolution des grilles d'analyse des SCPI. Les professionnels du secteur plaident pour l'adoption d'indicateurs standardisés intégrant le risque immobilier et la qualité de gestion. Aestiam propose notamment de croiser systématiquement le taux de distribution avec la performance globale annuelle (incluant les plus/moins-values latentes) et la volatilité historique des rendements. Cette approche multidimensionnelle permettrait de distinguer les fonds à la stratégie durable des produits d'appel marketing.

Le régulateur pourrait imposer dès 2026 de nouvelles obligations de transparence, s'inspirant des règles applicables aux OPCI depuis 2022. En attendant, l'AMF rappelle aux investisseurs l'importance de vérifier l'historique complet des performances et la composition réelle des portefeuilles avant toute souscription. Un conseil crucial dans un marché où seulement 6 % des SCPI affichent aujourd'hui des baisses de valorisation, mais où cette proportion pourrait augmenter avec le ralentissement économique.